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全國(guó)37萬(wàn)套公租房走向現(xiàn)實(shí) 新型公屋莫變貧民窟
時(shí)間:2010-07-28 11:09:02  來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)  

近日,北京市公布實(shí)施《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則(試行)》,表明北京公租房建設(shè)邁出實(shí)質(zhì)步伐。除了北京外,上海、重慶、天津、廣州等城市的“民生住房藍(lán)圖”中,都相繼明確了規(guī)??捎^的公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃。今年全國(guó)37萬(wàn)套公租房的興建任務(wù)已下達(dá)。種種跡象表明,經(jīng)過商品房?jī)r(jià)暴漲和調(diào)控的洗禮,“大力建設(shè)公租房”已從口號(hào)落實(shí)到行動(dòng),一場(chǎng)規(guī)模龐大的建設(shè)熱潮正在襲來(lái)。

不過,業(yè)內(nèi)專家指出,旨在解決“夾心層”過渡性住房問題的公租房建設(shè),不能“一窩蜂”地大干快干,有限的財(cái)政資金和開發(fā)投資應(yīng)向新移民集中的城市傾斜;其次,公租房的建設(shè)資金應(yīng)當(dāng)多元化,在民生的基礎(chǔ)上保證一定的投資回報(bào);更重要的是,在“名目”眾多的保障房體系中,公租房如何公正、有效地解決“夾心”人群的住房問題,防止其重蹈經(jīng)適房的覆轍,將考驗(yàn)地方政府的智慧。

“夾心層”的新期盼

今年7月,老家在河南商丘的馬明磊剛從北京一所文科大學(xué)畢業(yè),進(jìn)入一家雜志社工作。擁有北京戶口的他最近仔細(xì)研究了新出臺(tái)的公租房條例?!拔椰F(xiàn)在月薪3000多,租房住得花掉1000。近幾年內(nèi)在北京買房基本沒有可能。以我的條件,申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房也很難,所以,打算看看公租房?!?/p>

在以往的保障房體系中,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房等品種基本面向本地的中低收入居民,像馬明磊這樣的城市新移民則被排除在外。而隨著城市化進(jìn)程的加快,處于“夾心層”地位的城市新移民規(guī)模日益龐大;其中,包括大學(xué)畢業(yè)后在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)并逐步融入城市的外鄉(xiāng)人,也包括未獲當(dāng)?shù)貞艨诘耐鈦?lái)務(wù)工人員。這一群體的階段性住房支付能力不足,矛盾日益顯現(xiàn)。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的意見,凡年滿18周歲,有穩(wěn)定就業(yè)和收入來(lái)源,具有租金支付能力,本市無(wú)住房或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的,都可以申請(qǐng)公租房,不受戶籍限制。

住建部副部長(zhǎng)齊驥日前公開表示,夾心層的住房問題將主要通過公租房來(lái)解決?!皧A心層群體的住房問題是階段性的,隨著收入增長(zhǎng),這部分人群將具備通過市場(chǎng)解決住房的支付能力,公共租賃房租金水平比較適度,租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定,符合他們?cè)谝欢A段內(nèi)租賃住房的實(shí)際需求。”
齊驥坦言。

近期,各地公租房建設(shè)規(guī)劃陸續(xù)出爐。其中,重慶在未來(lái)三年內(nèi)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房,目前,該市公租房已開工750萬(wàn)平方米。在北京,目前有10余個(gè)公租房項(xiàng)目正在建設(shè),可提供房源逾8000套。2010年,北京將新建50萬(wàn)平方米的公租房。廣州計(jì)劃今年推出3000套公租房,同時(shí)還將考慮建設(shè)外來(lái)工公寓、安置房等。

與主要城市目前的“夾心層”人口規(guī)模相比,上述公租房建設(shè)計(jì)劃依然顯得“杯水車薪”。以北京為例,該市有著近510萬(wàn)外來(lái)常住人口,“夾心層”人群數(shù)以百萬(wàn)計(jì);每年,北京新畢業(yè)大學(xué)生便超過20萬(wàn)人。

中國(guó)社科院城市發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞指出,北京萬(wàn)余套公租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來(lái)中低收入群體的居住訴求,而廣州、上海等一線城市也面臨著同樣的尷尬。公租房同樣面臨供不應(yīng)求的局面,在“街道登記輪候申請(qǐng)”的背景下,如何公正、公平地遴選住房群體,防止新的權(quán)力尋租,依然是老百姓聚焦的重點(diǎn)。

“公”屋吸引民資難題待解

“在香港、美國(guó),公租房都由政府主導(dǎo),公益性機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng),民營(yíng)資本基本不愿意參與。但在內(nèi)地,地方政府的財(cái)政資金有限,需多元化融資籌建公租房。不過,如何引入社會(huì)資本參與其中,并保證其收益率,這是一個(gè)大難題?!?北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出。

前不久,住建部表態(tài)鼓勵(lì)開發(fā)商參與公租房建設(shè)。下一步將著力建立以企業(yè)為主體的公共租賃住房運(yùn)行機(jī)制。鼓勵(lì)各地發(fā)展由企業(yè)投資和持有公共租賃住房產(chǎn)權(quán),負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)、租賃和維修等日常工作。

“這種企業(yè)可以由社會(huì)機(jī)構(gòu)出資設(shè)立,也可由社會(huì)機(jī)構(gòu)和政府共同出資組建。”齊驥表示,在資金方面,除了中央和地方財(cái)政的支持外,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款,拓展公租房融資渠道。

從目前的方案看,公租房的建設(shè)主體依然不明確。有開發(fā)商表達(dá)了參與意愿,但真正打算介入的房企肯定不多;現(xiàn)在,租金水平、產(chǎn)權(quán)歸屬都還沒有確定,開發(fā)商顯然不會(huì)做賠本買賣。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。

以公租房計(jì)劃建設(shè)規(guī)模最大的重慶為例,公租房的預(yù)計(jì)造價(jià)為每平方米2500元,3000萬(wàn)平方米建設(shè)規(guī)模預(yù)計(jì)總投入約750億元,每年約250億元。一般而言,財(cái)政資金至少達(dá)到公租房建設(shè)總投入的20%,這意味著,重慶每年對(duì)公租房的財(cái)政投入至少達(dá)到50億元。這對(duì)地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)顯然很重。

開發(fā)商建設(shè)公租房并為持有式物業(yè),按重慶的標(biāo)準(zhǔn),租金價(jià)格按建設(shè)成本利息加維護(hù)費(fèi)計(jì)算,控制在市場(chǎng)租金的60%以內(nèi),這樣,開發(fā)商成本回收時(shí)間長(zhǎng),獲益低?!敝貞c大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏指出。

而據(jù)重慶市建委有關(guān)人士介紹,除了中央安排的專項(xiàng)資金、財(cái)政年度預(yù)算安排資金,地方土地出讓收益的5%以外,房地產(chǎn)投資信托基金也曾被考慮作為融資渠道,但香港方面的基金和重慶初步接觸后無(wú)果而終。原因是類似的金融產(chǎn)品有一個(gè)前提,即房屋產(chǎn)權(quán)“私有”,而這不符合公租房姓“公”的原則。

“現(xiàn)在,擴(kuò)大公租房建設(shè)規(guī)模,僅僅靠財(cái)政遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,須大力引入社會(huì)資本。但社會(huì)資本參與的前提,一是符合資本回報(bào)率要求,二是產(chǎn)權(quán)清晰。否則,地方政府只能依靠土地出讓方面的優(yōu)惠,來(lái)吸引開發(fā)商參與公租房建設(shè)?!比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出。

任志強(qiáng)建議,應(yīng)發(fā)展社會(huì)租賃性住房,由社會(huì)化基金組合信托提供融資,由非政府組織負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng),租金按照市場(chǎng)化定價(jià)?!坝?guó)就按照這種模式運(yùn)營(yíng),一方面解決了公租房的融資問題,另一方面,房地產(chǎn)信托還讓富裕人群多了一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定的投資產(chǎn)品?!?/p>

做好配套謹(jǐn)防“貧民窟”

“在很多西方國(guó)家,公租房往往和貧民窟聯(lián)系在一起。主要原因是公租房周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、人文環(huán)境比較差,租賃群體的流動(dòng)性又比較高,導(dǎo)致社區(qū)的檔次日益降低。”業(yè)內(nèi)專家建議,公租房應(yīng)當(dāng)“安插”在臨近城市中心的區(qū)域,同時(shí)完善周邊配套,防止出現(xiàn)新的貧民窟。

“公租房的租賃群體,往往選擇公共交通出行,如果建的區(qū)域遠(yuǎn)離主城區(qū),上下班、購(gòu)物、就醫(yī)等社會(huì)活動(dòng)的時(shí)間成本將很高。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡指出。

因此,住建部官員指出,公租房要在生活便利、公共交通沿線區(qū)域發(fā)展公共租賃住房。比如通過城市棚戶區(qū)改造原址配建公共租賃住房,在配套成熟的普通商品住房小區(qū)中配建公共租賃住房等。同時(shí),鼓勵(lì)社會(huì)存量住房用于公共租賃住房。

重慶首個(gè)公租房小區(qū)“民心佳苑”可容納住戶1.2萬(wàn)戶至1.5萬(wàn)戶。該小區(qū)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、超市、水體、小學(xué)、幼兒園及中心景觀綠地,由專業(yè)物業(yè)公司管理,距即將通車的輕軌只有500米左右。

根據(jù)重慶的經(jīng)驗(yàn),該市將在主城區(qū)一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個(gè)聚居區(qū)中布局21個(gè)公租房建設(shè)點(diǎn),公租房均分布在輕軌沿線或交通、環(huán)境、配套等條件較好的地區(qū),平均容積率控制在3.8,并與商業(yè)樓盤實(shí)行“混搭”。

重慶社科院研究員孫元明認(rèn)為:“讓公租房住戶與商品房住戶有機(jī)地融合,均衡享受公共服務(wù),不會(huì)有心理落差,避免形成新的貧民窟?!?/p>

在北京,公租房也基本位于城市功能區(qū)內(nèi)交通便利、市政設(shè)施配套或產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)域的“黃金地段”,并與商品房項(xiàng)目配建,防止公租房過于孤立。同時(shí)社區(qū)內(nèi)要求配置洗衣房、食堂、文化活動(dòng)室等便民設(shè)施,適當(dāng)提高托幼、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生等配套標(biāo)準(zhǔn)。其主要目的是提升社區(qū)品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量。

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