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2025年03月13日
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近日，有媒體稱(chēng)全國(guó)房產(chǎn)稅年內(nèi)將完成立法，最早明年推出。與此同時(shí)，越來(lái)越多的城市加入取消限購(gòu)的城市行列，許多地方也在調(diào)整樓市政策松綁樓市。有觀點(diǎn)認(rèn)為，取消限購(gòu)有可能是不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立、房產(chǎn)稅推出的序曲，因此房產(chǎn)稅征收將很快到來(lái)。但筆者并不認(rèn)同此說(shuō)法。
前不久，西安、杭州、呼和浩特、濟(jì)南、蘇州、南昌等20多個(gè)城市取消或者放松了限購(gòu)政策。同時(shí)，還有一些只做不說(shuō)的城市，事實(shí)上也把限購(gòu)政策束之高閣。
從政策層面上看，新任住建部長(zhǎng)陳政高最近對(duì)房地產(chǎn)政策完善的講話，也是各地政府紛紛取消限購(gòu)政策的主要原因。陳政高提出三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：千方百計(jì)消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。
從中央層面，去年十八屆三中全會(huì)以來(lái)的所有精神內(nèi)核，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的全面退出，市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立都起到日益加速的推力作用。提出凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。
三中全會(huì)之后，“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”已經(jīng)不是國(guó)務(wù)院每次常務(wù)會(huì)議的重點(diǎn)。當(dāng)然，主要原因在于長(zhǎng)效機(jī)制的形成需要大量前期準(zhǔn)備工作。這其中就包括不動(dòng)產(chǎn)登記制度的準(zhǔn)備與實(shí)施。
國(guó)土資源部地籍管理司負(fù)責(zé)人曾表示，目前總的考慮是，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
不動(dòng)產(chǎn)登記制度幾年前就“呼之欲出”，但推進(jìn)受阻，主要源于我們的法律法規(guī)修改滯后。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記條例征求意見(jiàn)稿才剛剛出臺(tái)。事實(shí)上，來(lái)自于操作方面的阻力在制度建立過(guò)程中還將一直存在。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度從有到完善，筆者認(rèn)為不會(huì)低于20年。
至于房產(chǎn)稅征收，目前所謂試點(diǎn)的重慶和上海，都不是全面征收，而是有條件征收。重慶向豪宅征收，上海向存量房征收，這主要因?yàn)槲覀儦v史形成的房屋與土地產(chǎn)權(quán)不完善。而征收房產(chǎn)稅的前提是對(duì)所有房產(chǎn)甚至包括農(nóng)村房屋土地產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的確權(quán)，還要有能被社會(huì)廣泛接受的合理評(píng)估價(jià)格。而在國(guó)家層面，征收房產(chǎn)稅不會(huì)采取有條件征收，未來(lái)只能是全面征收。
那么，眼前限購(gòu)?fù)顺觯L(zhǎng)效機(jī)制建立，以征收房產(chǎn)稅作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，不可能短期內(nèi)成為現(xiàn)實(shí)。欲速不達(dá)，完善制度的確立，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收持有型調(diào)節(jié)稅，法理依據(jù)目前不足，而具體實(shí)施過(guò)程更有極大的不確定性。
筆者認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化處于中盤(pán)階段，還將有3億人進(jìn)城，已進(jìn)城人口的70%(大約1.7億人)還在租房，不可逆轉(zhuǎn)的是隨著居民財(cái)富的逐漸積累，改善型需求釋放已經(jīng)在路上。市場(chǎng)需求使得中國(guó)住房還會(huì)有30年的白銀增長(zhǎng)期。
