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2025年03月13日
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春節(jié)剛過，浙江義烏市國(guó)土資源局便遭到當(dāng)?shù)厥忻衽e報(bào)。舉報(bào)者稱，該局去年出讓“江東路A地塊”（簡(jiǎn)稱A地塊）時(shí)，競(jìng)買人的報(bào)名資格被人為設(shè)障故意“取消”了。而傳聞中已“內(nèi)定購(gòu)地”的新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱新城萬(wàn)博）最后也如愿競(jìng)得土地。緊接著，多家公司圍繞該地塊，還完成了數(shù)次股權(quán)變更。10.09億購(gòu)買的土地，通過抵押又融資到15億元。
蹊蹺的是，與國(guó)家規(guī)定不同，A地塊出讓過程中，競(jìng)買人報(bào)名資格，先要由義烏江東街道辦事處審核，并出具審核意見，否則無(wú)法入圍。浙江省國(guó)土資源廳土地利用管理處副處長(zhǎng)毛茵表示，這種行為是不允許的。
記者獲悉，義烏土地與房產(chǎn)市場(chǎng)之亂，早已飽受詬病，此前該市兩任國(guó)土局長(zhǎng)與三任建設(shè)局長(zhǎng)均已落馬。
低價(jià)拿地
備受爭(zhēng)議的“A地塊”，位于義烏市江東路與賓王路交叉口東南側(cè)，2015年8月20日，義烏市國(guó)土資源局在其網(wǎng)站上發(fā)布了出讓公告。
公告顯示，“A地塊”為商業(yè)、住宅用地，面積73833平方米，容積率1.5-4.3，掛牌起始價(jià)10億元。
按照浙江省國(guó)土資源廳要求，商品住宅用地或含有住宅的兩種以上用途土地，必須以宗地為單位進(jìn)行公開出讓，不得將兩宗住宅用地或與其他用途宗地“捆綁”出讓。但“A地塊”仍涉嫌捆綁出讓。
需要指出的是，“A地塊”地處義烏市中心城區(qū)核心地塊，毗鄰義烏國(guó)際商貿(mào)城和體育、會(huì)展、文化中心，各種配套成熟，是名副其實(shí)的黃金寶地。依據(jù)義烏房產(chǎn)成交信息顯示，該地塊周邊住宅均價(jià)達(dá)每平米20000元，商業(yè)均價(jià)每平米達(dá)40000元以上。
記者調(diào)查得知，與其緊鄰的義烏市文化中心07、08地塊在2011年時(shí)以整宗72.2億元成交，樓面價(jià)約每平米15000元；附近的“久府和園”項(xiàng)目地塊，2010年拍賣時(shí)，整宗成交是39億元，樓面價(jià)每平米約13000元。
還有，與其一路之隔的“梅湖公館”二手房成交價(jià)每平米都在22000元以上。相比之下，“A地塊”商業(yè)面積占比高達(dá)30%以上，更具商業(yè)價(jià)值。
正是在市場(chǎng)誘惑下，“A地塊”出讓公告發(fā)布后，引起浙江省多家房企關(guān)注。據(jù)悉，連綠城、萬(wàn)達(dá)等知名房企都有意謀求。
當(dāng)?shù)啬撤慨a(chǎn)公司專業(yè)測(cè)算稱，“A地塊”保守估值20億元以上。開發(fā)完畢后，還有10億元以上利潤(rùn)回報(bào)和7萬(wàn)平米大型零售商場(chǎng)的固定資產(chǎn)。
但炙手可熱的“A地塊”，最終被萬(wàn)博置業(yè)在起始價(jià)上僅加了900萬(wàn)元就競(jìng)得，樓面價(jià)每平方3178元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目。
結(jié)果一出，業(yè)界嘩然。但義烏當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商并不覺得奇怪，因?yàn)椤癆地塊”被競(jìng)得前，幾乎所有有意向者，連報(bào)名資格都沒有，根本無(wú)法參加競(jìng)拍。
涉嫌“定向出讓”
“我們報(bào)不進(jìn)去，因?yàn)閲?guó)土局讓找江東街道辦事處出具資格審核意見。”義烏“建筑房產(chǎn)”黃姓負(fù)責(zé)人稱。該說法與“九州房產(chǎn)”另一黃姓董事說法吻合。
2015年8月20日，義烏市國(guó)土資源局在對(duì)“A地塊”出讓的有關(guān)文件中，關(guān)于資格審查方面，首先提出來(lái)的就是“報(bào)名資格條件先由江東街道辦事處審核。
“可江東街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)不見面、不表態(tài)，負(fù)責(zé)分管的副主任審而不核，故意拖延時(shí)間，不肯出具書面審核意見，一直以‘排名’‘實(shí)力’‘品牌’等一些無(wú)關(guān)理由極力勸阻競(jìng)標(biāo)企業(yè)退出。”曾參與過報(bào)名的某房產(chǎn)公司董事長(zhǎng)說。
據(jù)調(diào)查，義烏“久府房產(chǎn)”“萬(wàn)廈房產(chǎn)”等十余家企業(yè)都遭遇了這種情況。浙江東陽(yáng)一房地產(chǎn)公司董事告訴記者，他們前去報(bào)名時(shí)，被江東街道辦事處以“沒有開發(fā)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)為由”擋了回去。
實(shí)際上，按照國(guó)土資源部“第39號(hào)”令規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的法人、自然人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng)。
“另有規(guī)定，拖欠過土地出讓金或在黑名單的企業(yè)不允許參加。”毛茵副處長(zhǎng)直言。
義烏市某房產(chǎn)商透露，有一家名為浙江中梁地產(chǎn)集團(tuán)（溫州）的企業(yè)也參與了報(bào)名，該企業(yè)在數(shù)次報(bào)名受阻后，仍將5億保證金打到專用賬戶。但不知道中間發(fā)生了什么，該企業(yè)后來(lái)放棄競(jìng)買。
“該宗地在掛牌出讓公告時(shí)就不合常理。”上述房產(chǎn)商稱：“按規(guī)定土地出讓交易一定要在省市以上正規(guī)媒體刊登廣告，但這塊地只在義烏市國(guó)土資源局網(wǎng)站上公告，一改以往必須在‘義烏商報(bào)’上刊發(fā)公告的做法。”
對(duì)方還透露，他們報(bào)名受阻后，最終只有新城萬(wàn)博和上海某企業(yè)成功入圍，“據(jù)說是特約邀請(qǐng)企業(yè)。”可上海公司的具體名稱，記者始終未能獲知。
浙江省國(guó)土資源廳“浙江土函【2010】1276號(hào)”文件稱：“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓必須堅(jiān)持公開、公平、公正原則，不能按照特定對(duì)象進(jìn)行‘量體裁衣’，設(shè)置排他性且唯一性競(jìng)買或投標(biāo)條件”。
在采訪中，義烏數(shù)名房企負(fù)責(zé)人表示：“此前參與報(bào)名土地競(jìng)拍時(shí)，從沒遇到這樣情況。”江東街道辦負(fù)責(zé)此事的張瑋瑋副主任，以“新聞采訪需經(jīng)宣傳部報(bào)備”，拒絕回應(yīng)此事。
股權(quán)變更懸疑
競(jìng)得土地的新城萬(wàn)博，系江蘇新城控股集團(tuán)子公司，集團(tuán)董事長(zhǎng)王振華曾在今年1月23日，被有關(guān)部門帶走接受調(diào)查，不過日前他已回到公司正常工作，繼續(xù)擔(dān)任董事長(zhǎng)。
值得一提的是，A地塊被新城萬(wàn)博拍得后，數(shù)家公司便開始了復(fù)雜的股權(quán)變更。
記者通過查閱工商資料發(fā)現(xiàn)，新城萬(wàn)博在2015年10月19日同時(shí)成立了由其100%控股的義烏新城萬(wàn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱義烏萬(wàn)博）和義烏吾悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱吾悅房產(chǎn)）。
不久后，11月14日“浙中新報(bào)”卻刊登了義烏萬(wàn)博的解釋清算公告。由此推算，該項(xiàng)目應(yīng)由吾悅房產(chǎn)實(shí)際操作，公司在義烏當(dāng)?shù)卣衅溉藛T準(zhǔn)備進(jìn)行開發(fā)。而且，該土地圍擋上也均是“新城吾悅廣場(chǎng)”字樣。
據(jù)調(diào)查，吾悅房產(chǎn)注冊(cè)資本1960.79萬(wàn)元，最初由新城萬(wàn)博100%控股，2015年12月31日股權(quán)又變更為新城萬(wàn)博51%，金華瑞禾貿(mào)易有限公司49%。
當(dāng)日，吾悅房產(chǎn)還辦理了全部股權(quán)的出質(zhì)手續(xù)，質(zhì)權(quán)人為中信信托有限責(zé)任公司，前述15億元的融資就是通過出質(zhì)而來(lái)。
另外，上述金華瑞禾貿(mào)易有限公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元，成立于2014年2月27日，股東分別為田景文51%、朱晅49%。可2015年10月28日，它的股權(quán)變更為上海融豪置業(yè)有限公司100%控股，11月16日股權(quán)又變更為金華市景沐投資有限公司20%，上海融豪置業(yè)有限公司80%。
原股東朱晅任公司董事，原股東田景文任公司監(jiān)事。上海融豪置業(yè)有限公司成立于2015年8月14日，由上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)100%控股。
金華市景沐投資有限公司，成立于2015年10月10日，注冊(cè)資本僅10萬(wàn)元，由丁麗英、朱曄建立。
原金華瑞禾貿(mào)易有限公司朱晅和金華市景沐投資有限公司的朱曄，為雙胞胎姐妹，同為金華市眾信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)丁麗仙的女兒。
由上述股權(quán)變更可以看出，“A地塊”目前實(shí)際受益人應(yīng)有3路。第一路為丁麗仙、朱曄、朱晅一家，第二路為上海中梁地產(chǎn)（下屬眾多中梁系地產(chǎn)公司，包括溫州中梁等），第三路則為新城控股。
奇怪的是，根據(jù)義烏房企老板的說法，中梁地產(chǎn)已經(jīng)放棄購(gòu)買A地塊，但不知什么原因，其影子總在購(gòu)地過程中閃現(xiàn)。
這位房企老板還說：“政府本來(lái)要給中梁地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地塊作為補(bǔ)償，根據(jù)目前結(jié)果來(lái)看，中梁地產(chǎn)當(dāng)然也在A地塊的受益人之列。”
針對(duì)種種質(zhì)疑，吾悅房產(chǎn)李姓負(fù)責(zé)人稱自己是后來(lái)到的公司，不知曉拿地情況，而由其向總公司轉(zhuǎn)達(dá)的采訪提綱，截至發(fā)稿，未有答復(fù)。
另外，義烏市國(guó)土資源局局長(zhǎng)虞秀軍也未對(duì)此事作任何回應(yīng)。
