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2025年03月13日
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中國(guó)城鎮(zhèn)住房供給能力不斷增加，同時(shí)有效需求不斷下降。這種趨勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系遲早會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)并迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)時(shí)，政策調(diào)控并不能改變其下行趨勢(shì)。
對(duì)于許多人口凈流出的三四線城市和鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入長(zhǎng)期下行通道。但人口持續(xù)凈流入的地區(qū)，特別是“北上廣深”等超大城市，房?jī)r(jià)收入比可能在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都處于看起來(lái)不太合理的奇高水平。
2014年初以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了十余年來(lái)第一次沒(méi)有政策干預(yù)的自發(fā)調(diào)整。目前，這種調(diào)整從點(diǎn)到面，從量到價(jià)，呈現(xiàn)蔓延的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，引發(fā)了各方面的關(guān)注。對(duì)此，筆者有如下思考。
當(dāng)前供給規(guī)模只處于“住行主導(dǎo)”階段
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)脫離世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律，也一定會(huì)迎來(lái)自己的長(zhǎng)周期拐點(diǎn)。這本是不言自明的道理。但由于中國(guó)自1998年房改以來(lái)尚未經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的房地產(chǎn)長(zhǎng)周期，幾次短周期調(diào)整后出現(xiàn)了需求集中爆發(fā)和價(jià)格更猛烈上漲，這導(dǎo)致“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”和“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的觀點(diǎn)在中國(guó)相當(dāng)盛行。
為此，我們需要觀察對(duì)比市場(chǎng)化程度較高、并且經(jīng)歷了數(shù)輪完整周期的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)。2002年至2012年，美國(guó)新建住房與存量住房之比(按套數(shù)計(jì))平均為1.12%，住房較為緊張的日本(按照美林美銀大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺計(jì)算人均住房面積為33.9平方米)為2.04%。相比之下，同期中國(guó)新增住房與存量住房之比(按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“城鎮(zhèn)人均住房面積”乘以相應(yīng)“城鎮(zhèn)常住人口”的方法估算面積)平均為6.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)和日本的水平。
中國(guó)新增住房與存量住房比例處于如此之高的水平，根本原因是過(guò)去十余年中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于“住行主導(dǎo)”(居住和出行需求成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿?的特定階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)住房供給長(zhǎng)期不足的背景下出現(xiàn)了“補(bǔ)課式”增長(zhǎng)。這一階段度過(guò)之后，新增住房占存量住房的比例將從目前的6.2%逐步下降至大部分發(fā)達(dá)國(guó)家3%以下的水平。屆時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將不再是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)交易將以二手房為主，房?jī)r(jià)也將從持續(xù)上漲轉(zhuǎn)變?yōu)楦S經(jīng)濟(jì)周期上下波動(dòng)。
長(zhǎng)周期拐點(diǎn)將出現(xiàn)在潛在需求完全飽和之前
許多人認(rèn)為，中國(guó)潛在住房需求并沒(méi)有完全飽和，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)并未到來(lái)。
首先，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的住房需求尚未得到完全滿足。按照2010年11月第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民中仍有7988萬(wàn)人處于非家庭關(guān)系的合住狀態(tài)，有6051萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭人均面積在20平方米以下。同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭小型化進(jìn)程還將繼續(xù)。2000年至2012年，中國(guó)城鎮(zhèn)戶均人口從3.13人降低至2.86人，相比于日本的每戶2.46人，還有一定的下行空間。這將使住房需求在人口總數(shù)不變的情況下繼續(xù)增加。
其次，未來(lái)新增城鎮(zhèn)居民的住房需求規(guī)模仍然十分巨大。按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率將從2013年的53.7%提高到60%，未來(lái)7年城鎮(zhèn)人口將從2013年的7.3億增長(zhǎng)至2020年的8.4億，平均每年1570萬(wàn)。
但要注意的是，長(zhǎng)期拐點(diǎn)將發(fā)生在“邊際供需”關(guān)系逆轉(zhuǎn)之時(shí)，而不是潛在住房需求完全飽和之時(shí)。
這里，區(qū)分住房需求“總量”和“邊際量”的概念是關(guān)鍵。城鎮(zhèn)住房潛在需求是一個(gè)“總量”的概念，而每年實(shí)際釋放出來(lái)的有效需求是一個(gè)“邊際量”概念。盡管從“總量”的角度看，未來(lái)若干年城鎮(zhèn)住房潛在需求的總規(guī)?？赡苓€很高，但就每年釋放出來(lái)的有效需求而言，則可能已經(jīng)低于新增住房供給量。一旦這種“邊際供需”關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)周期拐點(diǎn)就已形成。
從時(shí)點(diǎn)上看，住房“邊際供需”關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)會(huì)出現(xiàn)在潛在需求飽和之前。只要有效需求持續(xù)小于新增住房供給，房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，從而以逐年下降方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。
十余年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房供給能力不斷增加，同時(shí)有效需求不斷下降。這種趨勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系遲早發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。盡管心理預(yù)期等因素使得拐點(diǎn)具體時(shí)刻無(wú)法確定，但此次房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整值得充分重視。
供給端：城鎮(zhèn)住房存量大幅增長(zhǎng) 增量(邊際)供給能力不斷提高
由于目前關(guān)于中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量及增量沒(méi)有全口徑的官方數(shù)據(jù)，因此需要對(duì)所使用的數(shù)據(jù)進(jìn)行一些說(shuō)明。
在城鎮(zhèn)住房存量方面，在對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析后，筆者傾向于使用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積”乘以“當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口”來(lái)計(jì)算城鎮(zhèn)存量住房供給面積。該數(shù)據(jù)既包括納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍的“城鎮(zhèn)新增住房”，也包括未納入統(tǒng)計(jì)的居民自建房，還包括在建制鎮(zhèn)過(guò)程中由原農(nóng)村住房轉(zhuǎn)變而來(lái)的城鎮(zhèn)住房，同時(shí)，還自動(dòng)扣除了被拆遷的面積。這種“以人查房”的算法除了未能考慮空置房以及抽樣存在略微偏差外，相對(duì)比較準(zhǔn)確地反映了有人居住的城鎮(zhèn)住房。
按照這一口徑，2012年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為32.9平方米，按常住人口7.12億計(jì)算存量住房建筑面積為234億平方米。2002年至2012年間每年增長(zhǎng)11.1億平方米。
在城鎮(zhèn)住房增量供給方面，筆者采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)、行政單位及個(gè)體戶上報(bào)的500萬(wàn)元及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資竣工面積所統(tǒng)計(jì)出來(lái)的“城鎮(zhèn)新增住房”指標(biāo)。這一數(shù)據(jù)存在口徑略小的問(wèn)題，2002年至2012年“城鎮(zhèn)新增住房”平均值為7.36億平方米，僅占按上述方法計(jì)算所得年均增長(zhǎng)11.1億平方米的68%。但正是由于其不包括自建房和由原農(nóng)村住房，因此更能代表市場(chǎng)化的城鎮(zhèn)住房供給能力。而且，這一數(shù)據(jù)避免了抽樣誤差，能更好地反映變化趨勢(shì)。
按照該數(shù)據(jù)，2002年至2012年，城鎮(zhèn)住房增量供給從每年5.98億平方米逐年上升到10.00億平方米。這反映了2002年至2012年中國(guó)城鎮(zhèn)住房增量供給能力不斷提高的現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅土地供給面積達(dá)到13.4億平方米。這表明2014年和2015年城鎮(zhèn)住房增量供給能力仍將延續(xù)上升趨勢(shì)。
需求端：城鎮(zhèn)住房潛在需求萎縮 有效(邊際)需求下降
從城鎮(zhèn)存量人口的住房潛在需求來(lái)看，一方面，人均住房面積的不斷增加降低了潛在需求。2002年至2012年，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)從24.5平方米增至32.9平方米，顯然，改善性住房的潛在需求空間相比于之前大幅降低。另一方面，城鎮(zhèn)家庭小型化趨勢(shì)放緩使新增需求形成速度放緩。2000年至2012年，城鎮(zhèn)家庭戶均人口從3.13人/戶降至2.86人/戶的過(guò)程中，前4年年均下降0.0375人，中間4年年均下降0.0175人，最后4年年均僅下降0.0125人。這意味著，由結(jié)婚、離婚等家庭重組因素而分裂出來(lái)的新家庭數(shù)逐年降低。
從城鎮(zhèn)新增人口的住房潛在需求來(lái)看，城鎮(zhèn)化速度下降導(dǎo)致新增潛在住房需求下降。2000年至2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)每年新增人口平均為2097萬(wàn)。但從2010年到2013年的最近4年，每年增加數(shù)已經(jīng)從2466萬(wàn)降低至1929萬(wàn)。由于農(nóng)村人口總數(shù)已從2000年的8.08億降至2013年的6.03億，可轉(zhuǎn)移人口基數(shù)降低將導(dǎo)致未來(lái)城鎮(zhèn)新增人口數(shù)進(jìn)一步下降。按照上文《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》目標(biāo)，2014年到2020年每年新增城鎮(zhèn)人口平均僅為1570萬(wàn)。
比潛在需求萎縮更重要的是，較高的房?jī)r(jià)收入比抑制了“潛在需求”轉(zhuǎn)化為“有效需求”的比例。
長(zhǎng)周期拐點(diǎn)一旦確立 政府調(diào)控?zé)o法改變長(zhǎng)期趨勢(shì)
區(qū)分“存量”與“增量”、“總量”與“邊際量”、以及“潛在需求”與“有效需求”的概念，使得我們能夠更清晰地解釋過(guò)去十余年中國(guó)住房市場(chǎng)處于“量?jī)r(jià)齊漲”上升周期的原因，也能更好地說(shuō)明長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的形成邏輯。
過(guò)去十余年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于長(zhǎng)周期的上升通道，固然是因?yàn)閺目偭拷嵌瓤矗擎?zhèn)住房存量供給(以人均住房面積為衡量標(biāo)準(zhǔn))處于較低水平，潛在需求處于較高水平。但更重要的，是因?yàn)閺倪呺H角度看城鎮(zhèn)住房增量供給能力處于較低水平，而有效需求處于較高水平，城鎮(zhèn)住房呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。這其中，低于均衡水平的房?jī)r(jià)也是大量潛在需求順利轉(zhuǎn)化為有效需求的關(guān)鍵因素。
在這種情況下，住房增量供給能力的不斷提高和住房?jī)r(jià)格的不斷上升，都可以看作是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸均衡的合理因素。特別需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求引發(fā)了投資性需求，而投資性需求又進(jìn)一步加劇了供不應(yīng)求，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中起到了推波助瀾的作用。投資性需求雖然也是“有效需求”，但將在未來(lái)某一時(shí)刻轉(zhuǎn)變?yōu)樽》抗┙o，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)起到“助漲助跌”的作用，具有一定的泡沫性質(zhì)。
在供需關(guān)系沒(méi)有發(fā)生根本轉(zhuǎn)變之前，盡管政策調(diào)控幾度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整，但之后均出現(xiàn)了更大幅度的住房?jī)r(jià)格上漲和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。這表明，政策調(diào)控并不能改變市場(chǎng)規(guī)律決定的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。
對(duì)于未來(lái)，同樣可以判斷，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)并迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)時(shí)，政策調(diào)控并不能改變其下行趨勢(shì)。
政策調(diào)控手段主要是放開(kāi)限購(gòu)和放松信貸。自7月份以來(lái)，除北上廣深之外的絕大部分城市已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)。9月29日，央行[微博]也發(fā)文放松信貸，稱首套貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
但是應(yīng)該看到，放開(kāi)限購(gòu)對(duì)提升住房有效需求的作用有限。從2010年開(kāi)始實(shí)施的限購(gòu)政策，除北上廣深等超大城市抑制了部分非戶籍人口的消費(fèi)性住房需求之外，大部分城市主要抑制的是投資性住房需求且執(zhí)行并不嚴(yán)格。投資性需求的性質(zhì)就是追漲殺跌，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由于消費(fèi)性需求不足而自動(dòng)調(diào)整的情況下，投資性需求不會(huì)重新出現(xiàn)。因此，放開(kāi)限購(gòu)作用不宜高估。
而在放松信貸方面，央行在發(fā)文中同時(shí)表示，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。由于目前房貸的風(fēng)險(xiǎn)有所提高，且利率市場(chǎng)化進(jìn)程抬升了資金成本，綜合風(fēng)險(xiǎn)和收益兩方面的考慮，商業(yè)銀行難以按照7折下限來(lái)執(zhí)行首套房貸利率。因此，放松信貸的實(shí)際效果也有待觀察。
進(jìn)一步地，如果地方政府能夠通過(guò)征收房產(chǎn)稅彌補(bǔ)土地出讓金減少，則政策將朝著推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的方向演進(jìn)。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)甘犁[微博]測(cè)算，如果以彌補(bǔ)2012年的6260億土地財(cái)政凈收入為目標(biāo)，在只針對(duì)多套房家庭的二套或以上住房征稅的情況下，房產(chǎn)稅稅率為房?jī)r(jià)2.8%就足夠。8月17日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》正式公布，明確將建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度轉(zhuǎn)變的可能性不能排除。
一旦房產(chǎn)稅政策出臺(tái)，此前大量囤積的投資性住房將會(huì)被逼出，這將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)下行。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)甘犁通過(guò)抽樣調(diào)查認(rèn)為2013年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)空置率為22.4%，空置住房為4898萬(wàn)套。里昂證券2014年5月份公布的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年完工的房產(chǎn)中，空置率為15%，空置房產(chǎn)數(shù)量為1020萬(wàn)套。
房?jī)r(jià)收入比的變化決定發(fā)展路徑 人口流向決定區(qū)域分化格局
未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑取決于邊際供需關(guān)系的變化。如上文所述，在供給不斷增加的情況下，過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比極大地抑制了潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改變，房?jī)r(jià)收入比必然有所下降。
如果是以住房?jī)r(jià)格下降這種形式進(jìn)行調(diào)整，房?jī)r(jià)收入比更容易在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整到位，有效需求會(huì)較快恢復(fù)，供需關(guān)系平衡所需時(shí)間更短，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升更快；如果依靠居民收入增速高于房?jī)r(jià)增速進(jìn)行調(diào)整，則房?jī)r(jià)收入比調(diào)整到位所需時(shí)間更長(zhǎng)，有效需求增長(zhǎng)較慢，市場(chǎng)低迷時(shí)間也較長(zhǎng)。
區(qū)別于過(guò)去十余年的普漲格局，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化可能成為主要特征，而區(qū)域分化格局將由人口流向決定。
對(duì)于許多人口凈流出的三四線城市和鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入長(zhǎng)期下行通道。但人口持續(xù)凈流入的地區(qū)，特別是北上廣深等超大城市，房?jī)r(jià)收入比可能在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都處于看起來(lái)不太合理的奇高水平。
以北京為例，2003年至2013年，北京市常住人口從1456萬(wàn)增加至2115萬(wàn)，年均增長(zhǎng)66萬(wàn)，這還不包括數(shù)百萬(wàn)流動(dòng)人口。事實(shí)上，北京極高的房?jī)r(jià)可以被看作是教育、醫(yī)療、就業(yè)機(jī)會(huì)等區(qū)域特殊資源“貨幣化”的結(jié)果。如果以當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖胱鳛榉帜福本┑姆績(jī)r(jià)收入比確實(shí)遠(yuǎn)高于通常認(rèn)為的合理水平。但如果以新增人口的支付能力作為分母，則北京較高的房?jī)r(jià)收入比有其合理性。因?yàn)?，能夠成功常住北京的外地人口通常產(chǎn)生于全國(guó)范圍內(nèi)較為富裕的階層，或其自身具有獲得較高收入的能力。在這種情況下，如果北京市放開(kāi)限購(gòu)政策，由于2013年非戶籍人口達(dá)799萬(wàn)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迅速反轉(zhuǎn)，成交量和價(jià)格將大幅回升。
