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2025年03月13日
星期四
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今年五一期間，偌大的北京，二手房僅成交了31套，而去年同期則成交了172套，同比大降82%，創(chuàng)下2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低。不僅如此，春節(jié)過后至今，北京二手房市場仍未回暖。自住型商品房分流和信貸收緊是重要原因。
二手房
探訪 南四環(huán)房價直降40萬
近日，有媒體報道稱，“東三環(huán)雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現(xiàn)在600萬元急售。房屋總價直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。”
二手房成交遇冷、房價跳水再度成為人們關(guān)注的焦點。記者在日前的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，直降四五十萬元，甚至百萬元的房源確實存在，在買漲不買跌的心態(tài)作用下，購房人觀望加劇，成交冰封。
在南四環(huán)附近門店工作的小李（化名）告訴記者，他們門店上個月成交了一套宏大南園90平方米的兩居室，市場價大約為260萬元左右，業(yè)主甩賣，直降40萬元，以220萬元的價格成交。“這個降價幅度目前在我們店是最高的，不過據(jù)我所知，有的區(qū)域降價幅度更大。前幾天，我有個顧客定了勁松一套大兩居，當(dāng)時業(yè)主降50萬元，非常合適。”
據(jù)小李介紹，西紅門附近一些大戶型降價幅度比較大，“一般總價在五六百萬元的房源有的能降三四十萬元。”
記者在通州等區(qū)域采訪時發(fā)現(xiàn)，剛需戶型也在降低售價，只是幅度低于大戶型。臨河里地鐵站附近某門店的經(jīng)紀(jì)人小張表示：“如果房子長時間賣不出去，我們肯定會讓業(yè)主降價。上個月有業(yè)主最高讓了8萬元，雖然和三環(huán)動輒百萬的降幅不能同日而語，但我們這兒的房子總價低，都快到六環(huán)了，對于一個100多萬元的房子來說，降8萬元已經(jīng)不少了。”
統(tǒng)計 五一成交量大降八成
鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價格從去年12月以來就連續(xù)陰跌。而二手房房價跳水的直接原因是從年初至今成交萎縮，剛剛過去的五一小長假就是成交遇冷的縮影。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，五一（5.1-5.3）期間，北京市二手住宅網(wǎng)簽量僅為31套，與去年同期相比下降82%，成交量為近6年來最少。通常五一期間二手房日均成交量與4月相比會下降70%-80%，而今年這一降幅度達(dá)到95.8%，與去年相比下降幅度增加了21個百分點。此外，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月（除去春節(jié)月）以來最低水平。
從新增房客源變化情況來看，五一期間日均新增房源量與節(jié)前三天水平相比基本持平，客源量也并未出現(xiàn)明顯回升，部分區(qū)域客源量還出現(xiàn)了一定程度的下降，市場冷清的狀態(tài)依然持續(xù)。
延伸 春節(jié)后市場仍未回暖
今年的前4個月，北京的二手房市場同樣表現(xiàn)不佳，其中，4月份延續(xù)了3月成交疲軟的態(tài)勢。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月北京二手住宅成交7616套，成交量環(huán)比3月下降14.8%，成交價格漲幅也基本處于停滯狀態(tài)。當(dāng)前復(fù)雜的市場形勢使需求陷入較為濃重的觀望情緒當(dāng)中。從新增房客源情況來看，4月日均新增房源量與3月相比出現(xiàn)了比較明顯的下降，降幅達(dá)到13.4%；日均新增客源量較上月下降2.7%，與去年同期相比下降18%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，按照往年慣例，春節(jié)過后3、4月份一般為市場回暖期，但從今年的市場情況來看，需求觀望程度不斷升級，春節(jié)后市場持續(xù)疲軟，至今未現(xiàn)任何回暖跡象。
為了促進(jìn)成交，中介會定期清理報價高的房源。據(jù)房屋經(jīng)紀(jì)小張介紹，他所在的門店守著通州一個體量非常大的樓盤：“這個樓盤里還有新房在賣，二手房業(yè)主的預(yù)期難免會跟著新房走，但按照新房的價格根本賣不出去，所以我們店現(xiàn)在基本不接兩居室230萬元以上的價格，我們不賣了，賣不動。”
原因 自住型商品房分流明顯
據(jù)記者了解，造成二手房市場萎靡的諸多因素中，自住型商品房的分流不可小覷。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，自去年10月自住型商品房概念提出以來，至今已有8個項目入市，總供應(yīng)量達(dá)到近1.5萬套。自住型商品房因其價格優(yōu)勢受到了購房者尤其是剛需購房者的追捧。張旭表示，從政府目前對自住房的供應(yīng)計劃來看，未來一段時間，供應(yīng)力度將不斷加大，這不僅分流了一部分剛性購房需求，也造成目前需求觀望程度不斷加深。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，已經(jīng)入市的自住房合計供應(yīng)住宅高達(dá)14700套，對市場的影響明顯在加大。
另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至目前，北京累計出讓含有自住房地塊項目達(dá)40多宗，涵蓋11個區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，達(dá)到了8個項目，海淀區(qū)2個，順義區(qū)合計達(dá)到了6個項目。“累計36個地塊可供應(yīng)自住房項目達(dá)到5萬套，預(yù)計這些項目大部分可以在2014年入市，也就是在2014年北京將成交200萬元左右價格的自住房達(dá)到4萬-5萬套左右。”張大偉說。按照1:5的比例，4萬套自住房將在今年鎖定20萬購房者的需求。
信貸收緊加速市場冷卻
除了自住型商品房分流需求之外，今年以來的信貸收緊也成了抑制成交的重要因素。
據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)顯示，4月北京個貸市場的交易量環(huán)比上月下降35%，伴隨著各銀行信貸的持續(xù)收緊，二手房市場再次陷入了新一輪的觀望期。“偉嘉安捷”指出，一方面，受銀行房貸放款情況緊張的影響，不少急于出手的二手房業(yè)主舍棄接受貸款而低價全款拋售房產(chǎn)，似乎在釋放著議價空間加大的信號，因此不少購房人也在等待著入市的時機(jī)，陷入觀望情緒。另一方面，盡管各銀行都在正常接單，但首套房的利率已全部調(diào)整為基準(zhǔn)或基準(zhǔn)再上浮5%，首套房利率的收緊及放款的緊張也給購房人造成了入市壓力，導(dǎo)致市場交易量的下降。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，受市場成交結(jié)構(gòu)的影響，在市場偏冷情況下，購房人群主要是需求較迫切的剛需人群，二手房因具有配套、區(qū)位等優(yōu)勢因素，總價、均價往往比新房偏高。由于目前銀行信貸從緊，二手房貸款難度較大、利率也較高，使得購房人對房價更為敏感，或被迫放棄二手房。
新房
五一成交量創(chuàng)7年來最低值
繼4月樓市成交量價雙跌后，剛剛過去的五一小長假，北京樓市成交繼續(xù)遇冷，亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期以來7年的最低值。
過去7年間的五一小長假，北京商品住宅成交的高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年，連續(xù)三年五一成交量均保持在千套以上，低峰值則出現(xiàn)在2008年，成交套數(shù)為410套。然而，今年5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數(shù)、成交面積不但相比去年同期分別降79%、74%，更是創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期以來7年來的最低值。
從成交價格看，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，五一期間，北京新房成交均價為20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下調(diào)；而亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價也出現(xiàn)下行，僅為20836元/平方米，對比上一個三天小長假—清明期間，價格下探幅度高達(dá)18%。
整體市場價格可能進(jìn)一步下探
事實上，成交低迷一直是今年樓市主題詞，春季樓市倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉(zhuǎn)變開始出現(xiàn)恐慌性觀望。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京新房大部分項目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，2013年北京單價在2萬元左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。隨著部分項目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會突然銳減。從目前市場情況看，5月份也很難升溫。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，自住型商品房供量激增，對普通商品房項目形成銷售競爭壓力，加上對樓市預(yù)期持續(xù)下行，市場供過于求的形勢將無力扭轉(zhuǎn)。而房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴(kuò)張所致的負(fù)債率走高，難以背負(fù)高庫存造成的資金沉淀，未來樓盤打折促銷現(xiàn)象將會增多，整體市場價格也存在進(jìn)一步下探的可能。
