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2025年03月13日
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在土地稀缺的深圳，城市更新和舊城改造已經推進到這個城市的邊緣。
位于深圳和東莞交界處的坪山新區，出現了全國首個“整村統籌”的城市更新項目益田共和城邦，該項目采取由企業投標建設、政府引導的PPP 模式，將建設成為“整村統籌”和“中國智慧城市建設”的雙重樣本。
“整村統籌”試驗田
所謂的整村統籌，就是拋棄了傳統的以房屋征收為主要手段的土地整備模式，以行政村（社區集體）為單位進行土地權屬調查，明確該村的土地權益。并通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業返還等方式，實現政府、村集體及相關個人的利益分配。
打破各自為戰模式的同時，整村統籌通過規劃確定居住、商業、產業等用地，并統籌安排居民安置、社區集體經濟發展、高端產業以及公共配套。
“在坪山做整村統籌是因為拆賠難度小一點，中心城區的村民要求的賠付條件可能更高。而坪山遠離中心區，房價地價相對便宜，與村民溝通也比較順利，村委統籌有一定優勢。”第一太平戴維斯投資部董事吳睿說。
2015年9月15日，益田集團憑借“合作開發物業分配比例投標人占比66.9%”方案擊敗競爭對手，成為坪山新區南布項目的開發責任主體。至此，益田共和城邦（南布）項目成為全國第一個整村統籌項目。
該項目招標公告顯示，合作開發商不得轉讓合作開發項目，未經南布股份公司書面同意，不得采取轉讓公司股權等方式變相轉讓合作開發項目。
值得關注的是，在整村統籌的基礎上，益田共和城邦也將建設成為智慧城市。中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示，這需要以房地產企業為紐帶，聯合通訊企業、互聯網企業、電器企業、物流企業等形成智能和智慧核心，統一加入到智慧城市的建設規劃中去。而房地產開發商的市場定位要向城市運營商轉變。
益田共和城邦項目在建設中采用了強調政府和社會資本“全程共建、風險共擔、利益共享”的PPP模式的模式。目前，益田集團與華為科技、軟通動力、英國BREEM集團等分別簽署了相關合作協議。
城市二次開發困局
深圳早已不是當年的小漁村，在歷經三十多年的開發后，深圳的土地資源變得十分緊缺。
第一太平戴維斯深圳投資部聯合市場研究部統計，截至去年底，深圳人均土地面積為185平方米每人，占全國人均土地面積的2.5%。深圳人均住宅建筑面積僅為28平方米每人，與全國人均住宅建筑面積32.91平方米每人相比，深圳低于全國平均水平。
深圳的城市土地開發由“土地增量式”向“土地存量式”轉變成為不可避免的選擇。
《2016年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》最新披露，深圳新增的城市更新項目共有20個，其中福田、南山、鹽田三個關內區域占比達55%，寶安、龍崗、坪山新區、龍華新區、大鵬新區則占比45%。
吳睿向記者介紹，在以往涉及農村的舊改項目中，拆遷問題是最大難點，與村民協商拆賠問題十分困難。尤其在深圳房價一路走高的情況下，村民的要求也水漲船高，導致很多項目啟動不了。
“整村統籌會以村委和村股份公司的名義來協調村民，有些項目會容易一點，但還要看情況。比如，有些村少量是村民物業，大部分是村集體物業，這樣的情況下，整村統籌會有優勢。但是，如果村物業的產權很分散，還是不能避免面對單個村民，還是會比較困難。”吳睿說。
那么，坪山作為全國“整村統籌”首例在未來全國性推廣有沒有可能性？
對此，吳睿表示，這主要看政府有沒有政策上的傾斜和扶持，比如項目在未來開發中減少稅費或者補投、補貼建設指標。如果政府沒有政策傾斜，村委跟村民談和開發商通過村委跟村民談，結果并不會有明顯的差別。沒有政策支撐的概念就是一個名詞而已。
另外，吳睿表示，撇開“整村統籌”的概念，已經有很多村以村股份公司的名義在申報一些舊改的項目，商討一些賠付，這和整村統籌其實是很相似的。
