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2025年03月14日
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國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的“4月份全國70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)”顯示，4月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市增至八個，浙江納入統(tǒng)計的杭州、寧波、溫州、金華四個城市全線下跌。其中，杭州的環(huán)比跌幅位列全國之首，溫州更是已連跌32個月、再一次成為70個城市中唯一同比下降城市。昔日風光無限、一度“領漲”全國的浙江樓市，何以掉頭扛起“領跌”大旗？
進入2014年，雖然全國樓市普遍降溫，環(huán)比停漲城市數(shù)逐月增多，但仍有不少城市房價依然堅挺。一線城市中京、滬環(huán)比漲幅均超0.2%，同比上漲11%以上，二線城市中的廈門、南京更是以0.4%的漲幅領跑全國。相比之下，浙江樓市卻深陷普跌格局中，除了經(jīng)濟大環(huán)境影響及房地產(chǎn)市場存量過大、信心不足等因素，這在很大程度上也暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴重錯配”的深層問題。
浙江樓市曾是全國房地產(chǎn)業(yè)中的璀璨之星，省會城市杭州房價長期穩(wěn)居二線城市之首、甚至一度趕超一線城市，寧波、溫州、金華等地房價也長期“領漲”全國同類城市。即使目前難止跌勢，這些城市的房價依然在同級別城市中處于遙遙領先地位。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的4月百城房價指數(shù)顯示，在新建住宅樣本每平方米均價上，杭州以18046元逼近一線城市廣州18510元的水平，遠遠超過同類二線城市。而三線城市金華9256元的數(shù)據(jù)雖然在浙江省內屬中下水平，但依然高于濟南、武漢、成都等二線省會城市。
正所謂“大潮退去后才知道誰在裸泳”，在全國樓市經(jīng)歷動蕩、局部降溫之時，“房價有沒有虛高”、“樓市有沒有支撐”就變得一目了然。顯然，浙江樓市從如此高位“跌跌不休”，充分說明其此前雖然風光、卻未能處于合理的價格體系之中。
浙江曾領風氣之先、得改革之惠，在經(jīng)濟上積累領先全國的雄厚實力，也較早地發(fā)展起了房地產(chǎn)業(yè)。然而在房價不斷攀升、樓市一片繁榮的另一面，浙江許多城市的產(chǎn)業(yè)結構及人口流入?yún)s未能同步發(fā)展，始終難以有效支撐畸高的房價。過去十多年，這種城市規(guī)模與高房價之間的錯配問題，被狂飆的樓市盛景所掩蓋。
以杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1 .89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達990萬人。這其中蘊含的潛在需求，顯然不在一個量級。此外，與杭州規(guī)模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似，但南京的新建住宅價格平均比杭州低3成。
從杭州人口流入減速中不難看出，就目前的城市規(guī)劃、人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)布局等因素而言，杭州的城市規(guī)模難以在幾年內躍升，潛在的剛性需求基本已得到釋放，其余外來人口則受高房價阻礙難以被有效吸納，因而現(xiàn)有需求很明顯無法支撐當前房價體系，降價也就在所難免。
與杭州相似，浙江多地樓市也面臨需求與價格錯配的現(xiàn)實問題，尤其是在短期內城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、人口規(guī)模不會發(fā)生實質性變化的形勢下，缺乏需求支撐的房價顯然沒有理由大幅超越同類城市水平。即使考慮杭州作為旅游城市的增值效應，其價值也需要有效需求支撐，否則盲目炒樓、在虛假繁榮中擊鼓傳花，一旦無人接盤便會迅速被打回原形 。 因 此 ， 目 前 浙 江 樓 市 率 先 回 調 ， 恰 恰 是 正 常的、符合市場趨勢。
面對此番浙江樓市的普跌趨勢，如果政府“救市”、托底，只會將房地產(chǎn)業(yè)城市定位、真實需求與房價之間的錯配問題向后推移，也可能導致此間的裂痕持續(xù)累積、擴大。因為浙江樓市已經(jīng)到了價格體系調整的臨界點，唯有解決了房價與城市地位的錯配問題，浙江樓市才可能在新價格體系中健康發(fā)展。
