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2025年03月13日
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城鎮化是拉動內需、改善民生、實現經濟增長的重要推動力量。李克強總理在今年的《政府工作報告》中指出：要“推進以人為核心的新型城鎮化。今后一個時期，要著重解決好現有‘三個1億人’問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。城鎮化不等于房地產，但房地產作為城鎮化的基本要素，是新型城鎮化的重要推動力量。
首先，房地產業要為1億農業轉移人口落戶城鎮服務。
根據近幾年的數據，城鎮居民收入和支出都是農村居民的3倍，城鎮居民享有比農村居民較高的收入、較好的環境和較好的公共服務，因此，城鎮化不僅僅是政府主導，也是廣大農村居民的迫切愿望。目前，我國的城鎮化率已經由1978年的17.92%提高到了2013年的53.7%，但是戶籍人口的城鎮化率僅為35.7%左右。很多進城農民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫療等各種公共服務，農民工只能作為一只“候鳥”，開春進城打工，春節回家團圓，農村才是他們真正的家。因此，縮小城鄉差別的一個重要路徑就是有序推進農業人口市民化。城鎮化過程中，一定要讓進城農民享受教育、醫療、社會保障等均等化的公共服務，讓農民進城有房住，孩子有學上。房地產業既要為農業轉移人口落戶城鎮提供相應的住房，尤其是中小戶型商品房及公租房，也要為其提供教育、醫療等配套公共設施的建設與服務。
其次，房地產業要為改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村服務。
城鄉之間存在二元結構，城市中也同樣存在二元結構。棚戶區與城中村就是城市的“洼地”。一片片低矮的建筑物，危房率較高，缺乏各種生活配套設施，成套率較低，生活很不方便，臟亂差現象突出，這與外觀漂亮、配套齊全的高樓大廈形成強烈的反差，因此，縮小城市內部差距，實現城市內部的一體化發展非常重要。棚戶區與城中村的住房改造，或修舊如舊，維護城市傳統風貌特色，保護歷史文化街區；或推倒重建舊貌換新顏；或完善市政基礎設施和商業、教育、醫療衛生等配套公共服務設施的建設，有效改善困難群眾的住房條件，都需要房地產業的大力支持。
再次，房地產要為1億人在中西部地區就近城鎮化服務。
我國幅員遼闊，區域發展不均衡。2011年全國城鎮化率為51.3%，東中西城鎮化率分別為61%、47%、43%，東部城鎮化率高于全國平均水平約10個百分點，中西部城鎮化率分別低于全國平均水平約4個和8個百分點。為了實現全國均衡發展，未來新型城鎮化的重點在中西部，要著力培育發展中西部地區城市群以帶動中西部地區發展。為此，房地產業要重點圍繞東西部的城鎮化提供相應的產業支撐、住宅保障、基礎設施等配套服務。
伴隨著新型城鎮化步伐的加快，失地農民越來越多，為了更好地推進新型城鎮化建設，筆者建議：一方面要提高農民的征地補償標準。從保證被征地農民原有生活有改善、長遠生計有保障出發，綜合考慮過去、未來的土地收益、農民的未來保障，合理確定對失地農民的補償標準；另一方面，要通過培訓，提高失地農民的就業能力，以使其得到收入與生活的永續保障。
房地產業要從城市運營角度，從以人為本的新型城鎮化角度去規劃設計住宅地產、園區地產、商業地產、教育地產、醫療地產等多元化地產，幫助進城農民解決住房問題，提供產業支撐，提高城鎮的基礎設施、社會設施服務水平。
