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2025年03月13日
星期四
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“當(dāng)打定主意等自住房搖號(hào)之際，聽說有項(xiàng)目要大幅降價(jià)。這么一來不免有點(diǎn)糾結(jié)，不甘心放棄擁有好地段的自住房，又擔(dān)心自住房搖不中可能錯(cuò)失商品房降價(jià)。”在臺(tái)湖某項(xiàng)目大幅降價(jià)在即的傳言甚囂塵上之際，有購(gòu)房人開始陷入了糾結(jié)當(dāng)中。
伴隨著購(gòu)房人的入市，進(jìn)入二季度北京樓市也將正式進(jìn)入銷售季。盡管外地樓盤偶發(fā)性大降價(jià)并未直接影響北京樓市，但在貸款收緊、自住房下半年集中入市的影響下，北京的開發(fā)商普遍對(duì)今年樓市預(yù)期不太樂觀。
“之所以預(yù)期不佳，一是去年的高價(jià)地普遍選擇配建的自住房先入市。這么一來，自住房的供應(yīng)量較大，對(duì)供需關(guān)系沖擊明顯，剛需盤也顯得不再那么緊俏；更重要的是，現(xiàn)在即使是六環(huán)的剛需盤價(jià)格也普遍過了20000/平方米，有些小戶型甚至破了30000/平方米，資金門檻也‘絆倒’了不少樓市硬需求?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，“因此，在自住房大面積上市前，不少開發(fā)商加緊銷售手里的存貨。”
調(diào)低價(jià)格預(yù)期 加速跑量
近日，房山某項(xiàng)目開發(fā)商正在積極辦理預(yù)售證的申領(lǐng)工作，甚至是放棄與建委審批價(jià)格管制的博弈，為的就是能夠盡快入市出貨。這其中自然有開發(fā)商按部就班推盤的因素存在，但之所以著急推盤，主要還是來自于市場(chǎng)中個(gè)別項(xiàng)目大幅調(diào)低價(jià)格預(yù)期所致。
據(jù)了解，繼萬(wàn)科橙“被降價(jià)”后，東亞印象臺(tái)湖毛坯改精裝，價(jià)格反降4000元/平方米。而上周末，房山首創(chuàng)·新悅都以21800元/平方米的價(jià)格入市，擊穿了今年以來該板塊內(nèi)普遍26000-28000元/平方米的價(jià)格預(yù)期。因而，引發(fā)降價(jià)蝴蝶效應(yīng)將來臨的猜想。
以上述房山項(xiàng)目蓄客情況為例，去年底的時(shí)候還寄望于轉(zhuǎn)過年來限價(jià)放松后提提價(jià)?！凹瘓F(tuán)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為不漲價(jià)是不正常的，樓市被大家瘋搶之際，賣不了貴房子就應(yīng)該拿銷售團(tuán)隊(duì)開刀。”該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說。
但春節(jié)過后，樓市并沒有像以往一樣頓時(shí)火起來。雖然有日光盤，但在業(yè)內(nèi)很容易打聽到，搶房的程度弱了很多。據(jù)了解，該項(xiàng)目蓄客也越來越難，之前的一些準(zhǔn)客戶甚至都有所流失。其中一部分流失的正在申購(gòu)自住房，仍舊與該項(xiàng)目保持聯(lián)系只是給搖不到自住房而留條退路。之前計(jì)劃的推盤量現(xiàn)在也降低了一點(diǎn)，不敢一次推那么多了，只能開盤少推點(diǎn)，顯得熱銷，銷售一批再爭(zhēng)取多次開盤。
“在萬(wàn)科橙低價(jià)開盤，以及東亞放言精裝反而降價(jià)的預(yù)期后，銷售再約購(gòu)房人時(shí)，往往購(gòu)房人猶豫的態(tài)度越來越明顯。甚至有的購(gòu)房人會(huì)直言要再等等看價(jià)格的走勢(shì)?！痹擁?xiàng)目開發(fā)商表示，“公司高層聽說了東亞預(yù)期降價(jià)給購(gòu)房人帶來的影響后，開了幾次會(huì)，基本也降低了再次開盤的價(jià)格預(yù)期?！?/p>
該項(xiàng)目集團(tuán)層面相關(guān)人士坦言，雖然與我們的項(xiàng)目分屬不同的區(qū)域板塊，但是一旦在購(gòu)房人心中造成價(jià)格下行的預(yù)期，屆時(shí)再出貨恐怕就難了，甚至不是跟風(fēng)降預(yù)期能解決的，還是快出貨為好。
由此，便不難理解一些項(xiàng)目期望加速出貨。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等8個(gè)純新盤及香江別墅、東亞·印象臺(tái)湖、中建·國(guó)際城等25個(gè)老項(xiàng)目后期在內(nèi)，北京共有33個(gè)商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤，這與去年同期僅23個(gè)項(xiàng)目開盤相比，增加了10個(gè)項(xiàng)目之多。
從分布上來看，不再是大興區(qū)天宮院板塊集中開盤，一枝獨(dú)秀，而是各大主力板塊全面開花，包括房山、昌平、順義、通州、亦莊等樓市熱點(diǎn)區(qū)域都將迎來規(guī)模放量。其中房山區(qū)以8個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤位居各區(qū)域首位，開盤項(xiàng)目包括首開·熙悅山熹園、首創(chuàng)·伊林郡、中國(guó)鐵建·原香漫谷等，這些項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)多以中小戶型產(chǎn)品為主，面向剛需人群。
開發(fā)商對(duì)下半年不樂觀
近期，不少開發(fā)商會(huì)透露，上半年能出貨就趕緊出，下半年什么情況還不明了。這一共識(shí)應(yīng)該可以印證萬(wàn)科橙為何調(diào)低價(jià)格目標(biāo)、東亞·印象臺(tái)湖加精裝反而降低價(jià)格預(yù)期、首創(chuàng)·新悅都平價(jià)跑量。某央企開發(fā)商表示，表面上看3月份也出過一些日光盤，但從項(xiàng)目實(shí)際的蓄客情況來看，受到自住房的沖擊預(yù)期影響，蓄客量相比去年末大打折扣。
“去年供應(yīng)自住房土地可蓋20000套，今年自住房土地供應(yīng)的目標(biāo)是50000套。拿了高價(jià)地的開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)是肯定的，那么意味著去年供應(yīng)的20000套自住房要今年上市。今年上半年供應(yīng)的自住房地塊也可能在下半年入市，加起來會(huì)有數(shù)萬(wàn)套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10萬(wàn)套左右，這其中還包含保障房，可以說自住房將占到新房成交的一半左右。如此之大的剛性需求被分流，開發(fā)商還能淡定，甚至期望不斷溢價(jià)才是不可想象的事情?！蹦逞肫箝_發(fā)商說，“自住房的大量供應(yīng)，正在慢慢導(dǎo)致北京樓市剛需市場(chǎng)供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，這也是業(yè)內(nèi)預(yù)期不太樂觀的直接原因?！?/p>
除了自住房入市的沖擊以外，貸款收緊可以說也直接降低了剛需購(gòu)房人的支付能力。然而，剛需盤總價(jià)門檻卻在不斷提高，連南六環(huán)天宮院也達(dá)到了21000-22000元/平方米左右，進(jìn)一步制約，或者將一些剛需購(gòu)房人逼向了申購(gòu)自住房。
以亦莊某90平方米小戶型樓盤為例，在其附近做開發(fā)的和裕地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王騫介紹說，該項(xiàng)目蓄客階段，有購(gòu)房人找到他，希望委托業(yè)內(nèi)關(guān)系保證能在該項(xiàng)目買到房?！霸擁?xiàng)目當(dāng)時(shí)所透露的銷售價(jià)格為不到30000元/平方米，意向明確的購(gòu)房人云集，開盤日光的趨勢(shì)明顯。然而，實(shí)際情況卻是開盤當(dāng)天簽約僅一半，主要原因就是開發(fā)商的實(shí)際開盤價(jià)格突破了31000元/平方米。這樣的價(jià)格浮動(dòng)，對(duì)于資金是短板的剛需客來講，很多只能是放棄購(gòu)買。”王騫說。
非優(yōu)先輪候也別盲目拼運(yùn)氣
對(duì)于糾結(jié)于購(gòu)房資格是留給自住房？還是有合適的商品房趕快出手？一位開發(fā)商分析認(rèn)為，雖然現(xiàn)在申購(gòu)自住房的購(gòu)房人基數(shù)龐大，似乎人人都可以拼一下運(yùn)氣，然而，去年的自住房用地和今年全年的自住房用地加起來，大約可以供應(yīng)7萬(wàn)套自住房，且不可能全部在今年入市，因此，在自住房供應(yīng)還不足夠多的情況下，按照自住房中簽優(yōu)先規(guī)則，但凡不在優(yōu)先之列的購(gòu)房人（如有購(gòu)房資格的外地人、購(gòu)買家庭二套房的京戶），被搖中的幾率就小之又小了。如此一來，不如在開發(fā)商價(jià)格預(yù)期調(diào)低的市場(chǎng)環(huán)境下，有合適的商品房先滿足自身的置業(yè)需求。
別墅開盤量創(chuàng)近三年新高
剛需盤積極推盤，改善盤也沒有死扛。預(yù)計(jì)4月別墅市場(chǎng)供應(yīng)仍將上升，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月份，北京共有香江別墅、金隅瀾灣、首開·緹香郡、東亞華欣灣4個(gè)別墅項(xiàng)目計(jì)劃推出。這么一來，北京前4個(gè)月累計(jì)供應(yīng)的別墅項(xiàng)目數(shù)量將達(dá)到12個(gè)，與去年上半年的供應(yīng)量基本相當(dāng)，也創(chuàng)下新三年來同期別墅推盤量的新高。
對(duì)于別墅市場(chǎng)出現(xiàn)的供應(yīng)熱度，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，別墅供應(yīng)增加，首先是受到上游土地交易環(huán)節(jié)的影響所致。去年供應(yīng)地塊中配建保障房、自住房的比重不斷增加，地價(jià)也在開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中不斷被推高，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，開發(fā)商只能選擇提高保障房、自住房的容積率，從而才能把不限定銷售價(jià)格的商品住宅部分開發(fā)成價(jià)值含量更高的別墅產(chǎn)品，平衡整個(gè)項(xiàng)目的成本利益，這從客觀上造成別墅開發(fā)量、供應(yīng)量的增加。
與此同時(shí)，從開發(fā)商所推出的產(chǎn)品及價(jià)格來看，即使是高檔盤也在加緊平價(jià)推盤。以近期開盤的龍湖雙瓏原著為例，近期推出的主力產(chǎn)品為總價(jià)800萬(wàn)至1200萬(wàn)元的疊墅，單價(jià)攤下來40000元/平方米左右，這一價(jià)格幾乎接近中糧地產(chǎn)去年在孫河拿下的土地樓面價(jià)。一些經(jīng)濟(jì)型別墅的單價(jià)甚至比周邊普通住宅價(jià)格更低，如昌平區(qū)香江別墅均價(jià)22000元/平方米，而周邊的普通住宅價(jià)格基本26000-28000元/平方米之間。
從4月份入市的別墅項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，仍將以較低總價(jià)的別墅產(chǎn)品為主。如位于昌平上西山東麓的香江別墅，計(jì)劃推出聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟三種產(chǎn)品，戶型從310平方米-444平方米，總價(jià)僅600萬(wàn)元起；懷柔東亞華欣灣推出的小獨(dú)棟產(chǎn)品的最低售價(jià)也不過680萬(wàn)元。
亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從今年的數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)型別墅仍舊是別墅市場(chǎng)的主力。截至3月20日，今年以來北京總價(jià)800萬(wàn)元以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型別墅交易量占到別墅成交總量的57%。經(jīng)濟(jì)型別墅已經(jīng)成為一些改善性公寓的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。
