朱鳳泊：打贏北京太陽城的持久戰(zhàn)
文/譚少容 攝影/鄭啟東
【個人檔案】
學 歷：1987年4月，南京工學院建筑系畢業(yè),獲工學碩士學位；
1997年4月,東南大學建筑系畢業(yè)，獲工學博士學位。
經(jīng) 歷：1975年，進入北京第二棉紡織廠成為一名普通工人；
1976年，投身公安事業(yè)，成為北京市公安局治安處的刑偵干部；
1988年，辭職經(jīng)商；
1995年，出任北京寶氏華商經(jīng)濟發(fā)展集團董事長；
2000年至今，出任北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。
愛 好：高爾夫，書法
10年，他孜孜以求只開發(fā)了一個項目；僅僅靠一個項目，他開創(chuàng)了老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。他就是被業(yè)主稱為“天下第一孝子”的北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱鳳泊。
7月23日，記者一行慕名前往位于北京昌平區(qū)小湯山一處具有示范性的智能化養(yǎng)老社區(qū)——北京太陽城采訪。當無意中說起打高爾夫，朱鳳泊顯得很興奮：“打高爾夫如人生：它給你歡樂，也帶給你痛苦；它能讓你愉悅，也讓你郁悶。打好一桿球，就像人生很精彩一樣；打不好，就好比人生的挫折。打不好怎么面對，是放棄還是想好策略將下一桿打好，這些孕育著人生的哲理。”
簡單的話語，透出了朱鳳泊對開發(fā)北京太陽城項目的感悟。那么，如此充滿親情與愛的家園，背后有著怎樣的辛酸和感動？他從中收獲了什么？他還有怎樣的抱負？
老年地產(chǎn)的孝道情結(jié)
對于業(yè)主將朱鳳泊稱為“天下第一孝子”的美譽，記者早有耳聞。在向朱鳳泊提及時，他不無謙虛地說：“這一個桂冠是對孝道文化回歸的贊揚，并不是對我個人的贊揚。”他說，我們中華民族有五千年的文明史，孝道文化是核心的內(nèi)容，但是這么多年，我們將孝道文化破滅了，當孝道文化在社會上回歸，老人就能感覺到。
朱鳳泊還說：“如果整個社區(qū)讓老人滿意了，是我們從員工到管理干部共同努力的結(jié)果，所以天下第一孝子不是給我個人的，而是送給北京太陽城的。”
其實，朱鳳泊將“孝道文化”融入北京太陽城的居住文化中，和他的一段經(jīng)歷有關系。
“那是1987年1月23日，我記憶特別深刻，我的父親心臟不舒服，乘坐公交汽車到醫(yī)院拿藥，結(jié)果意外地死在車上。這件事猶如晴天霹靂，作為兒子，我接受不了這個事實。”朱鳳泊說，在他的心中留下了揮之不去的陰影，他無法原諒自己的疏忽。也正是從那時起，他立志一定要為老年人做些事情。
為此，他當即立下志愿：為報答老一輩的養(yǎng)育之恩，一定要發(fā)奮圖強，做一件“為天下老人盡孝心”的事。朱鳳泊說：“為老年人做事，應該不是一味地去掙錢，一味地從老人身上去索取。”
1998年，一個很偶然的機會，朱鳳泊聽到有人說做房地產(chǎn)，有人說做敬老院，也有人說搞商貿(mào)。他從中敏銳地捕捉到一個思路，就想能不能把敬老院和房地產(chǎn)結(jié)合起來，做一個老年項目，這個項目既有敬老院的功能，又不是敬老院，而是公益性事業(yè)；按照市場化運作，按房地產(chǎn)開發(fā)程序把它打造起來，但是又不完全是房地產(chǎn)。當時這個想法就是現(xiàn)在融入朱鳳泊拳拳孝心做的北京太陽城。
“弘揚孝道文化，崇尚仁德理念，鑄造至尊、至親、至情的國際大社區(qū)，讓太陽城老人每天回家的過程都是人生的一次凱旋。”本著這樣的理念，朱鳳泊讓“孝道”二字在北京太陽城得到了升華。
辛酸與感動
“北京太陽城的建設是一件非常偉大的事情，真是太有眼光了！”現(xiàn)在，無論是到過北京太陽城，還是聽說過這個項目的人都會如是評價。
的確，依照現(xiàn)在的眼光看，北京太陽城的開發(fā)模式與意識都是超前的，但背后的故事和辛酸又有多少人知道？回首10年走過的道路，朱鳳泊說：“做這個項目不容易。如果做純房地產(chǎn)開發(fā)，周期要短。但是由于老年住宅產(chǎn)業(yè)在我國是一個新生事物，相關產(chǎn)業(yè)的相關政策還是一片空白，這個項目卻做了10年。”
在這個過程中，朱鳳泊的感覺就一個字“累”，壓力來自于方方面面。盡管朱鳳泊事先預料到了難度，但現(xiàn)實的困難與尷尬比他想像的要殘酷很多。特別是資金與政策方面的壓力，讓朱鳳泊非常難受，曾經(jīng)經(jīng)歷的一幕幕像放電影一樣猶在眼前——
銀行在審批貸款時，認可北京太陽城是做老年項目，但認為它是一種公益的、福利的、掙不著錢的，不予以提供貸款，所以太陽城這個項目幾乎拿不到貸款。
政府在批項目時，將北京太陽城看作是房地產(chǎn)項目，認為朱鳳泊是在炒作老年項目的概念。
從1998年產(chǎn)生構(gòu)想后，1999年開始辦手續(xù)、到2001年才把手續(xù)辦下來，這幾年都是在不斷地論證。朱鳳泊說：“這個項目是劃為房地產(chǎn)，還是劃為福利事業(yè)，這幾年劃來劃去，最終是劃到房地產(chǎn)了。”
當時外界對此爭議很大，反對意見也很多：“如果按照地產(chǎn)開發(fā)的通常手段，弄一塊地賣掉能掙錢，或者做商品房開發(fā)，短期內(nèi)能獲得回報。”但是，朱鳳泊顯得與眾不同，他顯然是在孤軍奮戰(zhàn)，為此，他曾被人恥笑為“太笨了”。
“這個項目做得很辛苦，當時我們是憑著毅力走過來的。如果沒有毅力，可能就放棄了。”朱鳳泊說，北京太陽城項目最艱難的時候是因資金緊張，不僅公司員工的工資開不出來，連工程款也無法按時兌現(xiàn)給民工。員工能夠理解企業(yè)的難處，有些員工從家里拿錢，但民工卻不能理解，他們?yōu)榱艘~把社區(qū)也圍了。
令人感動的是業(yè)主紛紛從家里拿出錢，向處于困境中的朱鳳泊伸出了援助之手。有的老人們拿出自己的存折，說希望把這些存款借給朱鳳泊去給工人發(fā)工資。這些舉動出乎朱鳳泊的意料：“老人一生的積蓄是留在以后有急用的，是養(yǎng)老的，甚至有些錢是救命錢，我們不能動，但從中我感覺到，老人們渴求這樣一個社區(qū)、渴求這樣一種養(yǎng)老方式，而我做的正是他們需要的，正是他們在精神上鼓舞著我，也支撐著我，成為了我堅持下來的最大動力。”
如今，北京太陽城老年公寓成功做出來了，老人們說他們喜歡這個地方，甚至用詩歌來表達自己對家園的熱愛，對美好生活的向往。朱鳳泊有一種成就感，“我覺得自己的堅持是對的。”
打持久戰(zhàn)
十年磨一劍。盤點10年走過的路，朱鳳泊到底收獲了什么？
朱鳳泊最明顯的感覺是，近兩年，和開發(fā)商朋友聚在一起交流，大家會說：北京太陽城的模式太好了——給自己打下了一份天下，通過商品房的開發(fā)解決了老年人的入住，同時配套的商業(yè)設施是長期的經(jīng)營資產(chǎn)，奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎。
北京太陽城成功地開發(fā)了一個模式，不同于一般的地產(chǎn)開發(fā)。朱鳳泊用毛澤東關于戰(zhàn)爭的論述進行了形象的描述：“如果開發(fā)純商品房，屬于游擊戰(zhàn)，打一槍換一個地方，即征地、蓋房子、賣完后走人，再拿新的一塊地，重復進行商品房的開發(fā)；我們開發(fā)太陽城這樣一個老年社區(qū)，是持久戰(zhàn)，最終要落到可持續(xù)發(fā)展，讓項目有長久的生命力。”
正是有這樣的戰(zhàn)略，朱鳳泊通過北京太陽城這樣一個項目形成了一個品牌，而且太陽城的品牌具有長期性，它不是將房子賣掉那么簡單，同時還有租住，還有老年旅游地產(chǎn)即度假式養(yǎng)老。第二，從長遠看能形成產(chǎn)業(yè)鏈，今后通過運作，可以走向資本市場，實現(xiàn)資本運作，這是得以持續(xù)發(fā)展的基礎。第三，通過口碑、品牌傳播形成了社會效益，北京太陽城在國內(nèi)很多地方具有了一定的知名度。與此同時，前往北京太陽城考察的人絡繹不絕，每周他們都要接待幾撥人，還有的不打招呼就去私訪。
機會也隨之而來——一些省市的政府機構(gòu)、企業(yè)等慕名找上門去，要求朱鳳泊去開發(fā)老年項目，將北京太陽城的模式進行復制。比如，安徽省黃山市委派民政局的局長、招商局的局長、規(guī)委主任親自上門，提出給優(yōu)惠條件和政策讓朱鳳泊去做太陽城項目；廣西北海、山東濟南，浙江等地的政府也提出了相關合作意向；北京、天津、山東等地的幾家公司也前往洽談合作老年項目的事宜。
緊跟老年人需求
問及北京太陽城為什么能成功，朱鳳泊說：“開發(fā)老年項目要和老年人的需求掛鉤。人在年老后主要有三大需求，即：生活照料、精神贍養(yǎng)、醫(yī)療保健，我們主要是緊緊抓住了老年人的這三大需求。”
“在做老年社區(qū)項目時，生活照料、精神贍養(yǎng)、醫(yī)療保健這三大需求缺一不可。如果只突出一方面，只是摘取其中的某一點，就認為是老年項目，就會走樣。”朱鳳泊舉例說，有些社區(qū)采取醫(yī)院模式作為養(yǎng)老項目，這有好的一面，即對健康進行看護和守護，具有健康保障，但不太好的影響是：將老人當病人看待，健康的老人就不會愿意去，即使去了也住不長久。“大多數(shù)時間，老年人是健康的。要讓老人玩，覺得充實。”
朱鳳泊說：“對于一個人而言，退休后是人生追求自我和生活品質(zhì)的階段，我們要讓老人當作人生的亮點來進行打造。”在北京太陽城銀齡公寓，我們看到老人們在一起學習書法、手工、下象棋、唱歌、跳舞，還不時傳出爽朗的笑聲。
朱鳳泊說：“老年人退休后要經(jīng)歷4個階段：健康階段-生活半自理階段-完全失去自理能力-彌留之際、生命終結(jié)。”為此，北京太陽城提出了養(yǎng)老全程化，并依據(jù)這四個階段進行相關的硬件和軟件建設，比如銀齡公寓B棟接待健康老人，A棟接待半自理、無自理能力和臨終關懷的老人。
在養(yǎng)老方式上，有在北京太陽城購買住房后的居住養(yǎng)老，有租住養(yǎng)老，還有度假養(yǎng)老。目前，朱鳳泊正著力將老年度假養(yǎng)老做起來，已和美國RCI簽約合作，形成合作關系。據(jù)了解，RCI是美國Cendant集團的下屬公司，成立于1974年，已發(fā)展為全球最大的分時度假聯(lián)盟，在100多個國家擁有4000多家加盟度假村或酒店。
北京太陽城提出了三代人的度假模式，老人不僅僅是純粹的居住，還能參與社區(qū)活動，比如學習、書畫、時裝模特班，手工制作等，外國老人還可以和國內(nèi)的老人形成互動，學中文。而RCI正是看中了北京太陽城的這種方式填補了其度假領域的空白。北京太陽城作為全新的概念加入RCI，雙方形成交換的平臺，中國的老人可以到國外去，每年7天免費，將老年退休后的生活打理得很精彩。
應注重城市的養(yǎng)老功能
說起對城市化的理解，朱鳳泊說，城市化是我國發(fā)展的一個總體趨勢，我們國家定位為農(nóng)業(yè)大國，但從國家今后的發(fā)展看，要屹立于世界民族之林，僅僅發(fā)展農(nóng)業(yè)是不夠的，還要發(fā)展工業(yè)、科技，這就要求城市化，讓農(nóng)民進城。
“不是我們要城市化而城市化，未來10到20年，我國將有4億農(nóng)民進城。國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展軌跡也表明，城市化是我國發(fā)展的必經(jīng)之路，是經(jīng)濟社會到來的特征。”在看到我國城市化總體趨勢的同時，朱鳳泊也指出，城市化的特征并不是把城市放大，而是把過去的農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的品質(zhì)提升，將其行政級別提升。
由于是老年地產(chǎn)的實踐者，朱鳳泊很自然地將老年產(chǎn)業(yè)和城市化聯(lián)系起來。他說，我國60歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)達到11.3%。通常認為，這一比例超過10%，意味著一個國家已進入老齡化社會。目前，我國老年人口年均增長率已接近總?cè)丝谠鲩L速度的5倍。據(jù)預測，2010年我國老年人口將增加到兩億四千八百萬，占總?cè)丝诘?2.8%。人口老齡化和高齡化加速的趨勢，將對我國經(jīng)濟社會發(fā)展造成越來越大的壓力，預計在2030年以后將進入最嚴峻的時期。這一形勢要求，城市的很大一部分設施應具備養(yǎng)老功能。如果僅僅靠一個個項目單獨去做，是一種資源的浪費。
美國西部的一個城市，在二戰(zhàn)后變成了老年住宅的城市，朱鳳泊對此贊賞有加：“整個城市的道路、公園、商店、住宅等，全部按照適合老年人的規(guī)范進行規(guī)劃、設計和建設，顯得很人性化。而回過頭來看我們的城市建設，一個個新城如雨后春筍般涌現(xiàn)，為社會的主流群體考慮得多，卻很少考慮到老年人，因此，缺少了一些人性化的設計。”
“在我國城市化的進程中，要考慮城市的養(yǎng)老功能，注重發(fā)展城市的養(yǎng)老空間，讓城市更人性化。”朱鳳泊說，養(yǎng)老城市并不代表這個城市沒有年輕人、全部都是老人，而是在功能和服務上要具備養(yǎng)老功能，即在新建的城市中，要把養(yǎng)老服務的硬件和軟件同步做到位，這就從某種程度上解決了社會化養(yǎng)老的需求。否則，辛辛苦苦將一片荒地變成了城市，卻不具備養(yǎng)老功能，那就要重復投資加以改造，到處都是“打補丁”，多可惜！
朱鳳泊透露，他有一個愿望：要在中國打造一個老年城。
