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2025年03月13日
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北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司董事長
我簡短談三點(diǎn)意見。一、目前農(nóng)村住房現(xiàn)狀。二、城鄉(xiāng)一體化與新農(nóng)村建設(shè)。三、新農(nóng)村建設(shè)與放開農(nóng)村房地產(chǎn)市場。
新中國成立后，我國農(nóng)村住房建設(shè)是自然村以分配村民宅基地的形式，由村民自行蓋房居住，沒有嚴(yán)格的總體控制性規(guī)劃和詳細(xì)的修建性規(guī)劃，沒有嚴(yán)格的審批制度。五十多年來，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件有限，現(xiàn)在中國大部分農(nóng)村的狀況是：居住條件簡陋，道路交通條件差，車輛進(jìn)不了村，沒有消防設(shè)施，村莊環(huán)境差。
現(xiàn)在有幾方面實(shí)際問題：1、隨著城市擴(kuò)建包圍在城里的城中村，由于舊村原始簡陋形態(tài)與城市新規(guī)劃建筑形成反差，全部需要拆除，重新規(guī)劃、重建，無一可以保留。2、城鄉(xiāng)結(jié)合部隨著城市建設(shè)擴(kuò)張部分村莊目前也都在大拆、大建，就實(shí)際情況看，也都沒有可以保留的東西或值得保留的村落。3、離城市遠(yuǎn)的農(nóng)村，偏遠(yuǎn)山村大部村莊居住狀況處于原始狀況，由于交通條件，及農(nóng)村實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和條件還不具備改造條件。而每年宅基地的分配，簡易的農(nóng)村民居還在繼續(xù)蓋房。4、農(nóng)村房屋沒有商品房產(chǎn)權(quán)（叫小產(chǎn)權(quán)），不能流通，不能入市做正式的房屋產(chǎn)權(quán)買賣交易。
中央提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)一體化。目標(biāo)在于農(nóng)村的現(xiàn)代化發(fā)展，讓農(nóng)民富裕起來，縮小城鄉(xiāng)差別，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮，走出一條富民強(qiáng)國之路。我認(rèn)為：城鄉(xiāng)一體化，首要在新農(nóng)村建設(shè)，而新農(nóng)村建設(shè)關(guān)鍵是在于放開農(nóng)村房地產(chǎn)市場。
新農(nóng)村建設(shè)模式與放開農(nóng)村房地產(chǎn)市場我有幾點(diǎn)意見：
1、新農(nóng)村建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)劃建設(shè)管理：建立村、鎮(zhèn)、縣三級管理制度，村鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃，新農(nóng)村總體控制規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃及審批管理。讓農(nóng)民建房有合法手續(xù)，合法的土地、房屋產(chǎn)權(quán)證。從法規(guī)管理上，城鄉(xiāng)平等規(guī)范管理。
2、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)布局：參考城市建設(shè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，參考廣東、浙江農(nóng)村發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，有條件的村鎮(zhèn)，一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌策劃。鼓勵農(nóng)業(yè)種植產(chǎn)業(yè)化，保證糧食生產(chǎn)與供給。鼓勵有條件農(nóng)戶發(fā)展工業(yè)、輕加工業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的形成，鼓勵活躍城鄉(xiāng)貿(mào)易。培養(yǎng)農(nóng)村商品流通市場和商品貿(mào)易，發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)。
3、新農(nóng)村建設(shè)模式探討：河北省今年在永清縣的試點(diǎn)方法是：對列入新農(nóng)村建設(shè)示范的自然村（舊村）按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃、設(shè)計安排。給村民建新房按城市標(biāo)準(zhǔn)，建兩層連排樓別墅或多層洋房。按城市功能配套水電、汽、熱、電訊、教育、醫(yī)療、商業(yè)。其結(jié)果發(fā)現(xiàn)村莊原占地面積三分之一就可以滿足村民新的住房條件和面積需求，可以騰出70%的地用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)或做商品樓住宅開發(fā)。這70%的土地開發(fā)收益就足夠用于新村的建設(shè)投入費(fèi)用。這樣一來，一是按城鄉(xiāng)一體化，城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民居住環(huán)境和居住條件的改善。農(nóng)村道路交通環(huán)境、醫(yī)療、教育配套設(shè)施的改善，同時又催生了農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
4、我認(rèn)為：中央政府應(yīng)該有計劃，有控制性，逐步放開農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場和房屋合法交易市場。逐步培育和放開農(nóng)村房地產(chǎn)市場。A、農(nóng)村國有、集體、耕種用地的承包租賃，在政策控制性條件下，應(yīng)該可以有償流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)讓。B、農(nóng)村國有、集體建設(shè)用地出讓，交易應(yīng)有比城市建設(shè)用地管理更為寬松優(yōu)惠的政策安排。
5、新農(nóng)村建設(shè)應(yīng)立法：合法保護(hù)、合法規(guī)范管理，實(shí)現(xiàn)耕者有其田，居者有其屋。允許私有土地房屋進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓、交易，鼓勵農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村已經(jīng)私有的土地，農(nóng)民的房屋應(yīng)該清理登記，合法化確認(rèn)，發(fā)給大產(chǎn)權(quán)證。允許作為商品房與城市商品房同等身份，合法進(jìn)入市場買賣交易，讓農(nóng)民能生財、能盈利、能積累、能富起來。這是解決農(nóng)村發(fā)展，農(nóng)民富裕的基本出路，是解決農(nóng)村自發(fā)形成房地產(chǎn)市場的有效途徑。
6、鼓勵城市金融資金進(jìn)入農(nóng)村。農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)，房屋交易，房地產(chǎn)開發(fā)市場一旦形成，農(nóng)民有了積累，有土地、有房屋做抵押，有了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金需求，城市的金融資金就有條件進(jìn)入農(nóng)村。有了充裕的流動性資金進(jìn)入農(nóng)村，農(nóng)村各行各業(yè)的市場化，產(chǎn)業(yè)化，就將蓬勃發(fā)展。這樣中國的新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民走上現(xiàn)代化富裕的道路將指日可待。
目前，中國的城市化建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了一個成熟的階段。根據(jù)中央政府的精神，目前城市建設(shè)管理，一是解決城市擁堵交通問題。二是解決房價不讓過快增漲問題，使其保持健康平穩(wěn)發(fā)展與國計民生同步，這就可以了。我認(rèn)為現(xiàn)在該是研究新農(nóng)村建設(shè)，培育和開放農(nóng)村房地產(chǎn)市場的時候了。
點(diǎn)評專家 李兵弟:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司原司長
張先生以一個企業(yè)家的眼光，敏銳地洞察城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中的一些基礎(chǔ)性的問題，他提出了一些敏感且很前沿的話題。但我也想講明幾個基本觀點(diǎn)。曾經(jīng)我們部的一位領(lǐng)導(dǎo)同志問過我三個問題，他說中國有沒有農(nóng)村住房制度，中國有沒有農(nóng)村住房建設(shè)制度，中國有沒有農(nóng)村住房改革制度。這三個問題我想請?jiān)谧母魑煌疽捕伎紤]一下，跟張先生提出的問題是直接關(guān)聯(lián)的。
遺憾的是，時至今日，并沒有對這三個問題做出非常完整的回答。為此，在這里我想說，中國不能沒有農(nóng)村住房制度，但是我們對中國農(nóng)村住房制度沒有做出概括性的表述，我們講了十幾年一直在講中國的城鎮(zhèn)住房制度。中國的農(nóng)村住房制度有這么幾個特點(diǎn)，我叫“一供三非四保”五字。一共，農(nóng)村依據(jù)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份由政府無償提供宅基地供農(nóng)民建設(shè)，保證了農(nóng)民住房的基本穩(wěn)定和農(nóng)民基本居住。第二是非政府統(tǒng)建，四保是保證宅基地的穩(wěn)定供給，保證對農(nóng)民住房建設(shè)的規(guī)劃和建設(shè)安全的指導(dǎo)服務(wù)，要保證對農(nóng)民住宅權(quán)益的保護(hù)，同時要為那些最困難的農(nóng)民群眾提供最基本的居住權(quán)利，也就是說幫助最困難的農(nóng)戶解決居住問題，當(dāng)然就帶來了農(nóng)民建設(shè)的五自的特點(diǎn)，自建自管自籌自用自管資金。
關(guān)于農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房的問題，這里我想對張先生講的稍微做一點(diǎn)簡單糾正，農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房主要指用農(nóng)村的集體土地或者是集體建設(shè)用地，為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供的商品性或是交易性的住房，這里界定很清楚了，小產(chǎn)權(quán)房不是農(nóng)戶自己的房子，而是城里人到農(nóng)村購買并沒有政府批準(zhǔn)的房子。
關(guān)于農(nóng)村的房地產(chǎn)市場問題，基于我想說的農(nóng)村的住房制度這一點(diǎn)來看的話，我認(rèn)為他提出一個很敏感的命題，從長遠(yuǎn)來講，中國城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，這是應(yīng)該的，也是我們應(yīng)該努力為之的方向。但是作為當(dāng)前來講的話，在十七屆三中全會上講的更準(zhǔn)確的是逐步建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，這個市場沒有建立起來之前，房地產(chǎn)市場還要有相當(dāng)漫長的探索和理論上的摸索，所以張先生的問題非常值得理論家的琢磨。這里有幾個基本點(diǎn)，怎么樣在改革探索中間保全農(nóng)民的利益，保障農(nóng)村的生產(chǎn)、生活的鏈條正常進(jìn)行，同時又能夠不斷推進(jìn)我們的制度改革和創(chuàng)新。
