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2025年03月13日
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城市化網訊 國家統計局日前發布的“2015年1~4月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，前4月全國整體房地產開發投資增速持續回落，但商業地產的開發卻“一枝獨秀”。那么，商業地產的整體發展情況如何？未來發展趨勢怎么樣？國內首個商業地產眾籌平臺“商投所”正式上線對這個行業會產生什么影響？對此，城市化委員會戰略咨詢委員、亞太商業不動產學院院長朱凌波先生對此進行了詳細分析。
商業地產正在逐漸改變原本簡單的營銷模式，是因為很多商業地產開發企業考慮到目前所遇到的兩大挑戰，一是商業泡沫，另一個是電商沖擊。朱凌波認為，泡沫只是一種表象，實際上更直接的原因在于互聯網時代的到來，人們的消費模式、生活習慣和觀念都發生了巨大變化。除了對產品品質、服務品質的要求在不斷提升之外，審美、內涵、情懷也已經成為大眾更加關注的商業價值。我們過去講購物，現在人們用這些詞：體驗、社交、休閑、娛樂、文化藝術、公共中心等。人類的生活是多元的，不是單一的。這對于傳統的實體經濟來說，沒有文化藝術、體驗經濟等參與自己的商業行為，必然不能滿足人們的消費需求。所以在未來的商業地產發展中，文化、藝術等是規劃設計中不可或缺的組成部分，商業實體傳統經營模式正在退出，主題化、體驗化、差異化、藝術化、分層錯位等必將更加明確。
同時，朱凌波認為互聯網和實體經濟并不是絕對分離的。未來，無論實體經濟做互聯網，還是電商和實體經濟結合，都應該可以找到一條共生共榮的道路。
對于下半年的商業地產究竟會如何發展，朱凌波表示，國家統計局發布的“2015年1~4月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，辦公樓和商業營業用房的增長速度分別達到13.6%和13.9%?？梢姡鞯厣虡I地產開發熱情不減。不過，目前的數據只能說明商業地產銷售成績不俗，但事實上，商業地產核心的意義是持有型物業，通過租金、資產升值，最終通過資本市場的變現，完成投資回報的收益。銷售數據不錯，也只能說明商業地產的資金壓力得到了一定程度的緩解。至于下半年的商業地產，我認為資金壓力依舊存在，因為前端缺少中長期、低成本、多元化的融資品種。其次，商業地產是需要統一規劃、統一招商、統一運營管理，持續性經營的，任何一個物業如果沒有十年以上，是不可能經營好的。所以這就更需要一個專業團隊。然而，商業地產的專業人才短缺，在下半年乃至未來很長時間都會是一大問題，因為在一個項目（5~8年）從頭到尾全程參與和運作的人才寥若晨星，大多是做過一段（2~3年）或某個專業板塊如招商的單一性人才、階段性人才，而經歷項目從建設、開業、培育到興旺的全才少之又少。很多人才都是通用性和戰略性的，這就造成了流程型的專業人才少，跨域性人才多，這給項目的開發與運營管理帶來發展滯后的惡性結果。
在互聯網思維的影響下，一些開發商把眼光投向社區商業和社區金融。對此，朱凌波分析，未來的城市化一定是要以公共交通為導向的一個城市居住、教育、商業配套發展的格局。這樣的發展除了居住之外，很重要的是商業的配套。他認為，中國的商業發展有兩種情況，一是越來越大，以大型綜合體、大型交通型購物中心為主要表現形式，還有一種是越來越小，做小社區商業、24小時服務便利店。將來這種小型的商業，社區化的商業一定是滿足人們日常生活最便利、最重要的一個零售終端。所以，社區化、屬地化的商業，將會是未來中國商業發展的主流模式。
人們居住的消費基本上是生活性消費，社區商業便利、便捷、便宜、日常生活化，都可以滿足人們日常生活。所以，招商經營壓力就相對小，難度也小。
