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2025年03月13日
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據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)的不完全統(tǒng)計(jì)，自１９９８年實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法至今，我國(guó)收繳的維修資金在５０００億元左右。近年來，隨著許多建筑逐漸進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”，急需啟用維修資金。但這筆錢因申請(qǐng)手續(xù)繁瑣、過程艱難，被稱為“沉睡”的資金。
不過，“新華視點(diǎn)”記者近期追蹤這筆錢的流向發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，這筆巨款并沒有真正“沉睡”，它們不僅通過“錢生錢”悄然增加，而且部分還淪為某些利益部門的“生財(cái)工具”。
明存“活期”暗存“定期”，數(shù)百萬元利差被私吞
住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主在購(gòu)房時(shí)需強(qiáng)制繳納的。根據(jù)規(guī)定，維修金是當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的５％至８％。
如此龐大的一筆錢本應(yīng)取之于民用之于民，可越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，資金交由政府部門代管后，往往石沉大海，不知所終。
“跟老百姓說存的是活期，實(shí)際上住建局偷偷存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，老百姓只能得零頭。”６８歲的退休老干部李軍紅無意中發(fā)現(xiàn)維修資金被代管部門“借雞生蛋”的秘密。
南京市江寧區(qū)恒安嘉園始建于２００５年，次年，１０８８戶家庭入住，共繳交維修資金１０９７萬元。
近年來，南京市部分小區(qū)掀起了維修資金“活轉(zhuǎn)定”熱潮，恒安嘉園小區(qū)的業(yè)主也想起了這筆錢。很多居民困惑，這筆一直由區(qū)住建局代管的錢在這些年共產(chǎn)生多少利息？幾番交涉，區(qū)住建局答復(fù)：小區(qū)居民擁有活期利息３５．７萬元。
但作為小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任的李軍紅在為小區(qū)辦理“活轉(zhuǎn)定”時(shí)卻了解到，早從２００６年開始，江寧區(qū)住建局就已將這筆錢轉(zhuǎn)為１年期定期存款，但支付到業(yè)主個(gè)人賬戶的卻是“活期”利息。這筆錢至少產(chǎn)生了３２９萬元的利息，其中包括２９３．５萬元“１年定期”利息。“多次追問，住建局的人私下告訴我，這２９３．５萬元，業(yè)主沒有資格用。”
江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的“利差”客觀存在，早先確實(shí)沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料。利息一部分上繳財(cái)政，另一部分則用于辦公經(jīng)費(fèi)的支出。“按２００８年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取２％左右的管理費(fèi)用，現(xiàn)在已停止提取。”
“即使按‘２％’計(jì)算管理費(fèi)，需要２９３．５萬元嗎？”部分小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑：代管部門以收管理費(fèi)為由偷存定期，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。
根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，維修資金須“專款專用、禁止挪用”，“存儲(chǔ)利息應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用”。
“存定期產(chǎn)生的利息還在業(yè)主賬戶上。”區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱不存在挪用。
“數(shù)字還顯示在公共賬戶上，但住建局從未明確這筆利息屬于業(yè)主，甚至私下說這筆錢業(yè)主已不可能要回去。”業(yè)主們想不通。
記者就此事咨詢南京市住建委時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人還沒聽完記者的話就表示，當(dāng)前維修資金問題太敏感，相關(guān)信息無法公布。
“將利息據(jù)為己有涉嫌職務(wù)侵占或貪污。”民建會(huì)員陳小成說，“巨額資金交由有關(guān)部門保管而無保值增值壓力，并有相當(dāng)?shù)淖灾鬟x擇空間，其中的漁利空間是很大的。”
無獨(dú)有偶，在維修資金問題引發(fā)關(guān)注后，北京、上海、廣東、河南等多個(gè)城市的不少小區(qū)，都有業(yè)主代表向代管部門申請(qǐng)查詢資金賬戶情況。但是，想摸清這些住房“養(yǎng)老金”實(shí)際產(chǎn)生了多少利息困難重重。
維修資金變身“尋租工具”
按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，為確保安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國(guó)債。但對(duì)這樣一大筆多年后才會(huì)啟用的資金，代管部門既不愿去買國(guó)債，也不愿去存利率較高的定期存款，而是普遍選擇了利息最低的“活期存款”。
“對(duì)銀行來說，當(dāng)然歡迎活期存款。既可少付利息，又能隨時(shí)調(diào)動(dòng)大筆資金。”有熟悉銀行業(yè)務(wù)的內(nèi)部人士稱，“代管單位并不糊涂，因?yàn)榫S修資金是各大銀行爭(zhēng)搶的對(duì)象，可利用手中的選擇權(quán)從中漁利。有代管單位將多數(shù)錢存在小銀行，因?yàn)橄鄬?duì)于其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲(chǔ)返還比例比較高。”
這位業(yè)內(nèi)人士直言：“維修資金背后有著龐大的利益鏈條，開發(fā)商、銀行、證劵公司、有關(guān)部門……誰都想分一杯羹，維修資金通過各種方式淪為某些利益集團(tuán)的‘自動(dòng)提款機(jī)’。”
－－炒股。２００９年，因挪用公款、受賄兩罪，北京住房資金管理中心礦務(wù)局分中心原主任范子林被法院一審判處有期徒刑１６年。據(jù)查，范子林伙同下屬先后挪用４００萬元維修資金，借給證券公司炒股，盈利２３萬元。庭審時(shí)，范子林辯稱“自己是在為單位創(chuàng)收”。
－－挪用。２０１３年，南京江寧區(qū)百家湖花園小區(qū)業(yè)委會(huì)在辦理維修資金“活轉(zhuǎn)定”手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，有２３３戶的維修資金被開發(fā)商挪用，無法在住建局信息系統(tǒng)找到繳納記錄。最終，開發(fā)商承認(rèn)收了１６６戶的維修資金但未上繳房管部門，并補(bǔ)繳２３３萬元維修資金。
－－委托理財(cái)。２００９年，浙江寧波市住房資金管理中心的兩名官員被當(dāng)?shù)貦z察院以涉嫌受賄罪、玩忽職守罪起訴。據(jù)查，該管理中心與天一證券擅自挪用協(xié)議到期的兩億多元國(guó)債，繼續(xù)進(jìn)行“國(guó)債回購(gòu)”。２００８年，天一證券宣告破產(chǎn)，２．０６億元維修資金本金全部損失。
“我國(guó)的維修資金缺乏管理和運(yùn)作，監(jiān)管不到位的問題十分嚴(yán)重。”佛山市政協(xié)委員李建麗說，長(zhǎng)期以來，這些巨額資金的管理、使用不透明，財(cái)政和審計(jì)部門缺乏監(jiān)督，易成為一些部門和個(gè)人的尋租工具。
清理與公開迫在眉睫
近年來，北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地，頻頻掀起業(yè)主要求自主管理維修資金的熱潮。如從今年開始，長(zhǎng)沙、深圳等城市計(jì)劃由業(yè)委會(huì)自行管理維修資金的試點(diǎn)；在南京江寧區(qū)，一年來已有２０個(gè)小區(qū)先后成立業(yè)主委員會(huì)，并成功實(shí)現(xiàn)了“活期轉(zhuǎn)定期”，將利息的支配權(quán)掌握在了業(yè)主手中。
盡管如此，許多小區(qū)在申請(qǐng)自主管理維修資金的過程中仍遭遇到各種障礙。
“恒安嘉園小區(qū)為了申請(qǐng)維修資金二級(jí)賬戶，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自身的監(jiān)管，需上報(bào)的申請(qǐng)材料多達(dá)１６項(xiàng)，還要多次召開業(yè)主大會(huì)以取得三分之二業(yè)主同意，耗時(shí)足足一年半。”李軍紅說。
李建麗說：“活期存款與５年定期存款差距１０倍以上，不同銀行的利率也不同。通過科學(xué)配比，是可以產(chǎn)生較大收益的。不過，這種方式，既可能對(duì)住戶有利，也有可能孳生腐敗，因此，針對(duì)維修資金應(yīng)引入年度審計(jì)管理。”
許多專家認(rèn)為，建設(shè)部門與財(cái)政部門既是資金的代管部門，又是監(jiān)督部門，集運(yùn)動(dòng)員與裁判員于一身，在管理機(jī)制上存在巨大漏洞。
“行政過度干預(yù)阻礙了業(yè)主自主管理，政府部門應(yīng)尊重業(yè)主自治，弱化行政干預(yù)，簡(jiǎn)化程序，讓投資方式多樣化。”中國(guó)政法大學(xué)教授劉智慧說，我國(guó)現(xiàn)行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》僅為部門規(guī)章，未能上升為行政法規(guī)，缺乏強(qiáng)制性和約束力，在法律效力、執(zhí)行主體、執(zhí)行程序等方面均存在缺陷。
“設(shè)定維修資金管理辦法的初衷是為了保護(hù)業(yè)主利益，但在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行中反而成了阻礙資金申請(qǐng)使用的程序。”陳小成也認(rèn)為，人大應(yīng)盡快針對(duì)維修資金制度進(jìn)行立法，把維修資金的管理權(quán)限交還其真正的主人－－業(yè)主。“現(xiàn)有的維修資金管理制度急需改革，不妨學(xué)習(xí)國(guó)外做法－－交由專業(yè)第三方基金會(huì)打理，政府只需制定好規(guī)則，當(dāng)好監(jiān)督者即可。”
專家認(rèn)為，如仍選擇由政府統(tǒng)一管理資金方式，就須改革現(xiàn)有制度，解決簡(jiǎn)化程序、降低門檻、保值增值、完善問責(zé)機(jī)制等問題。
“維修資金管理不規(guī)范，管理模式不統(tǒng)一，資金使用不夠公開透明，甚至存在挪用情況，制約了資金作用的充分發(fā)揮，侵害了資金所有人的合法權(quán)益。”住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)王玉平公開表示，“在建立健全各項(xiàng)制度的同時(shí)要抓好維修資金的清理工作，堅(jiān)決查處挪用行為，追繳挪用資金，維護(hù)資金所有人的合法權(quán)益。”
