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2025年03月14日
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房企對(duì)二三線及三四線城市的拓展力度正在不斷增大，東部地區(qū)的三四線城市以及中西部地區(qū)的二線城市被認(rèn)為正處在房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金時(shí)期”。城鎮(zhèn)化的進(jìn)度以及市場(chǎng)的需求正在推動(dòng)這一趨勢(shì)的進(jìn)程，但二三線城市在樓市品質(zhì)得到提升的同時(shí)，房?jī)r(jià)“一線化”成為二三線城市居民不得不面臨的普遍壓力。
萬(wàn)科注重中西部、三四線城市
萬(wàn)科的動(dòng)作一直被認(rèn)為是業(yè)內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)，其稱得上是開發(fā)商中布局二三線城市最早和最快的企業(yè)之一，萬(wàn)科的動(dòng)作也常被其他房企所效仿。先知先覺(jué)的萬(wàn)科已經(jīng)坐享了提前布局的收獲，二三線城市對(duì)其業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)不容小覷。
“萬(wàn)科現(xiàn)在對(duì)主要的二三四線城市布局得都差不多了。”廣發(fā)證券[46.32 -2.32%]地產(chǎn)研究員沈愛(ài)卿這樣告訴記者。新一年的萬(wàn)科，其業(yè)績(jī)馬上迎來(lái)了“開門紅”。
1月萬(wàn)科銷售金額再次創(chuàng)下了歷史新高，銷售面積達(dá)165.4萬(wàn)平方米，銷售金額201億元，同比增長(zhǎng)216.1%和220.8%。新增加項(xiàng)目有12個(gè)，其中二三線城市占比為37.5%，一線城市除上海和杭州外，西安、沈陽(yáng)、武漢均為中西部城市，顯示出萬(wàn)科對(duì)中西部地區(qū)布局力度的加大。
事實(shí)上，萬(wàn)科進(jìn)入二三線城市的迅猛很早便有了體現(xiàn)，資料顯示，2009年萬(wàn)科共新增項(xiàng)目45個(gè)，其中37個(gè)位于二三線城市，不乏與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的項(xiàng)目，而一線城市的土地儲(chǔ)備在萬(wàn)科整體土地儲(chǔ)備中僅占25%左右。
到了2010年，這樣的勢(shì)頭依舊得到了延續(xù)。今年1月其對(duì)中西部地區(qū)的重視其實(shí)早在去年年底之時(shí)就有了明顯的表露。
去年12月，萬(wàn)科新增項(xiàng)目21個(gè)，從項(xiàng)目布局看，二三線城市建筑面積占52%。從拿地勢(shì)頭和布局都能看出，萬(wàn)科正在加快布局中西部地區(qū)。三四線城市也同樣受到萬(wàn)科的重視，萬(wàn)科近幾年的拿地名單里，三四線城市出現(xiàn)的頻率不斷提高。這樣的趨勢(shì)也帶動(dòng)了不少大型房企緊跟其步伐。
尤其在今年1月份新政調(diào)控加碼的情況下，很多大房企紛紛從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市，例如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、城建、恒大、佳兆業(yè)、綠城、保利等開發(fā)商今年在三四線城市都在加速拿地。
房地產(chǎn)專家謝逸楓在一篇文章中指出，根據(jù)中原集團(tuán)研究中心提供的研究報(bào)告顯示，通過(guò)選取人均GDP和城市化率兩項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)40個(gè)中心城市的分析表明，人均GDP3000美元到8000美元、城市化率30%到60%的城市處于房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時(shí)期”。
而“黃金時(shí)期”的城市除了東部地區(qū)的三四線城市外(如紹興、南通、溫州、煙臺(tái)等)，多為中西部地區(qū)的二線中心城市(如重慶、成都、石家莊、貴陽(yáng)、合肥、鄭州、西安等)。這與萬(wàn)科的布局重點(diǎn)“不謀而合”。
其次，東北的哈爾濱和長(zhǎng)春兩市也處于這一區(qū)間。此外，中西部地區(qū)的長(zhǎng)沙、武漢、蘭州等市均處在此階段向下一階段過(guò)渡的初期。結(jié)合國(guó)家運(yùn)輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽(yáng)等城市有望成為未來(lái)市場(chǎng)的新興熱點(diǎn)。
大型標(biāo)桿房企業(yè)進(jìn)入二三線城市是很明顯的事實(shí)，不過(guò)如何走、怎么走，它們則是各行其道。“萬(wàn)科的動(dòng)作一向是很快的，當(dāng)別人還在一線城市的時(shí)候，萬(wàn)科拓展著二三線城市，當(dāng)別人反應(yīng)過(guò)來(lái)的時(shí)候，萬(wàn)科已進(jìn)入三四線城市。與此同時(shí)，萬(wàn)科的新產(chǎn)品線也在做，即一二線城市市中心的高端房產(chǎn)，這一產(chǎn)品做得比較慢而已，更著力的是將原有的產(chǎn)品線向全國(guó)擴(kuò)張。金地和保利在學(xué)萬(wàn)科的路子，但速度要慢點(diǎn)；恒大則是喜歡在郊區(qū)小鎮(zhèn)拿大盤做；招商、中海、華潤(rùn)屬于一個(gè)類型，即做中高端產(chǎn)品，低端產(chǎn)品很少，雖然也朝著二三線城市延伸，但速度也比較慢，他們做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，追求的是項(xiàng)目回報(bào)率。例如一個(gè)項(xiàng)目可能做十年，但是回報(bào)率可達(dá)3-5倍，而萬(wàn)科則是一個(gè)項(xiàng)目做3-5年，回報(bào)率一倍就足夠。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)道。
當(dāng)記者問(wèn)及追求高回報(bào)率的開發(fā)商是否能在消費(fèi)能力尚不足的城市獲得預(yù)期回報(bào)時(shí)，薛建雄表示，每座城市的增長(zhǎng)周期不同，有的階段增長(zhǎng)得快，有的則慢，開發(fā)商要需要選對(duì)階段。這種項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、追求高回報(bào)率類型的公司最大的壓力在于提升產(chǎn)品價(jià)格，如果價(jià)格賣不上去，則公司開發(fā)的速度也會(huì)因此上不去。
金地吸取教訓(xùn)，加快二三線城市布局
1月6日，金地公告稱，近期花費(fèi)27.18億元在常州、武漢、長(zhǎng)沙拿下四宗土地，并在西安雁塔區(qū)的城中村改造項(xiàng)目中，拿地1241畝。
金地是典型的吃了教訓(xùn)、糾正錯(cuò)誤的開發(fā)商例子。正是由于去年金地太過(guò)倚重一線城市市場(chǎng)，從而其業(yè)績(jī)受到了一定的影響。
以去年業(yè)績(jī)而言，金地在“招保萬(wàn)金”中的成績(jī)稍顯遜色，金地去年的業(yè)績(jī)軌跡呈“前低后高”，上半年僅有50萬(wàn)平方米銷售，而下半年則新增供應(yīng)200萬(wàn)平方米。
對(duì)于金地去年上半年銷售銳減的情況，有分析認(rèn)為，這主要來(lái)自金地業(yè)態(tài)布局不夠豐富，由于其更為重視一線城市，當(dāng)一線城市成為受到調(diào)控影響最大的對(duì)象時(shí)，金地業(yè)績(jī)受到?jīng)_擊也是客觀的結(jié)果。在2010年上半年業(yè)績(jī)公布后不久，金地就正視了自己的布局規(guī)劃的缺陷之處，不僅下半年迅猛加大鋪貨量，更為重要的是在對(duì)二三線城市的占領(lǐng)和開發(fā)上，金地以后勁之勢(shì)全力追趕。
2010年的7月是個(gè)分水嶺，7月，金地集團(tuán)[6.91 1.32%]通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲得位于煙臺(tái)和珠海的兩個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，緊接著一個(gè)月后，8月20日，金地上海公司以13.6億元競(jìng)得寧波市慈溪太屺2#-A地塊……盡管金地開始加快儲(chǔ)備，然而其慢了一拍仍造成了金地去年全年的新增土地儲(chǔ)備量不多的結(jié)果，僅為313萬(wàn)平方米，不過(guò)同時(shí)值得注意的是，去年金地土地儲(chǔ)備共分布在19座城市，其中一線城市4座，二三線城市15座，新增項(xiàng)目主要為二三線城市項(xiàng)目，共達(dá)249平方米，權(quán)重達(dá)80%。在此之中，金地集團(tuán)新進(jìn)的城市有大連、煙臺(tái)、常州、長(zhǎng)沙地區(qū)。
對(duì)于去年上半年放松對(duì)二三線城市布局與推盤的力度，今年的金地顯然不愿再重蹈覆轍，2011年伊始，金地便開始加緊布局二三線城市的步伐——1月6日，金地公告稱，近期花費(fèi)27.18億元在常州、武漢、長(zhǎng)沙拿下四宗土地，并在西安雁塔區(qū)的城中村改造項(xiàng)目中，拿地1241畝。
這一系列的積極拿地動(dòng)作和其去年年底至今集中大量推盤有著很大的關(guān)系，近1-2個(gè)月，金地集團(tuán)新推或加推盤計(jì)劃的項(xiàng)目就有佛山九瓏璧、天津格林世界、天津國(guó)際廣場(chǎng)、上海天御、杭州自在城、寧波東御、武漢格林春岸、武漢圣愛(ài)米倫、西安湖城大境、沈陽(yáng)濱河國(guó)際社區(qū)，總面積約為22萬(wàn)平方米。上述10個(gè)新盤中除上海天御外9個(gè)都分布于二三線城市。大量推盤后，金地便需要跟進(jìn)補(bǔ)給，于是積極在二三線城市補(bǔ)儲(chǔ)土地。
可以看出，今年無(wú)論是新推盤還是土地儲(chǔ)備，二三線城市越來(lái)越受到金地的重視。以上的幾個(gè)項(xiàng)目中除上海天御外，其余皆是位于二三線城市項(xiàng)目，而今年初獲得的四幅地塊，也都出自二三線城市。
當(dāng)然，這并不代表金地就對(duì)一線城市失去了興趣，只是金地在一線城市的拿地計(jì)劃都需要謹(jǐn)慎考慮，理性地控制風(fēng)險(xiǎn)。
此前有金地高層表示，金地集團(tuán)會(huì)關(guān)注一線城市的副中心地帶，也就是一線城市中心經(jīng)濟(jì)圈所覆蓋的核心區(qū)域。
因而，除了積極向二三線城市拓展外，長(zhǎng)三角地區(qū)一直是金地甚為青睞的區(qū)域。而長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目的銷售貢獻(xiàn)也相當(dāng)具有說(shuō)服力，去年金地的項(xiàng)目中，杭州自在城、上海格林世界和南京自在城為全年銷售金額前三名，銷售前三名皆來(lái)自長(zhǎng)三角，金地面對(duì)這樣的成績(jī)，沒(méi)有理由會(huì)放棄對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域開發(fā)的力度。
受城鎮(zhèn)化需求、市場(chǎng)需求推進(jìn)
開發(fā)商對(duì)于進(jìn)入二三線城市的方式也是各有喜愛(ài)，有的直接買地，有的通過(guò)股權(quán)買賣間接拿地，在多樣化方式的選擇下，開發(fā)商注意力的轉(zhuǎn)移帶動(dòng)了轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的趨勢(shì)，標(biāo)桿性的龍頭房企，例如萬(wàn)科、恒大、綠地等企業(yè)領(lǐng)先一步，率先布局高增長(zhǎng)的二三線城市，業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的成功案例，使越來(lái)越多開發(fā)商愿意把觸角伸及或深耕二三線城市。
綜合因素最終形成了當(dāng)前的現(xiàn)象。一線城市拿地難是開發(fā)商首要頭疼的情況。“一線城市拿地價(jià)格高、競(jìng)爭(zhēng)大、資源又稀缺，沒(méi)有雄厚硬實(shí)力和軟實(shí)力的開發(fā)商拿地變得十分困難。”一名業(yè)內(nèi)專家這樣對(duì)記者說(shuō)道。對(duì)于開發(fā)商而言，硬實(shí)力主要是資金能力的體現(xiàn)，在眾多房企缺錢并籌資難的背景下，能保證自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充裕的房企經(jīng)過(guò)大浪淘沙后便已剩余不多，錢的多少是一項(xiàng)重要的實(shí)力體現(xiàn)，這一點(diǎn)對(duì)于開發(fā)商而言，毫無(wú)爭(zhēng)議。而軟實(shí)力則包括與政府的關(guān)系、企業(yè)品牌口碑等方面，如果一家外地房企品牌要進(jìn)入一座一線城市，相較于本土品牌，開拓困難自然要更上一層。
然而，如今即使通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)后能在一線城市拿幅地，開發(fā)商也不能再像從前那樣恣意豐收了，嚴(yán)厲的樓市政策環(huán)境使得開發(fā)商更為注重預(yù)測(cè)、規(guī)避、控制風(fēng)險(xiǎn)。1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了繼續(xù)加碼調(diào)控的“新國(guó)八條”政策；從1月28日起，房產(chǎn)稅正式在上海、重慶兩市試點(diǎn)，政府表露決意之時(shí)是開發(fā)商冷靜謹(jǐn)慎的開始。
調(diào)控風(fēng)潮下，二三線城市自然成為房企的避風(fēng)港，大批一線的品牌實(shí)力開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。二三線城市又帶給開發(fā)商什么樣的樂(lè)觀圖景呢？從市場(chǎng)角度而言，首先是需求。二三線城市的需求隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的必然發(fā)展過(guò)程而得到推動(dòng)，“國(guó)家計(jì)劃中城市化人口要占總?cè)丝诘?0%，現(xiàn)在只有46%的城市人口。也就是說(shuō)，中國(guó)還有四分之一的人要從農(nóng)村涌向城市，按照14億人算就是3.5億。” 易城中國(guó)總裁祝惇若曾對(duì)記者這樣說(shuō)道。
在東興證券的一份研究報(bào)告中也指出，在全國(guó)31個(gè)省市中，仍有17個(gè)省市城市化率低于全國(guó)水平，其中西藏和貴州的城市化率只有22.61%。各省市之間差距很大，二三線城市仍有很大空間，城市化進(jìn)程在加速。因而，二三線城市急切的城鎮(zhèn)化需求將帶動(dòng)市場(chǎng)對(duì)樓市供給的需求，而隨著各地高鐵建設(shè)步伐的加快以及戶籍改革的推進(jìn)等因素，這樣的需求將得到一定程度的推動(dòng)。
“此外，市場(chǎng)的需求正在向二三線城市轉(zhuǎn)移。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者。除了二三線城市自身城市居民創(chuàng)造的內(nèi)需外，一線城市對(duì)房地產(chǎn)的需求也有朝著二三線城市轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。
一線城市的高房?jī)r(jià)已經(jīng)使得“擠出效應(yīng)”越發(fā)明顯，舉例而言，以上海為中心的需求正在外溢和擠出，在上海置業(yè)困難的年輕人越來(lái)越多地選擇去周邊城市安家，市政協(xié)曾調(diào)研顯示，新上海人中有14%因房?jī)r(jià)和市場(chǎng)租金過(guò)高而打算離開上海。因此，城鎮(zhèn)化需求和市場(chǎng)需求都為二三線城市樓市的發(fā)展創(chuàng)造了令人遐想的空間。
除此之外，逐利本性的開發(fā)商也十分看重二三線城市地塊與項(xiàng)目低成本、增值空間大的特點(diǎn)。由于二三線城市還未發(fā)展成熟，故而二三線城市擁有土地資源充足、成本不高、競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商花十分的力氣進(jìn)入一線城市，在二三線城市，或許只要一分，在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，大開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市最直接的動(dòng)機(jī)就是尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)，因?yàn)槎€城市房地產(chǎn)成本低卻升值空間大、居民消費(fèi)力比較高，收益率甚至可能比一線城市更高。當(dāng)開發(fā)商選擇分散布局、向全國(guó)拓展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將保持持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。
二三線城市的政府大多也呈歡迎之態(tài)，很多城市都把實(shí)力雄厚的大開發(fā)商作為招商引資的重要客戶，在土地出讓金、規(guī)劃建設(shè)相關(guān)手續(xù)、各種規(guī)費(fèi)等方面都有吸引人的特殊優(yōu)惠。開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣挠淇旌献鬟€會(huì)體現(xiàn)在新城建設(shè)一面。2008年以來(lái)，眾多二三線城市均不同程度地啟動(dòng)了新城建設(shè)，為開發(fā)商提供了新一輪機(jī)會(huì)，如天津?yàn)I海新區(qū)、石家莊濱河新城、成都高新開發(fā)區(qū)、昆明舊城區(qū)改造、廈門島外新城、杭州沿江十座新城等，這不僅完成了政府的規(guī)劃任務(wù)，同時(shí)也成為聚集開發(fā)資金和房產(chǎn)投資的洼地。
二三線城市價(jià)格一線化，警惕泡沫
與此同時(shí)，房企對(duì)二三線城市的熱情使得部分城市正在面臨價(jià)格上漲的壓力，二三線城市房?jī)r(jià)“一線化”成為一個(gè)新的討論話題。根據(jù)《京華時(shí)報(bào)》的報(bào)道，作為二線城市的福州、廈門均為全國(guó)40個(gè)房?jī)r(jià)重點(diǎn)監(jiān)控城市之一，這兩個(gè)城市的商品住宅銷售均價(jià)每平方米現(xiàn)仍高居1萬(wàn)元以上。2010年12月底，福州商品住宅均價(jià)達(dá)到了每平方米10630元，廈門島內(nèi)則每平方米高達(dá)16000多元，價(jià)位直逼一線城市。
目前，處于三線城市的一些沿海縣市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)較大漲幅。以福建省為例，晉江、福清、長(zhǎng)樂(lè)、南安等一批經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣級(jí)城市房?jī)r(jià)漲速較快，有的縣級(jí)市的市中心房?jī)r(jià)甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至1萬(wàn)元。
“價(jià)格一線化的同時(shí)，首先是品質(zhì)也一線化了，先是品質(zhì)得到提升了，價(jià)格才隨著上升，但價(jià)格相對(duì)于品質(zhì)來(lái)說(shuō)升得要慢些，因?yàn)楫?dāng)?shù)叵M(fèi)能力提高得會(huì)慢一些。”薛建雄這樣說(shuō)道。
但不可否認(rèn)的是，一線房企“主戰(zhàn)”二三線城市，由于所開發(fā)樓盤絕大多數(shù)為高端商品住宅，預(yù)售價(jià)格往往高出當(dāng)?shù)仄毡樯唐纷≌淮蠼兀尞?dāng)?shù)鼐用癯惺芮八从械馁?gòu)房壓力。
對(duì)此，謝逸楓表示，“二三線城市的樓市，能否成為未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的新引擎，仍有待觀察。須警惕二三線地產(chǎn)熱催生新一輪泡沫。因?yàn)椴糠侄€城市的經(jīng)濟(jì)缺乏足夠競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)支撐，居民人均收入水平也相對(duì)較低，如果大量投資性開發(fā)和購(gòu)房資金涌入，可能會(huì)促使當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的過(guò)度上漲，超出當(dāng)?shù)貏傂孕枨蟮膶?shí)際購(gòu)買力。在這種情況下，市場(chǎng)就容易陷入買入容易賣出難的尷尬境地，可能會(huì)形成投資泡沫。”
