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2025年03月12日
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一而再，再而三地延遲交付，正在讓被戲稱為“秋褲樓”、高301米的蘇州東方之門業主擔心其會成為“爛尾樓”。
“原本說是去年年底交付，但是去年年底，我們接到開發商乾寧置業發來的通知，說是由于穹頂幕墻技術難度太大，因此將交付時間推遲至今年6月底。到了6月底，我們又被告知交付時間將延長至今年年底，由于屢次被拖延交付時間，頻頻被開發商放鴿子，我們對開發商到底年底能不能按時交付也表示質疑。”一位東方之門維權業主張磊(化名)近日告訴《中國經營報》記者。
“秋褲樓”陷入“爛尾”隱憂的同時，近日各地建設摩天大樓的消息卻頻繁見諸報端，總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼地建設，預計將于2015年全面建成并啟用；而在“秋褲樓”東方之門旁，中南建設(8.48, 0.05, 0.59%)也將新建一座高達729米的超高層。
截至2020年，在世界十大摩天大樓中，中國或將擁有6座，包括蘇州高度超過700米的中南中心。據總部設在芝加哥的高層建筑與城市居住區委員會介紹，截至2013年底，開發商共在中國建成37座200米以上的建筑，數量居世界之最。
而就在摩天大樓以瘋狂之勢直沖云端之時，其背后的諸多隱憂也開始逐步暴露出來。
“秋褲樓”十年未完工 多次被傳爛尾
蘇州地標建筑東方之門，原計劃在2008年底竣工交付，卻因種種原因直到2008年才真正開工建設，交付時間也被改成2013年底。
但頗為遺憾的是，在去年年底，開發商蘇州乾寧置業又向業主發出通知，稱由于東方之門穹頂幕墻技術難度太大，將交付時間推遲至今年6月底，并因此與業主簽訂了補償協議。一而再，再而三的延遲交付，以至于不少“秋褲樓”業主擔心其會成為“爛尾樓”。
據了解，2004年2月，乾寧置業以約4億元競得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝，創下當時蘇州工業園區經營性用地出讓單價紀錄。在當時，總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國內體量最大、投資最多的單體建筑。然而在2004年舉行完奠基儀式后，東方之門直到2008年才真正開工。
為何項目工期一拖再拖？對此，記者致電蘇州乾寧置業企劃部，該公司企劃部相關負責人告訴本報記者：“項目工期不斷拉長，背后的原因比較復雜。中期的延長工期是因為公司需要等待地鐵東方之門站的規劃確定，第三次延期交付則是由于穹頂幕墻技術難度太大。”
而乾寧置業方面的解釋是從方案到擴初設計再到施工圖，從風洞試驗到地震實驗等等，每一步都要住建部組織專家組評審驗收，有些數據中國沒有，甚至要買外國的數據，為此花去近四年時間。
有資料顯示，截至2012年底，乾寧置業資產負債率高達86%，到2013年11月底升至89%。而一位不愿具名的業內人士透露，東方之門建設過程中，乾寧置業的資金相當吃緊，畢竟40多億元的資金，公司沒有相當的實力扛不下來。
對此，蘇州乾寧置業有限公司總裁助理徐文俊告訴記者，公司的資金鏈不存在任何問題。之前項目的延期交付主要是因為工程技術上的問題。不出意外的話項目將于明年年初延期交付。
去化緩慢 市場冷淡
對于蘇州摩天大樓近年來的繁榮發展，蘇州大學東吳商學院教授沈建表示：“在蘇州城區規劃中是有限高的規定的，在古城區中建筑不能高于24米，正因為如此，相對于全國其他城市，蘇州的高層建筑建設一度比較滯后。而隨著蘇州城市的不斷發展，順應城市轉型發展的需要，蘇州的摩天大樓建設近年來也開始繁榮起來。”
據記者了解，2005年，蘇州出現第一座真正意義的摩天大樓——高232米的新地中心香格里拉酒店建成使用。之后，蘇城“第一高”的紀錄不斷被打破。而目前園區東方之門“秋褲樓”以300米的高度成為蘇州目前已建成的第一高樓。蘇州目前已經建成的摩天大樓(152米以上)已不下十座。其中以“秋褲樓”東方之門、環球188等比較知名。目前更有九龍倉國際金融中心、中南中心等項目不斷攀高的趨勢。
記者來到摩天大樓相對比較集中的蘇州工業園區，進入到蘇州工業園后，從高架橋上很遠的地方就可以看到外形酷似“秋褲”的東方之門。一位當地的資深地產人士告訴記者：“‘秋褲樓’東方之門周邊的商業和辦公氛圍并不是很濃厚，畢竟這里不是傳統的辦公區和商業消費區，這么大的辦公樓項目如何吸引客群進入絕對是個大問題。”
徐文俊表示：“目前東方之門在售項目中酒店式公寓去化達到八成，辦公三個樓面共計13層目前去化接近一半，豪宅區域銷售也有五成左右。至于58層以上的超高層，目前還屬于產品重新定位階段，銷售日期待定。”
一位不愿具名的蘇州工業園區業內人士透露，東方之門項目2011年就獲得預售證，去化一直比較緩慢，除了價格相對低一些的酒店式公寓售賣還可以之外，一些均價在5萬元/平方米左右的豪宅市場反應冷淡。在登錄蘇州市區商品房網上銷售管理系統記者查詢到，目前東方之門待售房源依然有很多套。“大樓開發建設成本巨大，公司資金緊張的傳言一直都有，如何運營大樓，最大限度地收回成本是公司面臨的難題。”一位地產行業分析師表示。
未來或形成更多爛尾樓
近年來，中國的摩天大樓發展進入了異常繁榮階段，而長三角為典型區域之一。據公開資料顯示，目前全球在建的摩天大樓中，有87%位于中國。按照現在的建造速度，到2020年，中國擁有的摩天大樓數量將是美國的2.3倍。
對于長三角地區層出不窮的摩天大樓建設熱，國家住建部專家委員會委員、蘇州科技學院教授盛承懋表示：“如果說一線城市摩天大樓的建設是為了緩解用地壓力，最大限度地提高土地利用率，那么二三線城市大力推出的摩天大樓建設的情況需要理性反思的內容還是很多的。一些城市的地標性建筑實際上就是開發商與政府案子結合的‘形象工程’，搞好了一方面可以為地方官員政績加分，也可以讓開發商獲得更大利益。但若是建的不好，很容易出現爛尾工程。”
一位在上海從事建筑設計的資深設計師告訴本報記者，“以蘇州的東方之門為代表的長三角地區摩天大樓一直在宣揚‘大體量’‘地標建筑’等等，盲目比高是時下中國建筑(3.19, 0.01, 0.31%)界一個問題，你造500米，我就一定要造600米超越你，實際上是很多開發商和政府方面的誤區，以為摩天大樓就是地標，能代表城市形象。其實不然。尤其是國內一些非一線城市，是否需要那么多摩天大樓，還需相關部門量體裁衣。”
一座座看上去很美的摩天大樓，其運營狀況如何呢？對此，本報記者發函或致電蘇州幾家有代表性的摩天大樓項目，對于其目前的在售或者經營狀況進行采訪。截至發稿時，未得到幾家公司的正面回復。而據熟悉蘇州當地摩天大樓開發建設的業內人士透露，從目前在當地建成的摩天大樓來看，有過爛尾傳言的不少，空置率偏高，運營良好的摩天樓更是寥寥無幾。
在克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波看來，不少投資摩天大樓的企業，存在盲目上馬的情況。他分析道：“以往摩天大樓的爛尾現象多與整體經濟形勢以及開發企業資金狀況有關，后期經營不善則與選址、產業規劃、招商等方面密切相關。摩天大樓屬于高度資金密集、技術密集的項目，并非所有企業都能開發，即使具備了相應的資金實力和相關技術之后，仍需要在項目選址、城市產業規劃方向匹配方面審慎決策。”
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，有部分開發商以摩天大樓或超高層概念為拿地模式進行全國化布局，在這個過程中，開發的項目一部分進行出售，一部分持有，但是，后續這些項目的經營性問題留給了接盤者甚至整個社會，將會形成更多的爛尾樓。
