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2025年03月13日
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●政府將刺激住房需求作為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，購房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機(jī)需求的提前進(jìn)場(chǎng)。
●我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖。
●下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度，帶動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)回暖和開發(fā)投資回升，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動(dòng)效應(yīng)。
2015年上半年，中國樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下，經(jīng)歷了由全局性低迷到銷量顯著回升、局部房價(jià)反彈的轉(zhuǎn)折。由于不同區(qū)域市場(chǎng)住房庫存下降速度不一，下半年中國樓市存在結(jié)構(gòu)性的房價(jià)快速上漲風(fēng)險(xiǎn)。
上半年樓市回顧:
銷量逐步回升，房價(jià)局部反彈
2015年上半年，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下，房地產(chǎn)交易回升。一二線城市率先完成去庫存過程，房價(jià)止跌反彈。三四線城市由于前期庫存過高、需求相對(duì)疲軟，房價(jià)仍延續(xù)2014年的跌勢(shì)。由于總體庫存較高，開發(fā)投資仍慣性下滑，拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)增速。在熱點(diǎn)城市，投資投機(jī)者也開始提前進(jìn)場(chǎng)。
一二線城市房價(jià)率先反彈，三四線城市房價(jià)延續(xù)調(diào)整。隨著宏觀刺激力度的加大，2015年5月，中國大中城市房價(jià)扭轉(zhuǎn)了自2014年5月以來的跌勢(shì)，出現(xiàn)了一定程度的價(jià)格反彈。100個(gè)大中城市樣本住宅平均價(jià)格上漲為10569元，比3月份上漲了46元。從環(huán)比看，2015年3月，100個(gè)大中城市中，房價(jià)環(huán)比上漲的有43個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅55個(gè)。到2015年5月，環(huán)比上漲的城市增至48個(gè)，房價(jià)環(huán)比下降的城市降為52個(gè)。從同比看，2015年5月，房價(jià)同比下降的城市為87個(gè)，同比上漲的城市為13個(gè)，房價(jià)突破上年同期高點(diǎn)的城市個(gè)數(shù)與3月份相比未發(fā)生變化。
在宏觀需求刺激下，不同城市庫存去化速度不一。一二線城市庫存去化速度較快，房價(jià)結(jié)束調(diào)整率先反彈。三四線城市庫存仍然較高，延續(xù)2014年二季度以來的跌勢(shì)。2015年3月，一線城市房價(jià)微漲，二三線城市房價(jià)齊跌。100個(gè)大中城市中，一線城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.03%，同比下降1.73%;二線城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降5.58%;三線城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一線城市房價(jià)漲速加快，二線城市房價(jià)止跌反彈，三線城市房價(jià)繼續(xù)下跌。100個(gè)大中城市中，一線城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲1.48%，同比下降0.05%，二線城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.25%，同比下降5.11%，三線城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降6.29%。
銷量逐步回升，庫存增速減緩。2015年下半年，中國商品住房銷售量增速顯著回升。2015年3月，中國商品住房累計(jì)銷售面積為16，078.80萬平方米，同比下降9.8%。商品住房累計(jì)銷售額為10，062.17億元，同比下降9.1%。到2015年5月，中國商品住房累計(jì)銷售面積為31935萬平方米，同比持平，表明二季度銷售速度加快。商品住房累計(jì)銷售額為20732億元，同比增長5.1%。隨著銷量回升，庫存增速減緩。2015年3月底，中國新建商品住房待售面積42，817萬平方米，同比增長23.5%。到2015年5月底，中國新建商品住房待售面積增加至43，025平方米，同比增長21.9%，增速比3月底下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。
總體住房庫存仍處高位，開發(fā)投資增速慣性下滑。由于總體住房庫存水平仍處較高位，二季度開發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主，對(duì)于投資購地積極性不高，開發(fā)投資增速慣性下降，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累。2015年3月，中國商品住宅開發(fā)投資累計(jì)額為11156.219億元，同比增長5.9%。到2015年5月，中國商品住宅開發(fā)投資額累計(jì)為21，645.00億元，同比增長2.9%，增速比3月份下降3個(gè)百分點(diǎn)。2015年3月，中國商品住宅累計(jì)新開工面積為16，791.32萬平方米，同比下降20.9%。2015年5月，中國商品住宅累計(jì)新開工面積為35，091.00萬平方米，同比下降17.6%。
政策刺激力度加大，投資投機(jī)需求進(jìn)場(chǎng)。政府將刺激住房需求作為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，購房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機(jī)需求的提前進(jìn)場(chǎng)。宏觀政策刺激是促成2015年下半年住房銷售速度顯著提升的重要原因。2015年1季度，中國GDP同比增速降至6.95%，為2009年2季度以來的最低點(diǎn)。出于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的擔(dān)憂，中央政府加大了住房需求刺激力度，住房信貸政策顯著趨于寬松。
當(dāng)前主要問題:
區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展失衡
結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存
當(dāng)前我國住房市場(chǎng)最大的問題是，區(qū)域住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一二線城市住房供求矛盾突出房價(jià)畸高，三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企。不恰當(dāng)?shù)暮暧^刺激政策，一方面可能引發(fā)一二線城市房價(jià)快速上漲，另一方面還將加劇三四線城市未來的過剩。
三四線城市短期供過于求，去庫存將是首要任務(wù)。過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對(duì)應(yīng)的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。但2014年以來，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代已經(jīng)到來。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場(chǎng)發(fā)展的超級(jí)引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。由于收入增長決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對(duì)人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別在一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重。2014年，盡管政府對(duì)住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，住房市場(chǎng)形勢(shì)正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城。
一二線城市住房仍將供不應(yīng)求，擴(kuò)大供給仍是主線。雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二線城市住房仍將存在一定程度短缺。我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖。未來一段時(shí)間三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來一段時(shí)間內(nèi)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會(huì)更加突出。而一二線城市隨著人口的繼續(xù)流入住房仍將供不應(yīng)求，擴(kuò)大供給仍是樓市發(fā)展主線。
出現(xiàn)過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質(zhì)住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。
當(dāng)前住房需求刺激政策將加劇住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)增速下降的條件下，政府容易走上利用過刺激住房需求保住經(jīng)濟(jì)增速的舊路。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的增長主要靠投資拉動(dòng)，而住房投資當(dāng)前固定資產(chǎn)投資的主體。如果再考慮到上下游產(chǎn)業(yè)的作用，住房產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用舉足輕重，是名副其實(shí)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。住房建筑及裝飾行業(yè)也將吸納大量農(nóng)民工就業(yè)，具有極重要的社會(huì)穩(wěn)定意義。此外，住房市場(chǎng)的景氣度將直接影響公眾的經(jīng)濟(jì)信心。在目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣，中國經(jīng)濟(jì)增速也不斷下滑的條件下，政府必然寄希望于通過刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，來保證經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)底層就業(yè)，提振經(jīng)濟(jì)信心。刺激住房市場(chǎng)成為政府保證經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要籌碼。
但是，單一住房需求刺激政策將加大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定性，使一二線城市房價(jià)短期飛漲，三四線城市過剩現(xiàn)象更加嚴(yán)重，從而阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的深化。在市場(chǎng)相對(duì)過剩時(shí)代，住房市場(chǎng)仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求，需要通過深化供給機(jī)制改革才能加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠較低成本地獲得高品質(zhì)、個(gè)性化的住房，是啟動(dòng)住房改善性需求的關(guān)鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴(kuò)大住房投機(jī)，加大住房過剩水平，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策，還容易帶來通脹、金融不穩(wěn)定等嚴(yán)重后果。
下半年樓市展望:
一二線城市快速上漲
三四線城市相對(duì)穩(wěn)定
總體而言，2015年下半年，一二線城市房價(jià)可能加速上漲，三四線城市穩(wěn)中有降或穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)開發(fā)投資緩慢回升，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速向好。
一二線城市去庫存速度加快，存在快速上漲風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀金融刺激、住房需求的行政管制政策不斷松綁及股市財(cái)富效應(yīng)等的綜合作用下，預(yù)計(jì)下半年一二線城市住房銷售將繼續(xù)加速。由于2014年以來住房開發(fā)活動(dòng)進(jìn)入階段性低谷，短期后繼供應(yīng)難以迅速放大。當(dāng)庫存被消耗到低于合理值時(shí)，住房將出現(xiàn)短期供不應(yīng)求的局面，房價(jià)有可能加速上漲。買漲不買跌的慣性將進(jìn)一步推動(dòng)住房交易的放大。這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約在2015年3季度未到2015年4季度。
三四線及以下城市以去庫存為主，房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高、人口老化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問題。即使銷售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi)。穩(wěn)價(jià)走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線。具體到不同的城市，房價(jià)可能小幅上漲或下跌。
開發(fā)投資緩慢回升，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水平降低，下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度，帶動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)回暖和開發(fā)投資回升，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動(dòng)效應(yīng)。
