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2025年03月14日
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11月24日，國土部、住建部聯合召開視頻會議，對遏制小產權房工作做出詳細部署，“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”；而在兩天之前，22日，兩部委曾聯合下發《關于堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》，要求各地堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售小產權房問題。
兩部委的兩記重拳，無疑擊碎了近期小產權房轉正的傳言。
大型小產權房社區暫停買賣
日前，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在此之前，一份由國務院發展研究中心公布的“383方案”中提到：對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。這樣的表述被市場普遍解讀為是小產權房可能“轉正”的信號，在此背景下，小產權房成交迅速升溫，價格也水漲船高。
短短一個月時間內，在突變的政策面前，小產權房市場的境遇冰火兩重天。據記者實地調查了解，在國土部、住建部聯手叫停在建在售小產權房之后，北京一些大型小產權房社區如太玉園、宏福苑等，已經暫停了房屋買賣交易，不過，一些規模稍小的小產權房屋仍然在“頂風作案”。
事實上，從2008年開始，對于小產權房清理的聲音一直不絕于耳，但由于始終沒有任何實質性政策出臺，仍由各地政府自己掌握，因此到目前為止仍然管理混亂，無法從根本上解決。多位業內人士認為，在控制增量小產權房的同時，關鍵要處理好存量小產權房。鑒于一些地區小產權房違建范圍較大，需要對癥下藥實行綜合治理，對于已經開始使用的小產權房，要根據其是否符合規劃以及土地屬性進行分類清理和解決。
也有業內人士表示，從近期政策來看，根據小產權房占用農用地的土地性質不同，未來將采取的執法手段也會不同，在近幾年地價攀高的背景下，購買的風險將越來越高。
□實地探訪
A.宏福苑小區
暫停交易
公交車在經過仍然是一片廢墟的唐家嶺之后，繁華的宏福苑小區便出現在記者眼前：多路公交車總站、購物中心、超市、小吃街、菜市場、大小飯館等豐富生活配套，整齊排列的樓座，干凈寬闊的馬路。雖然是小產權房，但宏福苑小區的規劃絲毫不遜于普通商品房。
宏福苑小區位于北京北五環外，昌平最南端，隸屬北七家鎮鄭各莊村。百度百科資料顯示，社區占地50多萬平方米。如果自駕，距離地鐵13號線最近的一個車站只有10多分鐘的車程；也有多路公交車經過小區或以小區為終點，快速公交3路就是以這里為終點，而距離另一個終點站安定門，只需要1個小時左右的時間。這樣的配套，是許多正規商品房小區都難以企及的。
正是由于較為完善的配套，宏福苑小區的房價明顯高于其他小產權房社區，據記者了解，目前小區在售房源均價普遍在1.7萬-1.88萬元/平方米之間，而周邊在售的商品房均價則在2萬元/平方米左右。
“最近這段時間好像沒有房屋交易了，中介公司也都改成了裝飾裝修公司。”小區內，一位張姓業主說。記者在小區內也找到幾家寫著裝飾裝修字樣的門店，但全部緊鎖著店門。而在一個不起眼的窗戶上貼著的“出售房屋”的小廣告，讓記者找到買房渠道。
“暫時不能做交易了，等10天左右之后，風頭過去了你再過來看吧。”一位自稱中介的人士告訴記者。據他介紹，目前小區內南區有6棟和北區有1棟樓在售，均為新房源，明年交房，戶型涵蓋1-4居，另外有為數不多的二手房源出售。
據這位中介員工介紹，目前小區的售樓部已經關閉，但幾天之后就會重新開門交易。到時，買賣雙方只要簽訂一份購房合同即可，合同上會有村委會和小區開發商宏福集團兩個印章，同時支付中介公司2%的相關費用；而如果購買的是二手房，則還要承擔4萬元的過戶費和數額不等的公共維修基金（原始購房價的2%）。
“宏福苑的房子從來就不愁賣，現在房子不多，要買就抓緊買。”該人士說。
而對于居住在這里的業主來說，政策變動帶來的影響也似乎并不大。在記者的探訪中，“肯定不會拆”，不止一位業主這樣表示，在他們看來，自己的房子雖然是小產權的，但住在這里卻非常放心。
B.太玉園
停售避“風頭”
位于通州張家灣的太玉園，與昌平小湯山的宏福苑是北京南北最著名的兩大小產權住宅區，這里比宏福苑規模更大，甚至被稱為全國最大“小產權房社區”。
太玉園西區，記者在社區入口附近的公告欄上看到貼滿了房屋出租的信息，上面明顯有撕過一層的痕跡。旁邊的居民告訴記者，撕掉的都是出售信息，前些日子還有。西區唯一的一家中介門店大門緊鎖。當地的居民告訴記者，11月22日之前，這里很熱鬧，但現在謹慎很多，停售避“風頭”。
配套完善的大規模社區暗藏風險
從八通線的最后一站土橋出來，有多路公交車到達太玉園小區，西區里甚至還有直達大北窯的806路公交總站，再加上幼兒園、商業等，太玉園完全是一個非常成熟的社區，不過，因產權問題，使得這個小區暗藏風險，不少居民對于未來很是忐忑。
寬敞的張采路將太玉園一分為二，形成東西兩區，建筑風格統一。當地的居民告訴記者，“西區比東區早建兩三年，西區主要是當地的居民，東區是后來建的，主要賣給了外地人，整個小區100棟樓左右，住了很多人。”有人的地方生意固然不錯，在太玉園的門口各色的小商小販云集，熱鬧而雜亂。
為了了解情況，記者在當地居民的指引下找到了西區唯一的一家中介門店，可惜大門緊鎖，記者撥打中介電話，也無人接聽。“這兩天可能不賣了，前幾天我還見他們呢。你看我們小區那墻上，以前亂七八糟的全是出售的信息，現在全沒了，主要是太玉園被點名了，再銷售風險就太大了。”同時，該居民還告訴記者，最好別買這房子，萬一拆了，沒辦法補償，“我們就是村里的人，再拆也應該有補償的，你們外地人可不行。”
公開的數據顯示，太玉園社區總占地面積約2000畝，目前已經入住的家庭有上萬戶。王女士就是外地人中的一員，2010年王女士以8000元/平方米的價格買到了一套帶精裝的房源，雖然和商品房相比，房價很有優勢，但王女士告訴記者，其內心忐忑不安，“只能住一天算一天，如果存款多了，就賣掉去買商品房”。
成交隨政策波動
事實上，對于小產權房而言，政策是最大的風險。每次關于小產權房的風吹草動，都能引起市場極大的波動。三中全會之前傳出的“383”改革方案中“已經形成的小產權房按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決問題”，被市場一種聲音解讀為小產權房可能“轉正”的信號，小產權房的成交迅速升溫，價格也水漲船高，當地居民稱，目前的售價已經達到了1萬元/平方米。
據《北京商報》報道，2002年太玉園西區的價格只有1000元/平方米，隨后二手房價格隨北京樓市價格走勢一路攀升，2010年初達到小高峰，每平方米均價9000多元，甚至達到1萬元。然而，2012年9月，國土局公布79個小產權房項目名單，太玉園位列榜中，當年10月，二手房均價便下降到7000元/平方米，下降幅度近3000元/平方米。一個月后，價格降到最低，6000元/平方米左右。直到今年7月，小產權房轉正的熱風刮起，價格便持續回暖，再次達到1萬元/平方米高點。
不過，隨著11月22日國土資源部和住建部發布《關于堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》，堅決查處“小產權房”在建、在售行為之后，太玉園以停售躲避“風頭”。
一位業內人士表示，像太玉園這樣大規模的小產權房社區確實難以清理，不像別墅，拆除很簡單，太玉園住了很多人，未來如何處置尚不可知，而正是這種不確定性以及“法不責眾”的僥幸心理促使小產權房如滾雪球一般越來越大。
C.高樓金第
頂風銷售
和太玉園的性質一樣，位于臨河里地鐵站附近的高樓金第也是小產權房，但規模遠遠不及太玉園。在太玉園停售避“風頭”的同時，該小區依然在銷售，銷售單價高達1.5萬元/平方米，且出貨速度很快。
年底能過戶
中介經紀人告訴記者，高樓金第中兩居室比較少，非常搶手，一居室相對較多，但房源也并不多。該經紀人當日給記者推薦了一套80平方米的兩居室，報價1.5萬元/平方米，次日，當記者再問及此房時，該經紀人稱已經以115萬元的價格出售了。
記者從多家中介門店了解到，位于高樓金第旁邊的加州小鎮二手房報價為2.2萬元/平方米，這意味著小產權房比周邊價格每平米低了7000元。一位業內人士介紹稱，現在房價太高，一些大城市中的部分中低收入人群根本無力負擔商品房價格。由于所征稅費少加上價格低廉，“小產權房”的價格很有競爭力，低價吸引了這部分人群購買。另一方面，由于存在巨大的需求與相對可觀的利潤空間，集體經濟組織樂于將自有土地與投資人的資本結合，擴大供給來滿足需求，并獲取利益。綜合以上兩大市場背景因素，促使這些年來小產權房的建設反而愈演愈烈。
“其實小產權房要求是比較高的，必須全款，但因為不限購，并且有轉正的可能，所以買的人還比較多。再加上這個小區房源本來就不多，稍不抓緊房子就沒了。”經紀人說。
對于如何過戶，該經紀人表示，要到村里去，“不過下一次過戶得到年底了，你要不急就等等，著急的話可以托關系找人，一般中介費是按照總房價的5%收的。”這就意味著一套80平米的房子，中介費大約為6萬元。
投資回報率可觀
記者在采訪中了解到，目前高樓金第小區兩居室的月租金為2400元到2500元，一居室現在是1500元到1700元，以上面出售的一套80平米兩居室粗略計算，大約需要出租40年才能換回全部的資金投入。但記者的這一算法遭到經紀人的反對：“你不能這么算，誰純靠租金算收益呀，你得算房價的漲幅，主要是房價，這個投資肯定是高回報的，要不也不會這么多人買。”
一名在該小區租住兩年的年輕人告訴記者，他在該小區租了一個近40平米的一居室，第一年的租金是1000元錢，現在漲到了1300元錢，他覺得很劃算，“我在四惠上班，住通州是比較方便的，地鐵上去還有座，關鍵是便宜，比邊上商品房的租金低多了，就我這租金，在通州好地段連個單間都租不上，在這我自己住一居室，很舒服。”他還表示，小區周邊的配套非常全，生活很便利。
而像這名年輕人一樣，記者在該小區里看到很多年輕的上班族，因租金相對低廉，該小區的房源出租基本不成問題。
□專家觀點
中原地產市場研究部總監
張大偉
小產權房永遠不可能轉正
三中全會精神的誤讀，造成小產權房一度出現投資熱。大部分小產權房是利用集體經營性地塊，違規轉變用途為住宅，不可能轉變成商品房住宅。同時，如果將小產權房轉正，將徹底影響當下的土地財政，所有地方政策也不會有轉正小產權房的可能性。三中全會政策中的扶持農民收入，提高農村土地價值，更多是針對農村的集體用地，已經蓋成小產權房的土地屬于違規利用，不會有轉正的可能性。
同策咨詢研究部總監
張宏偉
小產權房短期內難以消失
在保障性住房體系還不能真正發揮其社會保障作用的背景下，一些大城市房地產市場價格高漲與小產權房并存的現象還將持續。從這個角度來說，小產權房的問題不是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，而是整個住房市場保障體系的問題。如果這些問題解決不了，那么，即使官方拿出小產權房的“轉正”方案，市場也不會有很高的接受積極性。
偉業我愛我家集團副總裁
胡景暉
區別對待小產權房
對“小產權房”的處理需要區別對待“合法”與“非法”，所謂“合法”，即小產權房的開發建設符合所在鄉村的土地利用規劃及建設規劃，此類住房通過補繳相關稅費、補辦相關手續，花費與商品房同樣的代價之后，便可以進入城鄉住房體系之中；所謂“非法”，即對于違反土地管理法律法規，不符合土地和建設規劃的“小產權房”，尤其是占用基本農田的，嚴重影響鄉（鎮）土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃，又不能采取措施加以改正的，應依法拆除。只有這樣，才能實現真正的公平，也才能保障集體土地“與國有土地同等入市、同權同價”。
亞豪機構市場總監
郭毅
購買小產權房未必劃算
對于建設在農村集體建設用地上的小產權房，可能會采取補繳土地出讓金的方式轉正，但對于建設在耕地上的小產權房，依然會嚴厲禁止，不僅不會轉正，反而可能面臨強制拆除的風險。但對于購房者來說，由于信息的不對稱，并不能準確了解到小產權房所占用的土地性質究竟是耕地還是集體建設用地，因此當前依然要慎重購買小產權房，防止“錢、房兩空”。
□相關數據
2012年9月和2013年6月，北京市國土局已經在官網上公開曝光了全市83個小產權房項目，此后又公開曝光了23個變相小產權房項目。截至目前，83個小產權房項目中已經有76個獲得行政處罰，另外有7個還在處理過程中。這些項目中，有7個已經全部拆除，5個涉及占耕地的部分已經拆除。此外，2013年公布的23個以“汽車營地、生態農莊、私家菜園”等名義違法建設租售的變相小產權房項目中，18個已拆改到位，5個正在整改中。
小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村民委員會頒發。鄉政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
