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2025年03月13日
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今天的柬埔寨也像其他國家已經走過的初級發展階段一樣，到處是房地產開發、基礎設施建設。目前柬埔寨的土地有兩類性質：第一類土地是私人所有，只有柬埔寨國籍的人才有土地永久擁有權。國家為了鼓勵外國人購房和協助本地人致富，接地的一層房屋不允許賣給外國人，二層以上房屋可以賣給外國人并擁有永久居住權。開發商可以與本地人合資注冊開發公司，但是柬埔寨人必須做法人，其持股權不受限制。第二類土地是國家所有，外國人可以通過投資申請得到國家租賃的開發建設土地，租賃期分成99年、70年、50年，年限的不同是由于出臺的政策時期不同而產生的，與開發內容無關。這樣的土地一次性得到長期租賃權的費用并不高，每平米幾塊美金而已，但是臺下交易費很高。這樣的土地一般在建設期免租費，建設期結束后，按年向政府繳納土地租賃費，一般是年營業額的3%。這些土地可以轉讓、轉租、抵押、繼承，其銷售的土地和房產可以由國家土地部門發放有限年限的土地或房屋產權證書。
近三年來柬埔寨主要城市的房地產發展很快。三年前的豪華公寓每平方米售價1000美金，如今有的已經漲到每平方米3000多美金。許多外國人，尤其是韓國、臺灣、日本、中國人簇擁著到金邊買房。在房產銷售方面，圖紙出來后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房產證也分兩種，一種是公寓型產權證，一種是別墅型產權證。公寓型產權證手續簡單，二層以上公寓套房，只要有購買合同就可以買賣，柬埔寨將之稱為“軟卡”。別墅產權證就不一樣了，手續較為復雜，因為別墅是房地合一的產權，需要到柬埔寨房地管理部門登記，給你的證件是一個國際標準的版本，業主每轉賣一次都要到國家房地管理部門去登記，并將前一個業主在居住期間對房屋的改建，詳細地記錄下來（包括圖片），轉給下一個業主。也就是說，別墅購買人會知道一座別墅從最初建設到接手的每一次改變。這種制度很像西方國家的房地產管理方式——“房地志法”。
我從事成片土地開發已經二十多年了，先后在海南、廣西北海、北京參與房地產開發和樓宇建設。我認為柬埔寨的土地應用模式不會與中國一樣，如前所述，柬埔寨的土地性質是私有制和國家所有制兩種，由于土地開發屬于新興領域，土地價值很低，只要有錢就可以買，導致有一定資金基礎的柬埔寨人瘋狂購置土地，所以過去10年多的時間里基本上是無續、無法地占有土地，至今仍然有大量的土地撂荒。
政府為了讓外國人進入土地市場，得到更多的資金，將國家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租賃的方式承租給外國人，租賃期有50年、70年、80年、99年不等，這幾個年限不同的租賃性質，并不像我們國家根據建設性質決定土地使用期的長短（住宅70年，工業50年，商業40年）。他們根據客戶需要制定租賃時限，而且一開始就明確每年交土地租金。中國投資人非常清楚這里面的機會，都會要求租期越長越好。像我們的金銀灣項目，一開始是80年使用權，后來爭取到99年，這也是他們最長的租賃土地年限。
由于政府內部的政黨之爭，沒收成片閑置土地成為一件國家大事。2015年初，政府聯合工作組對上百幅成片開發土地進行檢查。經過核查，沒有按照計劃和規劃進行開發的土地一律收回，截至今年8月已有幾十幅土地被沒收。但是，政府并沒有設計出新的成片土地開發政策，可能還會以傳統的承租方式租給有申請的投資人。作為成片土地開發的研究者，我很希望將中國成片土地開發的經驗傳授給他們。由于體制和習慣的不同，我不可能去影響這個國家的土地政策，但是，我可以在自己的土地上嘗試用中國土地開發模式建設家園，在自己的體系內建立符合中國開發區的管理和服務模式。這也是我興奮地留在柬埔寨工作的緣由。
