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2025年03月13日
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隨著我國養(yǎng)老服務(wù)需求不斷增長，房企、險資等社會資本爭相進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。然而，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些省市的部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目因重建設(shè)、輕服務(wù)，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)“難養(yǎng)老”，甚至出現(xiàn)“養(yǎng)老圈地”苗頭，需引起警惕。專家建議需完善政策，加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管。
養(yǎng)老“圈地”須警惕
眼下，隨著國家降低社會資本進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)的門檻，包括保利、萬科、綠地、合眾人壽、泰康人壽等房企、保險公司紛紛涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，掀起了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一支生力軍。不同于拿地、建房、銷樓的短周期盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)是為長期持有的運營模式。業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤依靠運營服務(wù)，其回報周期將比商業(yè)地產(chǎn)延長兩倍，“如果沒有充足的資金鏈，養(yǎng)老地產(chǎn)很可能會拖死。”記者在一些省市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于背負(fù)高額的土地、建設(shè)、融資成本，又找不到清晰的盈利模式，目前已投入運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目前景并不樂觀，其中部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目暴露的隱患需引起重視。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前不少養(yǎng)老地產(chǎn)在硬件建設(shè)上“高端、洋氣”，但由于后期服務(wù)跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)項目“空床率”居高不下，有的“養(yǎng)老城”甚至成為“養(yǎng)老空城”。位于長沙赤馬湖畔的赤馬湖養(yǎng)老山莊是一個耗資3000萬投資的養(yǎng)老項目，占地210畝，養(yǎng)老床位300張。記者此前來到該養(yǎng)老項目看到，這里環(huán)境優(yōu)美，空氣宜人，老年人閱覽室、網(wǎng)絡(luò)聊天室、康復(fù)醫(yī)療中心等設(shè)施一應(yīng)俱全，然而自2012年3月開業(yè)至今，沒有一個老人入住，只能暫時靠接受旅游團(tuán)體和公司培訓(xùn)來維持經(jīng)營。盡管如此，投資方仍決定增資至4.5億，將床位規(guī)模擴(kuò)展到3000張。這家公司的負(fù)責(zé)人表示，目前只打算投入，以迎接養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高峰期的到來。
“養(yǎng)老不是建房子，而是服務(wù)運營團(tuán)隊的建設(shè)。”湖南康樂年華養(yǎng)老服務(wù)公司是一家專注養(yǎng)老服務(wù)品牌的加盟連鎖和合作運營的養(yǎng)老公司，目前經(jīng)營狀況高于同業(yè)水平，該公司董事長袁云犁表示，中國老人消費觀念保守，且大多屬于“戀家型”老人，喜歡在社區(qū)就近養(yǎng)老，而養(yǎng)老地產(chǎn)一味追求“高端大氣”恐導(dǎo)致“養(yǎng)老泡沫”。借“養(yǎng)老”之名低成本拿地，目前成為一些開發(fā)商“曲線救國”的一大手段。天津鶴童公益養(yǎng)老集團(tuán)董事長方嘉珂表示，市場上已有一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目，由于經(jīng)營不善，已改為高級酒店、公寓住宅，并對外營業(yè)。一些開發(fā)商通過“租售并舉”的手段，將小部分養(yǎng)老地產(chǎn)用于養(yǎng)老，其他則投入其他商業(yè)用途，養(yǎng)老蛻變成開發(fā)商搞銷售配套的“噱頭”。以北京曜陽老年公寓為例，該項目曾“以租代售”與客戶達(dá)成租賃協(xié)議，使用權(quán)最長為70年，與賣房毫無二致，最終被政府部門叫停。據(jù)從事養(yǎng)老行業(yè)長達(dá)10多年的燕大國際養(yǎng)護(hù)中心總經(jīng)理張濱透露，不良開發(fā)商以“養(yǎng)老”名義拿到大面積用地后，利用少部分建老年公寓掩人耳目，其余大部分則用于建設(shè)商業(yè)住宅，在一些城市并不少見。
政企利益“勾兌”后輕松獲利上億
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在資本逐利沖動下，不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目盲目走高端化、大型化模式，但因后期服務(wù)、整體配套跟不上，“養(yǎng)老空城”開始一些城市相繼顯現(xiàn)，凸顯出政府相關(guān)政策存在短板。
國家政策缺失，規(guī)劃布局不夠合理。國家明確鼓勵社會資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，然而讓不少開發(fā)企業(yè)困惑的是，在用地供地政策方面，尚無明確的養(yǎng)老用地。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的養(yǎng)老項目用地五花八門，大致有醫(yī)療用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等4類，而較高的土地成本成為開發(fā)企業(yè)最大的負(fù)擔(dān)。同時，養(yǎng)老項目總體布局規(guī)劃也不盡合理。位于武漢偏遠(yuǎn)郊區(qū)的合眾人壽優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)整個項目占地面積2400畝，規(guī)劃床位上萬張，目前一期已經(jīng)建成。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，整個養(yǎng)老社區(qū)仿佛歐洲英倫小鎮(zhèn)，社區(qū)內(nèi)部設(shè)置完全仿照美國模式，并專門聘請一名美裔華人負(fù)責(zé)整個養(yǎng)老社區(qū)的管理運營。記者現(xiàn)場看到，該養(yǎng)老社區(qū)是一個綜合功能齊全的現(xiàn)代化社區(qū)，餐廳、超市、銀行、美容美發(fā)、休閑會所、老年大學(xué)、游泳池、健身房、圖書館、念佛堂等一應(yīng)俱全，可為老人提供從入住到病逝的全持續(xù)照料服務(wù)。然而，由于地理位置偏僻，距離武漢市區(qū)近90分鐘車程，目前入住老人不上百位。一名經(jīng)理說，這里沒有公交，醫(yī)院，政府公共配套設(shè)施建設(shè)又遙遙無期，如此“招商引資”凸顯當(dāng)?shù)卣畬︷B(yǎng)老項目規(guī)劃、布局有欠考慮。
政企利益“勾兌”，后續(xù)監(jiān)管選擇性失明。截至目前，我國60歲以上老年人數(shù)量超過兩億，失能老人達(dá)到3700萬。根據(jù)國家十二五規(guī)劃，每千名老人的養(yǎng)老床位數(shù)須達(dá)到30張。業(yè)內(nèi)人士指出，為了完成這一目標(biāo)，一些地方政府會比較傾向引進(jìn)大企業(yè)搞養(yǎng)老地產(chǎn)。作為“利益置換”，一旦開發(fā)商將床位建好幫助地方政府完成考核指標(biāo)，政府對企業(yè)后期運營監(jiān)管就會“選擇性”失明，變相銷售養(yǎng)老項目自然發(fā)生。張濱告訴記者，“實際上，入住率再低的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都不愁利潤，等土地升值后，整體轉(zhuǎn)讓就可獲利上億。”
專家：防止利益輸送圈地套利
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為社會資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要力量，國家應(yīng)從政策上對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展給予鼓勵引導(dǎo)，也要防止重復(fù)建設(shè)無序競爭。同時，還需要加大監(jiān)管力度，防止利益輸送圈地套利。
專家表示，加大政策扶持力度。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大成本就是土地成本和融資成本。目前全國只有北京、深圳等地在土地政策方面劃分出“養(yǎng)老設(shè)施用地”類型。深圳市前瞻投資顧問有限公司研究員陳少華建議，養(yǎng)老設(shè)施用地應(yīng)該從國家土地政策層面給予明確，土地出讓金價格也應(yīng)該低于商業(yè)地產(chǎn)。還可以嘗試類似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，從而降低建設(shè)成本。中國城市規(guī)劃協(xié)會副秘書長趙云偉表示，養(yǎng)老地產(chǎn)沒有政策傾斜，激烈競爭很可能演變成純房地產(chǎn)項目，“金融信貸、稅費減免等方面，政府必須給予支持，才能讓讓企業(yè)在利潤與公益間找到平衡點。”
長沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院醫(yī)學(xué)院院長黃巖松等專家表示，相比美日等國家而言，養(yǎng)老地產(chǎn)還是新生事物，地方民政、國土、規(guī)劃等部門在政策方面反應(yīng)滯后，如果任由資本逐利沖動，而沒有總體規(guī)劃，將會造成養(yǎng)老地產(chǎn)項目重復(fù)建設(shè)，甚至空置爛尾，建議相關(guān)部門從滿足市民養(yǎng)老需求實際出發(fā)，引導(dǎo)社會資本流向社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，從而實現(xiàn)合理布局。政府前期放寬門檻讓社會資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后期就必須嚴(yán)格監(jiān)管。
上海基督教青年會負(fù)責(zé)人吳建榮表示，土地和建筑的用途一旦改變就必須整體退出，另外對養(yǎng)老項目的啟動時間、入住率等都要設(shè)置最低指標(biāo)考核。
