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2025年03月14日
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值得關(guān)注的是，當(dāng)天發(fā)布的住房綠皮書指出，今年全國(guó)35個(gè)城市平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，其中7個(gè)城市泡沫超過50%，須警惕經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化，助長(zhǎng)投機(jī)心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)。
明年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中略降
住房綠皮書指出，幾方面理由支持明年房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，包括：中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅(jiān)決、意志堅(jiān)定，對(duì)房?jī)r(jià)采取了露頭就打的策略；2011年保障性住房的投資會(huì)大幅增加，住房保障力度會(huì)明顯加大；住房投機(jī)已經(jīng)受到抑制，住房消費(fèi)者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化；對(duì)房地產(chǎn)緊縮的貨幣政策，會(huì)給開發(fā)商帶來極大約束等。
但綠皮書同時(shí)指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控也面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴性較高、貨幣流動(dòng)性充裕、調(diào)控本身目標(biāo)不明確、任務(wù)不具體，以及房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲預(yù)期難改等諸多挑戰(zhàn)。
“對(duì)于2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以肯定的是中央政府會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，特別是加大保障性安居工程建設(shè)。但是，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)跟預(yù)報(bào)天氣一樣，很難。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一說。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司趙培亞直言，2011年房地產(chǎn)價(jià)格是升是降不好說，但房?jī)r(jià)反彈壓力大。而國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員廖英敏也一樣態(tài)度謹(jǐn)慎。
“明年是‘十二五’開局之年，中央提出發(fā)展方式實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變的目標(biāo)，這意味著明年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增幅和今年比將稍有回落，但仍將保持平穩(wěn)發(fā)展。這和2008年陡然下降是不一樣的。”廖英敏說。
她分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)多種需求還在，僅僅是暫時(shí)受壓。“一旦調(diào)控政策實(shí)施不力，這些投機(jī)投資性需求就會(huì)抬頭，而且當(dāng)房?jī)r(jià)回落到一定程度后，自住性需求也將反彈。”廖英敏指出，明年應(yīng)該繼續(xù)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別要強(qiáng)調(diào)地方政府守土有責(zé)。而高房?jī)r(jià)問題的最終解決，要靠包括房產(chǎn)稅、土地制度改革等長(zhǎng)效機(jī)制的建立完善。
7個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫超過50％
綠皮書指出，當(dāng)前中國(guó)應(yīng)警惕經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)其統(tǒng)計(jì)分析，去年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤(rùn)率為55.72%，高回報(bào)招引了越來越多的非房企投入樓市。目前通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司(含房地產(chǎn)業(yè)上市公司)802家，占比超過6成。而且一些城市的房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重。
“今年我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)泡沫程度偏大，部分城市房?jī)r(jià)泡沫程度過大。”社科院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所鄒琳華博士說。
據(jù)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。
其中，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實(shí)際價(jià)格比例的50％以上；11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%-50%之間；8個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%-30%；9個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以內(nèi)。
為此，綠皮書提醒，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化將導(dǎo)致社會(huì)資源短期向單一行業(yè)集中，將助長(zhǎng)投機(jī)心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空未來30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。“房地產(chǎn)對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很重要，但不能太高估，國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。”趙培亞說。
住房綠皮書：7城市樓市泡沫超50% 明年房?jī)r(jià)將降
2010年12月8日，社科院舉行《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)，以下是綠皮書執(zhí)筆人、中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室鄒琳華對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)的預(yù)測(cè)。
從2009年初到2010年4月，中國(guó)的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)快速飆升，為了了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)初步得到遏制，成交量大幅度萎縮，政策與市場(chǎng)的活力逐漸進(jìn)入膠著狀態(tài)。從開發(fā)市場(chǎng)看，經(jīng)歷了2009年的房?jī)r(jià)上升和庫存消耗，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，對(duì)未來的預(yù)期也較為樂觀。投資開發(fā)出現(xiàn)較快的增幅。2010年在房?jī)r(jià)企穩(wěn)的同時(shí)租金出現(xiàn)暴漲，房租房價(jià)出現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。
“一刀切”政策將不在適用
關(guān)于2010-2011年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，我們初步推測(cè)在沒有出現(xiàn)重大的內(nèi)外部危機(jī)的情況下，可能會(huì)呈現(xiàn)出繼續(xù)調(diào)整、穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。關(guān)于市場(chǎng)存在的問題與挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
首先，城鄉(xiāng)差別和城市間[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]差距的擴(kuò)大使人口呈現(xiàn)單向流動(dòng)，部分城市供給增長(zhǎng)速度無法趕上需求擴(kuò)張速度。在城市化和大城市化趨勢(shì)不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，作為人口流向目的地的大城市，供給的速度無法趕上需求擴(kuò)張的速度，無論是擴(kuò)大供給都將很快被新一輪的流動(dòng)人口所填滿。
其次，商品房供給被地方政府與開發(fā)上交替掌控，供給有效增長(zhǎng)困難重重。地方政府掌握了土地出讓權(quán)，可以通過調(diào)控土地出讓節(jié)奏來調(diào)節(jié)供給，開發(fā)商特別是大開發(fā)商則掌控了已經(jīng)出讓土地中尚未開發(fā)的存量部分。當(dāng)囤積暴利已成公開秘密時(shí)，剩下的只是地方政府和開發(fā)商誰來囤積，這樣市場(chǎng)的過給很難擴(kuò)大。
再次，不同城市住房市場(chǎng)存在顯著差異，“一刀切”式的調(diào)控政策副作用突出。有些城市住房的供求矛盾很突出，有些城市住房空閑嚴(yán)重，有些城市需要保障的對(duì)象很龐大，有些城市保障房少有人問津。
最后，開發(fā)商兩極分化，調(diào)控政策實(shí)際上助長(zhǎng)了大開發(fā)商的供給壟斷。大開發(fā)上資金雄厚、土地儲(chǔ)備眾多且融資能力強(qiáng)；小開發(fā)商融資能力差，拿地困難，在夾縫中圖存；歷次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，大開發(fā)商往往毫發(fā)無損，而小開發(fā)商卻極可能因此而資金鏈斷裂，調(diào)控政策實(shí)際上幫助大開發(fā)商輕易的減縮了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。此外，大開發(fā)商還可以通過調(diào)控資金，在下一個(gè)上升期中哄抬房?jī)r(jià)，獲取暴力，通過這樣的調(diào)控，大開發(fā)商的市場(chǎng)控制能力大大增強(qiáng)。
政策調(diào)控應(yīng)有保有壓
基于以上問題，政策建議可以概括為抓大促小、刪繁就簡(jiǎn)，有保有壓，以空間換時(shí)間。
縮小城鄉(xiāng)差距和區(qū)域差距。從長(zhǎng)期看，住房市場(chǎng)的健康發(fā)展依賴于城鄉(xiāng)和區(qū)域的均衡發(fā)展，一些地方片面地把人為推動(dòng)城市化進(jìn)程作為發(fā)展戰(zhàn)略，不僅使城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，也造就了大量“被城市化”人口，增加了局部住房市場(chǎng)的供給壓力。
全面收緊大開發(fā)商融資渠道，削弱開發(fā)商整體囤地能力。開發(fā)商可以通過多種途徑來合法規(guī)避土地閑置的處罰，囤積土地需要大量的資金，資金就成為囤地企業(yè)的生命線，融資方面就成為企業(yè)最薄弱的環(huán)節(jié)。這樣大開發(fā)商為市場(chǎng)主導(dǎo)，小開發(fā)商可能面臨巨大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，全面收緊的開發(fā)商的融資渠道，開發(fā)商可以通過緊縮供給來要挾政策。禁止大開發(fā)上上市融資，限制各類基金、信托計(jì)劃委大開發(fā)商提供股權(quán)或債權(quán)融資，嚴(yán)格限制或全面叫停對(duì)大開發(fā)商的各種貸款。
將大開發(fā)商作為主要調(diào)控對(duì)象，加大對(duì)中小開發(fā)商的扶持引導(dǎo)力度。改變歷次調(diào)控板子都只打在小開發(fā)商身上的事實(shí)，將大開發(fā)商作為主要調(diào)控對(duì)象，從而進(jìn)一步分化瓦解開發(fā)商陣營(yíng)，優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
嚴(yán)控一線城市住房投資投機(jī)，放開對(duì)非核心城市住房投資投機(jī)的限制。一線城市是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭與風(fēng)向標(biāo)，房?jī)r(jià)高、供求矛盾突出，對(duì)其它城市房?jī)r(jià)預(yù)期的影響很大。而一些非核心城市住房市場(chǎng)則以跟風(fēng)炒作為主，實(shí)際供求矛盾并不突出。應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)一線城市住房投資投機(jī)的控制，強(qiáng)力遏制一線城市房?jī)r(jià)過快上漲，使住房炒作呈現(xiàn)龍無首之勢(shì)，削弱住房投資投機(jī)者的市場(chǎng)造勢(shì)能力。
35城市平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%
35個(gè)大中城市住宅價(jià)格泡沫指數(shù)，泡沫估計(jì)采用的房?jī)r(jià)指標(biāo)為2010年9月35個(gè)大中城市地段普通商品住宅集中成交價(jià)。估計(jì)結(jié)果顯示，2010年9月，全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數(shù)很高，泡沫成份占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上有福州、杭州七個(gè)城市。實(shí)際價(jià)格比例在30%-50%之間的有北京、深圳等7個(gè)城市。存在一定泡沫，泡沫成份占實(shí)際價(jià)格比例占10%以上，30%以下的有南昌、濟(jì)南8個(gè)城市，泡沫降低，泡沫指數(shù)比例不在10%里面的有南京、成都等等。
