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2025年03月13日
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“以房養(yǎng)老”試點一石激起千層浪。昨日，新浪針對網(wǎng)友們對“以房養(yǎng)老”的態(tài)度做了一個調(diào)查，有九成網(wǎng)友認(rèn)為“以房養(yǎng)老”荒唐，僅一成網(wǎng)友認(rèn)為其有合理之處。在不少網(wǎng)友激烈的言論中，多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為“無法接受，不確定因素很多且不靠譜”。
記者了解到，除了消費者對于該項政策的接受程度有限，事實上，滿足條件的保險公司，態(tài)度也較為謹(jǐn)慎，有險企負(fù)責(zé)人向記者表示，目前尚無試點公司和試點產(chǎn)品的報備。
昨日，養(yǎng)老概念相關(guān)個股表現(xiàn)搶眼，截至收盤時，板塊平均上漲1.88%。個股方面，桑樂金上漲8.64%，新華錦上漲6.94%，天宸股份上漲5.04%。
算賬：賣掉房子買5年期國債收益反更穩(wěn)定
70歲的張奶奶住在越秀區(qū)的一個約50平方米的老房子，樓齡約為20多年。昨日，她向記者感慨，“按照現(xiàn)在廣州的樓價來看，我這個房子大概售價為100萬元，老伴在幾年前過世了，現(xiàn)在唯一的兒子也在番禺買了房子成家了，時不時過來看看我，等我年紀(jì)再大點估計他們就會把我接過去住。”險企人士表示，按試點規(guī)定的要求，張奶奶若將自己的房子抵押給保險公司，可以繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，另一方面按照約定每月固定領(lǐng)取養(yǎng)老金。按照險企精算人員的初步計算，張奶奶大概每月能夠從保險公司領(lǐng)取5400元的養(yǎng)老金。
張奶奶感慨，“從內(nèi)心上說，肯定愿意跟兒子住在一起，房屋如果拿出來出租每月收的租金也能作為一筆養(yǎng)老費用。而且后期可以再進行出售。”
險企人士也表示，盡管擁有了所抵押不動產(chǎn)的處置權(quán)，“但是未來老人家一旦去世，房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期，房產(chǎn)貶值，房屋維修等多方面的不確定性仍然困擾著保險公司。
“住房反向抵押養(yǎng)老保險，適用面非常窄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大部分老人會將房產(chǎn)遺留給子女；即使是孤寡老人，如果有房產(chǎn)，可以選擇的養(yǎng)老辦法也很多，比如出租城市房產(chǎn)，到郊區(qū)或者農(nóng)村居住，或者是賣掉城市房產(chǎn)，到農(nóng)村居住，都比保險獲得的收益高很多。“以北京為例，如果在城區(qū)有一套房產(chǎn)，平均售價在300萬左右，如果將其出售，購買5年期國債，年收益就可以到16.23萬元。這種情況下，不僅收益穩(wěn)定，本金還可以以備不時之需。”
觀察1：70年產(chǎn)權(quán)“綁住”創(chuàng)新手腳
住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)，也成為了以房養(yǎng)老推廣的障礙。
“（住宅）產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，產(chǎn)權(quán)到期之后，房屋是直接歸銀行等金融機構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女，目前也未有定論。同時，應(yīng)該有一定的政策支持使得“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)在70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置應(yīng)有法可依。
而易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進說：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。未來此類住宅到了險企手中，但可能會發(fā)現(xiàn)有效產(chǎn)權(quán)的期限不足。對于目前來說，評估價自然可以考慮到這一點，但對于未來將此類資產(chǎn)進行再轉(zhuǎn)讓的時候，其流動性會快速下滑。可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產(chǎn)容易成為燙手山芋。”
觀察2：房產(chǎn)估值幾何影響險企熱情
“保險公司此前之所以愿意圍繞住宅而設(shè)計創(chuàng)新產(chǎn)品，主要還是看重房產(chǎn)價值持續(xù)增長的空間。但今年整個樓市降溫下，險企難免犯嘀咕。因為一旦房產(chǎn)資產(chǎn)縮水，那么可能會惡化此類金融產(chǎn)品的盈利狀況。可以預(yù)計未來一些險企對此類房產(chǎn)做評估時會更加謹(jǐn)慎。”嚴(yán)躍進表示。
財經(jīng)評論員葉檀也公開表示，老年人是否愿意用房產(chǎn)反向抵押為自己養(yǎng)老，取決于市場對房地產(chǎn)估值幾何。“如果房地產(chǎn)市場節(jié)節(jié)上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不愿意干高風(fēng)險低收益生意，把未來的房地產(chǎn)壓力背在自己身上，房地產(chǎn)市場一旦降溫，風(fēng)險都在保險公司身上，保險公司成為最大的房東，與此同時，保險公司還要承擔(dān)老人體面養(yǎng)老的壓力。”葉檀表示，與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險要靠譜得多。
張宏偉表示，應(yīng)該逐步推進資產(chǎn)證券化，將缺乏流動性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動性，“金融機構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對于‘以房養(yǎng)老’資產(chǎn)打包進行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機構(gòu)也會因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風(fēng)險損失，或以一定形式補貼給養(yǎng)老群體。”
