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2025年03月14日
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在不少城市紛紛“松綁”限購政策的背景下，8月14日晚間北京市住建委與通州區政府聯合發布的《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》引起了市場的關注。分析人士表示，通州連夜推出“加強版限購令”，將有效緩解因“城市副中心”概念而引發的投機、炒房、追漲等風潮，這不僅有利于當地房地產市場的持久健康發展，更蘊含著對以往房地產粗放式擴張的摒棄與城市科學發展的追求。
房價“跳高”限購令出
隨著“北京市行政副中心”的定位正式得到官方確認，通州樓市便開啟了“酷暑模式”。以一套優質小區的80平方米兩居室為例，之前200萬元出頭的售價，在短短兩個月之內上漲了近30%。而“一天一價”、“臨時提價”、“毀約提價”等種種惜售行為，更是讓很多真心實意在通州安家的人頭疼不已。
對如此“火”的樓市來說，北京出臺的“限購令”就像是一場及時雨。《通知》規定，滿足以下條件之一，才可以購買1套通州區商品住房：一是京籍無房戶；二是已有1套住房的通州戶籍居民家庭，需落戶通州3年（含）以上；三是已有1套住房的北京市其他區縣戶籍居民家庭，需近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅；四是在京無房的外地人，需近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅。
相比于現行的北京市戶籍家庭限購2套、外地及單身限購1套的政策，通州版“限購令”不可謂不嚴。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在全國限購都在放松或取消的大背景下，政府果斷出手為通州樓市降溫可謂非常及時，有效遏制了通州樓市剛剛露出的漲價苗頭，改變了市場預期，限購的加碼壓縮了熱炒通州房價的空間，有利于通州房價的穩定，特別是有助于真實自住型購房需求的釋放。
追漲炒房紛紛受挫
大招祭出，效果明顯。有通州房產經紀人表示，“限購令”對其業務影響很大，之前其掌握的客戶大概200組，現在只剩下個位數了。鏈家網研究院分析師李巧玲估計，限購升級之后，市場成交量將下降40%左右，外地購房需求，以及本地二套需求基本被堵死，特別是倚賴外地客群的開發商將會面臨資金鏈壓力。
那么，炒房、投機、非理性追漲等看似正常的市場行為究竟又有哪些危害呢？“房價過高，一個直接的影響就是房租升高，從而帶動民眾生產、生活、營商成本升高。因此，在人才、產業沒有完全充實進去之前，讓‘行政副中心’、‘新城’等概念預期過度地透支在房價上，不利于副中心建設與當地經濟的健康發展。”北京市社科院經濟研究所所長楊松在接受本報記者采訪時分析。
此外，對于投資不在此次限購范圍內的商用住房，業內人士提醒，房產稅漸行漸近、商業用電和商業用水價格偏貴，都將導致后期持有、使用及維護成本較高；與此同時，商住房交易稅費較高，對后期出手套現的影響亦不應忽略。
新城不只有新房價
事實上，通州樓市只是近年來各地新城新區“房價先行”現象的一個縮影。如何避免炒作，如何讓房價合理反映房屋的內在價值，如何讓房價不成為制約新城吸引人才和產業的因素，成為決策者面臨的一個重要課題。
在楊松看來，解決問題的關鍵還有賴于加強管理和轉變經濟發展方式。“過去，我們經濟發展方式較為粗放，地方政府也比較依賴房地產帶來的財政收入。與之相比，如果經濟發展的方式向新興、高技術、高附加值產業轉型，我們對房地產業本身的依賴就會降低，那么房價就有充足的條件回歸理性并長期保持。”楊松坦言。
不過，也有專家對“限購”措施的使用持謹慎態度。“既然‘城市副中心’的概念出來了，購房需求被吸引其實是意料之中的事。在特殊時期，一定程度的行政干預可以起到穩定市場的效果。但從長期來看，還是應該多方論證，側重于有效市場機制的建設，最終讓市場在資源配置中發揮決定性作用。”北京工商大學經濟學院教授周清杰對本報記者說。
