以傳播城市化專業知識為己任
2025年03月13日
星期四
設為首頁
|
加入收藏
搜索
【海南秀美的黃金海岸線上大批土地閑置用于炒作，瘋狂炒地皮的行為就在監管者的眼皮子底下進行，而監管者卻視若無睹。】海南黃金海岸線土地圈而不用，大量閑置，甚至20年無人打理。開發商不開發、不建設坐等土地升值，投資2千萬，幾年的時間就可以賺得幾十倍的收益。這一切究竟是怎么操作的？按照規定，土地兩年不開發政府就要收回，這些土地為何能在20年內安然無恙？失地農民租自己的地卻遭到驅趕，他們的生計要如何維持？
這幾年海南的房地產市場非常火爆，房價不斷飆升，而且還一房難求。現在在海南，你經常可以看到這樣的樓盤廣告，都聲稱這是最后的一片海景樓盤。但我們的央視財經《經濟半小時》記者最近在海南采訪時卻發現，這里有多達10幾萬畝的黃金海岸的土地被開發商圈地后卻長年閑置。那么這些土地是誰的？為什么會長期閑置呢？
海南閑置土地嚴重，20年沿海被圈地大部分未開發
央視財經《經濟半小時》記者從三亞市西邊的崖城鎮出發，沿著海南省最黃金的海岸線向東，經過著名的南山風景區，就是海景優美的紅塘灣。海岸線長約4.5公里的紅塘灣，早在2006年就被規劃為世界級高水平的休閑度假旅游地和居住地。
海南省三亞市紅塘村村民：這里的地全部都賣掉了，靠海的都占完了，全部都被占光了。
然而沿著海岸線進入央視財經《經濟半小時》記者眼簾的，都是雜草叢生的荒地，在沿海邊已建的一個高爾夫球場內，《經濟半小時》記者見到綠色的草坪中間是荒蕪的土地，一直綿延足有兩三公里。
海南省三亞市紅塘村村民：這不好，球場都沒人，客人都沒人打球。
這家名為三亞紅棠灣的高爾夫球場1997年就開始建設，但是令央視財經《經濟半小時》記者費解的是，已經經營了17年的高爾夫球場現在仍然閑置大片土地未開發。離開紅塘灣，《經濟半小時》記者繼續向東進入海棠灣，再到土福灣、清水灣、日月灣、石梅灣和神州半島，一路走來，沿途不少90年代的爛尾樓依然矗立，海岸線上斷斷續續開發的樓盤中間，大部分是已被破壞的閑置土地，有的地方甚至綿延二十來公里。
央視財經《經濟半小時》記者：過去是種什么的？
海南省三亞市南林農場村民：種水稻的。現在已經蓋掉了，用土蓋住了，到現在都沒有開發。
央視財經《經濟半小時》記者：被蓋了多少年了？
海南省三亞市南林農場村民：九三年到現在，荒了二十年。
在神州半島的福樂溝村，央視財經《經濟半小時》記者見到幾位正在收海菜的村民，他們告訴《經濟半小時》記者，早在2006年，村里的土地就被中信集團征了。
海南省萬寧市神州半島福樂溝村村民：就是荒在這里。
央視財經《經濟半小時》記者：荒了多長時間？
海南省萬寧市神州半島福樂溝村村民：2006年到現在，荒了八年了。
據海南國土環境資源廳最近公布的這張《海南閑置土地名單》顯示，近80%以上的閑置土地為房地產企業所占。不少土地因房企自身原因，閑置時間長達2年甚至10年以上。許多知名的房企華潤、國信、綠城、北京百創等，因大面積閑置土地而榜上有名，閑置時間從2年到十幾年不等。
房地產專家新浪房產TOP10首席地產評論家楊少峰：真實的情況比這個還要嚴重的多。你比如像雅居樂的清水灣，中信的那個神頭半島等等像這些很大的，它可能一個項目，政府整個的占地可能上萬畝，但是目前它只能開發一千畝，兩千畝，那剩下的這個八千畝，到底算不算閑置土地？真實的還有相當大的這部分土地沒有納入進來，這一些僅僅是這13.06萬畝的這個土地，大概相當于海南省兩年的這個供地量的總和。
早在1999年國土資源部對于土地閑置就有非常嚴格的規定。2012年又再次出臺《閑置土地處置辦法》，未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。但央視財經《經濟半小時》記者在海南看到，圈而不用，十幾萬畝土地就這樣曬太陽，少的幾年，多的達到10多年20年無人打理。那么究竟是無錢開發還是另有目的呢？《經濟半小時》記者在調查中了解到，三亞紅棠灣高爾夫球場成立于1997年，2004年公司法人變更為香港都市國際控股公司，法人變更為楊寧俊。此后，三亞紅棠灣高爾夫球場就一直沒有繼續建設，那么，三亞紅棠灣高爾夫球場的開發商為什么圈而不建呢？
圈地企業明修棧道暗度陳倉，高爾夫球場背后實則是炒地買賣
在三亞市天涯鎮的調查中，占地面積不小的三亞紅棠灣高爾夫球場怪異的建設引起了央視財經《經濟半小時》記者的注意。《經濟半小時》記者以顧客的身份進入了球場，首先進入《經濟半小時》記者視線的是平坦的水泥路和整齊茂盛的草坪樹木，但是這樣的景致僅僅伴隨《經濟半小時》記者行程了200來米，一條塵土飛揚的土路和荒漠化的景象便跳入視線。僅幾分鐘，《經濟半小時》記者的面前就呈現了兩個不同的世界。
球場內除了小面積的草坪之外，剩下全部是雜草叢生的荒地，野生的仙人掌雜亂地生長著，許多地方甚至黃土裸露，球道全部都是沒有經過硬化的土路，球洞下是丟棄的酒瓶、飲料罐。在球場里邊的海灘上，到處是垃圾廢物。更為奇怪的是，沿著海岸線幾公里長的高爾夫球場，僅在外圍的一圈鋪了草坪。站在高爾夫球場外的隔離線上看，這一圈草坪掩護得很好，看不出中間荒蕪的土地。央視財經《經濟半小時》記者估算了一下，中間沒有開發的荒地占了整個高爾夫球場大約三分之二的面積。這樣的高爾夫球場，會有多少顧客來消費呢？《經濟半小時》記者在球場里開車轉了一圈，沒有看到一個打球的顧客，不過倒碰到高爾夫球場的保安正在追趕跑到球場內來打漁的村民。
央視財經《經濟半小時》記者：他們怎么進來的？
保安：球場，不是給你進來抓魚的。
隨后央視財經《經濟半小時》記者查閱了三亞紅棠灣高爾夫球場的官方網站，上面介紹說，該球場是一個18洞的標準高爾夫球場，未來要建到36洞，同時公司還經營海上游艇俱樂部，沙灘娛樂活動、潛水觀光等項目，并建有會員別墅和五星級酒店。但是，在球場內《經濟半小時》記者并沒有見到海上游艇俱樂部，沙灘娛樂活動、潛水觀光，也沒有見到有五星級酒店，在服務臺的旁邊僅有三座小別墅。
央視財經《經濟半小時》記者：這里邊最多能住多少人？
海南省三亞市紅棠灣高爾夫球場工作人員：二十幾個人這樣子。
工作人員告訴央視財經《經濟半小時》記者，這里的接待能力只有20來個人，餐廳平時也不營業，要用餐必須提前預定。那么，一個標準的18洞高爾夫球場，應該具備哪些條件呢？一位在高爾夫球場做了將近20年草坪維護和設施建設的業內專家給《經濟半小時》記者作了介紹。
海南省某高爾夫球場草坪總監何志軍：草坪面積18洞球場一般都是40萬到50萬平方米的樣子，球車道我們一般的建的有瀝青的，有水泥的，一般都會硬化，要不然有揚塵。
央視財經《經濟半小時》記者：在整個高爾夫球場里面可不可以有不鋪草坪的地方？
海南省某高爾夫球場草坪總監何志軍：一般是要求全部覆蓋，如果有裸露地的話，我們做草坪的都會及時把它修補。
央視財經《經濟半小時》記者：18洞的球場酒店的接待能力至少要達到多少？
海南省某高爾夫球場草坪總監何志軍：他的接待能力每天可以達到280人，如果說每天的客流量達到了80人水平的時候他基本上是持平，就是收入跟費用應該是持平的。
很顯然，無論是草坪的覆蓋面積，還是酒店的接待能力，紅棠灣高爾夫球場都遠遠沒有達到標準。三亞紅棠灣高爾夫球場建在紅塘灣風景最優美的海岸線上，有近3公里的沙灘，專家介紹說，這樣優越的地理位置完全可以建成一個高品質的高爾夫球場，也能保證盈利，那么，三亞紅棠灣高爾夫球場圈而不建的目的是為了什么呢？
海南省三亞市紅棠灣高爾夫球場保安：這個地皮不是拿來打球的。炒這個地皮，準備來搞別墅的，球場賺不到錢。
央視財經《經濟半小時》記者：那他(高爾夫球場)能賺錢嗎？
三亞紅棠灣高爾夫球場保安： 他就守著這塊地，等著(賣)地。這個球場經過多個老板轉手。
三亞工商部門提供的資料顯示，2004年，公司現任老板楊寧俊以香港都市國際控股企業有限公司的名義，出資528萬美元買下了占地1300多畝的三亞紅棠灣高爾夫球場，當時規劃為18洞的球場，已經建好了9洞，再建9洞，就可以開張營業了。但是球場買進之后，楊寧俊一直沒有增加投資，也沒有繼續建設，更談不上開業經營。但是，卻發生了數次企業的變更，在2006年7月的這次變更中，企業的投資總額和注冊資本驟然增加。企業投資總額從1200萬美元增加到5000萬美元，注冊資本從528萬美元增加到2528萬美元。一位曾經在三亞紅棠灣高爾夫球場工作過的員工告訴央視財經《經濟半小時》記者其中的奧秘。
土地多次變更股東，開發商坐等土地升值
內幕人士：那個變化就是原來拿地的時候是兩三萬塊錢一畝，這次是轉讓了80%的股份，總共12億港幣，折算下來大概是每畝一百萬港幣。進來了兩個股東，購買了80%的股份，老板自己留了20%。
據這位內幕人士介紹，12億港幣的價格，已經是當初買進球場時2000萬元的60倍！而球場賣價暴漲的最大賣點就是楊寧俊給新股東的承諾，球場有一部分土地將改為旅游度假用地，可以建酒店。但是，在新股東加入3年的時間里，酒店卻一直沒能建起來。因為三亞市土地變更規定中要求，建酒店的前提是必須保證18個球洞的用地，也就是說，如果建酒店要占用原本建球洞的土地，那就必須先另外征出一塊足以能建球洞的土地。
內幕人士：當時老板拍胸脯答應新加入的股東他能辦的，一定能辦的。
央視財經《經濟半小時》記者：建酒店的前提是要能夠完成拆遷征地？
內幕人士：對，但事實上根本沒做下來。
內幕人士告訴央視財經《經濟半小時》記者，事實上這塊土地的拆遷征地從一開始就不可能完成，2009年，年年虧損幾百萬的兩位股東實在無法支撐下去，楊寧俊便用6億人民幣從這兩位股東手中收回了先前以12億港幣賣出的公司80%的股份。
內幕人士：整個過程當中，他用每年幾百萬虧損的情況套了6億的投資額。
然而，老板楊寧俊似乎并不就此滿足，現在他又開始了新一輪的招股賣地。在內部人士的引薦下，央視財經《經濟半小時》記者進入了一個海南土地炒賣的微信群，在這里《經濟半小時》記者見到，紅塘灣高爾夫1300畝土地正在以35個億的價格出售。《經濟半小時》記者以買土地為由在微信群里交流，在不到一個小時的時間里，就收到了60幾宗土地買賣的信息，這些土地買賣信息，80%以上在三亞。
房地產專家新浪房產首席地產評論家楊少峰：海南的房地產公司，我認為至少有7成以上，它拿地，目的不是為了開發，而是為了倒賣。所以我們才看到這里頭13萬畝地里頭，這里頭居然有7萬畝是在閑置了長達十年的時間，我可能把它開發成項目，我掙的錢不如去倒賣，我倒賣土地我更掙錢，這是一個造成海南現在土地亂象的一個深層次的一個原因。
看到這里，才知道，原來炒地皮是最賺錢的買賣。投資2000萬，幾年的時間能賺回幾十倍的收益，這樣的投資回報率實在是讓人嘆為觀止。可是按照國家規定，土地兩年不開發就必須收回，那么當地的國土部門是否知道土地閑置的事情呢？這些位于黃金海岸的土地是怎么在監管者的眼皮子底下安然度日的呢？
國家規定閑置土地兩年回收，海南閑置土地20年回收率僅10%
2007年三亞市國土局曾經給三亞紅棠灣高爾夫球場下達過一份《收回土地使用權告知書》，由于球場沒有按照規劃完成開發建設，政府決定無償收回紅棠灣高爾夫球場88.79公頃的土地使用權。7年過去了，為何這塊地至今沒有收回？
央視財經《經濟半小時》記者：我們就想了解這些情況，幾家具體的企業的？
海南省三亞市國土環境資源局局長程春滿：這個沒有。
程春滿表示，具體情況他并不了解，需要找相關的業務部門查詢。央視財經《經濟半小時》記者在三亞市國土局等待了一個多小時之后，主管閑置土地的三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛接待了《經濟半小時》記者，當《經濟半小時》記者問到三亞紅棠灣高爾夫球場曾被下達《收回土地使用權告知書》一事，在三亞國土環境資源局負責國土監察工作7年之久的陳武衛卻表示不知情。
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：我是不太了解這個，而且2007年不是我這里做的。
央視財經《經濟半小時》記者：現在是您這個部門分管的吧？
陳武衛：現在是我們這個部門分管。
我國2012年修訂的《閑置土地處置辦法》當中明確規定，已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。那么，按照現行規定，三亞紅棠灣高爾夫球場是否可以認定為閑置用地呢？
央視財經《經濟半小時》記者：紅塘灣高爾夫球場，實際上到目前為止，他高爾夫所占的這個土地比例，可能僅占三分之一，那么還有三分之二是荒出來的，那里面全是荒著的？
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：不是，這個你不能認為他是閑置的，他的地，他這么用是可以的。
就紅塘灣高爾夫球場當初為何沒有收回的原因，陳武衛承諾查閱資料后在第二天就回復央視財經《經濟半小時》記者，但第二天《經濟半小時》記者并沒有等到陳武衛的電話。隨后，《經濟半小時》記者再次致電陳武衛，得到了這樣的答復。
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：不是我們辦的，我不清楚，我問了原來科里的人，也不清楚。
在這次海南省國土環境資源廳公布的閑置土地企業的名單中，紅塘灣高爾夫球場也沒有列在其中。
央視財經《經濟半小時》記者：三亞市到今年六月底截止要處理的這一批閑置土地里邊，政府原因的有多少？企業原因的有多少？
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：我們總共三十宗，實際上企業原因才有四宗。
央視財經《經濟半小時》記者：剩下二十六宗都是政府原因嗎？
陳武衛：目前，閑置土地主要分為兩種原因，一個是政府原因，一個是企業原因，其中，因為企業自身原因取得土地使用權兩年未開發的，按照規定就會被認定為閑置土地由政府無償收回。而如果是政府原因，則不會被收回。在三亞市30宗閑置土地當中，只有4宗是企業原因，這也就意味著，只有10%的閑置土地能夠被收回，而另外90%的閑置了短則幾年，長則十幾年的土地，有了政府原因這個擋箭牌，就可以繼續理直氣壯地閑置下去了。
海南黃金海岸閑置土地
央視財經《經濟半小時》記者：怎么算的？
陳武衛：巧合的是，在海南省萬寧市國土局的閑置土地當中，企業原因也只是很小的一部分。
海南省萬寧市國土環境資源局副局長周志軍：閑置土地處置的話，我們萬寧市里面，經清查我們一共是一百三十六宗。
央視財經《經濟半小時》記者：那現在純粹是由于企業原因空置兩年以上的，有多少宗？
周志軍：現在我們這邊通過調查呢，初步我們這邊認定，就是十九宗。
周志軍坦誠，在這一批閑置土地清理當中，萬寧的閑置土地數量最多，算是重災區，但即便如此，19宗企業原因的閑置土地，也只占總量的不到14%。
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：政府原因主要是什么呢，有一些地還是征，但是會有一些遺留問題。就是說水電路這些是屬于政府要做的東西。政府要做的，政府沒做。
國土部門的太極拳確實打得高明，不知道，不清楚，不承認。于是數萬畝的土地就這樣在20年的時間里幾易買主，炒地皮成了最賺錢的生意。那么這些土地最初的所有者，農民是否也從中獲得了不錯的收入呢？前面我們了解到，只要土地到手，轉手一賣就是一本萬利。這簡直是世界上最簡單最賺錢的生意。而在追求土地的火熱中，農民手上現有的土地更是成了被爭搶的對象。
20年前征地今才開發，失地農民租自己的土地養蝦被驅趕
老羅是海南省萬寧市禮記鎮田新村的農民，1993年，一家名叫昌華的公司以每畝3500元到3800元的價格征用了村里的土地，當時企業要在這片地上建旅游項目，并且協議項目建成后，解決村民們的就業。然而21年過去了，被征的土地年年荒蕪著，看不到開工建設的影子，而土地的主人已經換了四次。
失地農民想租自己的土地養蝦卻遭到無情驅趕
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：21年的過程，就是中間轉賣給日月灣公司，日月灣公司以后又轉賣給一橋公司，一橋公司現在又轉賣給鑫橋公司。
老羅當年發放的征地補償款早已經花完，在項目上就業的愿望也化為了泡影。為了維持生計，老羅和不少村民開始在荒著的地里種了些莊稼，然而不久就被開發商拔掉了。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：這片地已經有很多年荒廢了。荒廢了以后，我們農村的農民看到這個地很閑，沒事做，我們農村群眾翻起來種苗。種苗了以后，種了不到三天，全部遭到破壞。
為了能有一個穩定的收入，老羅和村里的幾個村民又商量著一起建個魚塘，養魚養蝦，大家東湊西借，總算把魚塘建起來了。村民小羅也是魚塘的合伙人之一。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：每年要付三萬塊，租金三萬塊。
央視財經《經濟半小時》記者：那這塊地原來是你們家的嗎？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：是我們村委會的。
央視財經《經濟半小時》記者：那原來你們家有地嗎？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：這里也有，這里面呢。
正當魚塘的生意一天天好起來的時候，今年4月上旬的一天，一場突如其來的襲擊，再次打碎了他們的飯碗。
央視財經《經濟半小時》記者：原來這個表面是有一層膜的是吧？他把這個膜都破壞了。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：這個膜好好的膜，他全部割掉了，用刀割掉的。
央視財經《經濟半小時》記者：用刀給你割掉了。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：對。
央視財經《經濟半小時》記者：那現在里邊蝦和魚還有嗎？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：死光了。
村民想
小羅說，那天魚塘里突然沖進來100多人，他們個個拿著刀棒和雨傘，瘋狂地打砸，洗劫過后，魚塘的設施全部毀壞，養在里邊的魚蝦也幾乎全部死光。
央視財經《經濟半小時》記者：你建這八個蝦池，要花多少錢？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：當時搞到八個塘，拉水管從海邊拉過來，總共八十五萬。
央視財經《經濟半小時》記者：八十五萬，你現在買這些蝦苗，魚苗呢？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：蝦苗買了六萬多。魚苗多一點，魚苗就三十多萬。
央視財經《經濟半小時》記者：那你們怎么辦呢打算？
海南省日月灣村民小羅：我們也要搬走了，沒辦法。
央視財經《經濟半小時》記者：那你們損失很大。
海南省日月灣村民小羅：很大，沒辦法。
看著滿目狼藉的魚塘，老羅心疼不已。當初村里的土地被征時，他還年輕，而今20年過去了，他已經步入中年，失去了土地的老羅不知道，他過去21年的失業生活應該由誰來補償？他今后的生計又將如何維持？
央視財經《經濟半小時》記者：沒有土地了你們都怎么生活？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：我們都是出門打工。
央視財經《經濟半小時》記者：能打得動嗎？像您這個年紀還要出去打工？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：很難打的，像我肯定。我們生活很困難了。
【半小時觀察】
土地是稀缺資源。而在海南秀美的黃金海岸線，大量的土地閑置，它們主要的功能就是被用來炒作。這不得不讓人匪夷所思。不僅如此，瘋狂炒地皮的行為就在監管者的眼皮子底下進行，而監管者竟然視若無睹。國家的法律和國務院的政策規定在這里成了一紙空文，形同虛設。其實，我們缺的不是文件，是落實，而限制炒地皮的最好工具就是嚴格土地執法，提高違法者的成本。為什么在海南，有令不行？為什么海南土地管理部門的執法行人員對于大量怵目驚心的土地閑置視若不見，置之不理？背后有沒有權錢交易，有沒有徇私枉法？我們期待上級部門盡管調查，給公眾一個答案。
