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2025年03月14日
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近期，我國一線城市的房地產(chǎn)市場升溫，這股熱潮甚至正在向一線城市周邊的某些二線城市擴散。去年底中央經(jīng)濟工作會議提出的房地產(chǎn)市場去庫存目標(biāo)，在庫存嚴(yán)重的三四線城市尚未起到應(yīng)有效果，反倒在一線城市先產(chǎn)生了熱反應(yīng)，這與中央經(jīng)濟工作會議的要求并不一致，也并非民眾的期待。
嚴(yán)格講，到目前為止，前幾年房地產(chǎn)調(diào)控推出的限購政策雖然已在很多城市取消，但在一線城市仍然有效。如果這些地方繼續(xù)嚴(yán)把政策，房價將很難扶搖直上。限購在某種程度上遏制了這些城市的購房力量，特別是原來盛極一時的投資、投機力量基本已被清除出場，而從目前這些地區(qū)爆發(fā)出的能量來看，無疑是有新的購房力量。我以為，這一新的力量主要就是金融杠桿的濫用。
近兩年，盡管我國貨幣政策仍堅持穩(wěn)健方向，但隨著經(jīng)濟增速的放緩，為了穩(wěn)增長，央行已開始頻繁使用降準(zhǔn)、降息手段，向?qū)嶓w經(jīng)濟提供金融支持，這導(dǎo)致市場上的流動性越來越寬松。今年1月份新增人民幣貸款2.51萬億元，同比多增1.04萬億元，這種寬松力度的確罕見。但是，從銀行流出的大量信貸并未有效提升實體經(jīng)濟，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份我國PMI指數(shù)49.4，2月份為49.0，這表明實體經(jīng)濟仍在下滑之中。種種跡象表明，大量釋放的信貸似乎并未按預(yù)期進入實體經(jīng)濟，而是進入了房地產(chǎn)市場。包括自買自賣、眾籌炒房等通過杠桿手段進行樓市炒作的現(xiàn)象正在上演，炒房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等“防火墻”輕易就被突破。
我國一線城市具有政治、經(jīng)濟、文化等多方面豐富的市場資源，其強大的人口吸附功能，給這些城市導(dǎo)入了巨大的住房需求，不僅使它們避免了像三四線城市那樣的去庫存壓力，也給它們提供了經(jīng)濟增長源源不斷的動力。但是，一線樓市的這種過度炒作不僅會阻礙其新進人口實現(xiàn)基本的住房需求，加重政府對住房困難群體的住房保障支出，而且會誘使一些中低收入人群加入到這種住房炒作大潮，從而吹大市場泡沫。而金融杠桿的濫用，則容易產(chǎn)生類似美國次級貸款那樣的危機，將銀行拖入風(fēng)險之中。
因此，相關(guān)方面有必要出臺對策，提供更精準(zhǔn)、更有力的調(diào)控政策，為樓市退燒。目前，中央相關(guān)部委為了去庫存，已出臺了多項優(yōu)惠政策，這些政策應(yīng)該按照不同城市房價變動的情況隨時調(diào)整。最為重要的是，央行和銀監(jiān)會要對目前泛濫于房地產(chǎn)市場上的金融杠桿嚴(yán)格控制，嚴(yán)密監(jiān)管，從機制上嚴(yán)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險產(chǎn)生。
