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2025年03月13日
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2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布消息，要求在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)買二套房且貸款未結(jié)清的家庭，最低首付比例不低于30%。這意味著，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五個(gè)實(shí)施限購(gòu)措施的城市外，其他城市首套房貸款首付款比例都可下調(diào)至20%。
央行房貸新政的目的十分明確。化解房地產(chǎn)庫(kù)存、以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)是業(yè)已定調(diào)的政策方向，這勢(shì)必帶動(dòng)從戶籍制度、財(cái)政政策到金融政策的變化。此前，戶籍改革、將農(nóng)民工全面納入公積金體系等已經(jīng)啟動(dòng)，正在召開的地方兩會(huì)，也紛紛就去房地產(chǎn)庫(kù)存提出了一系列新政策。在此背景下，繼續(xù)實(shí)施一刀切式的、與各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的現(xiàn)實(shí)不吻合的房貸首付政策已無(wú)意義。將5個(gè)百分點(diǎn)的浮動(dòng)權(quán)下放給地方金融機(jī)構(gòu)，實(shí)施差別化的調(diào)控政策，是將房地產(chǎn)調(diào)控事權(quán)進(jìn)一步下放給地方，有利于地方根據(jù)自身實(shí)際推動(dòng)樓市去庫(kù)存，為經(jīng)濟(jì)起到切實(shí)兜底作用。
房貸再松綁也是樓市去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻的必然要求。自2014年以來，各地就在紛紛試水，采取購(gòu)房補(bǔ)貼等多種措施，以圖盤活樓市。央行也在去年9月30日推出新政，要求在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭首套房首付比例調(diào)整為不低于25%，二套房首付比例也降至40%。但新一輪樓市松綁并未達(dá)到有效激活樓市的目的。社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，徹底完成去庫(kù)存目標(biāo)，需要23個(gè)月。還有研究認(rèn)為，實(shí)際庫(kù)存可能高達(dá)80億－90億平方米，按照過去3年平均銷售速度計(jì)算,需要至少7年時(shí)間才能消化。無(wú)論哪個(gè)數(shù)據(jù)更接近事實(shí)，都已超出了正常的庫(kù)存量，房貸政策加快松綁節(jié)奏、加大力度已是勢(shì)在必然。
不少人擔(dān)心，在房貸政策再松綁以后，樓市是否會(huì)再度形成泡沫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，從而讓農(nóng)民工進(jìn)城面臨更高門檻。
從多數(shù)城市的樓市狀況看，這種情況不會(huì)發(fā)生。一方面，樓市價(jià)格上漲的真正推動(dòng)力在于流動(dòng)性。在貨幣政策仍處于中性偏靈活的區(qū)間之時(shí)，不存在流動(dòng)性泛濫的情況，樓市價(jià)格難以過快抬升。2月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)也表明了這一點(diǎn)。另一方面，經(jīng)過多年的瘋狂擴(kuò)張之后，樓市價(jià)格上漲的動(dòng)能已有所衰竭。雖然政策面將農(nóng)民工視作新增潛在的購(gòu)房群體，但在基礎(chǔ)配套措施還未到位的情況下，他們很難成為樓市消費(fèi)主力。
重新建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)讓農(nóng)民工進(jìn)得了城，買得起房，除了房貸再松綁等新政外，還需更深刻的制度變革。比如，怎樣歸并降低購(gòu)買環(huán)節(jié)的交易稅費(fèi)，在持有環(huán)節(jié)如何合理征稅，農(nóng)村宅基地如何入市，基本社會(huì)保障能否均等化等等。只有這些相關(guān)制度切實(shí)改進(jìn)，樓市才能建立起降庫(kù)存、促消費(fèi)的穩(wěn)定環(huán)境。
