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2025年03月13日
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雖然屬于海南房地產市場的“遲到者”，但綠地集團后發制人，高舉高打。今年6月開始，綠地一口氣與海口市政府簽訂了3個巨無霸項目，規劃總占地面積達2.23萬畝。
非唯綠地如此，海南動輒占地數千畝乃至上萬畝的案例，并不鮮見。中糧集團亞龍灣、魯能集團盈濱島、華潤集團石梅灣、中信集團博鰲二期、天津萬隆新埠島、中信泰富的神州半島、雅居樂清水灣……星羅棋布的超大樓盤，覆蓋了整個島嶼。
大規模“圈地”的后遺癥已經顯現。大量批而未用的土地閑置，已經建成的小區形成一個個空城，開發商們除了賣房，似乎并沒有給海南的旅游服務業帶來任何新模式。
綠地來者不凡
6月16日，綠地集團與海口市政府就三大戰略性重點項目在上海簽署合作協議，三個綜合體項目共占地2.23萬畝。其中“騎樓老街”歷史旅游文化綜合體項目位于海口中心城區，總用地面積約2640畝，綠地欲將其打造為具有南洋特色的歷史文化旅游街區；五源河旅游文體中心項目位于海口秀英區西海岸核心區域，總用地面積約6180畝，規劃建設體育文化中心及配套住宅等；靈山鎮空港新城項目位于海口市美蘭區，總用地面積約13500畝，規劃建設成為綜合性特色新城。
據亞洲房地產協會理事、海南資深房地產專家曹雨分析，綠地集團在海南的三個項目，騎樓老街屬于歷史文化遺產保護，不能進行大規模的翻建，只能做一些粉刷等保護措施；空港新城還要進行物流產業開發；只有五源河旅游文體中心位于海口秀英區西海岸核心區，地段非常好，此前的一級開發也已經成熟，“可能是真正賺錢的項目”。
他透露，在海南，政府給予企業某一個優質項目，順帶一個補償性的項目這種模式是很常見的。
綠地集團公開信息顯示，10月9日，綠地通過競買程序，獲得靈山鎮(一期)約4300畝土地使用權，其中520畝為動遷安置房用地，預計建設安置用房約81萬平方米。
一次性獲得數千畝土地使用權，幾乎占據海口市2013年土地利用規劃建設用地指標的一半。業內人士指出，一方面，綠地集團等地產商之所以能夠一次性取得大塊土地，成為“大地主”，與海南特有的土地開發整理模式有關；另一方面，大量的土地指標可能是通過“重點項目”，走“綠色通道”獲得的。
三面海岸幾被瓜分完畢
在海南，如果只拿千畝土地，簡直不好意思對外面說。
21世紀經濟報道記者獲得的一份調查資料顯示，以招商引資之名和旅游地產、分期開發模式作為“圈地運動”的外衣，截至2010年中，13家地產公司共在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃，拿地時間最少也在3年以上。各家地產商在海南的土地儲備大多以萬畝計，其中富力地產20000畝、雅居樂17200畝、中信泰富36000畝。
最近3年，海南圈地潮有增無減。譬如，中鐵與中弘股份合作開發的如意島，預估人工島面積約6.12平方公里；恒大儋州灣，圍海造島12000畝。首創和碧桂園的海南項目也是占地數千畝。
從土地儲備的分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團包括瓊海、萬寧兩市，中信、華潤、海航在此盤踞；南部組團包括三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城在此安營扎寨；北部組團包含海口、文昌、澄邁、定安四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂已入駐。對比之下，那些只有數百畝土地的地產商，僅是小兒科。
記者調查發現，地產商之所以能夠在海南大塊拿地，形成“圈地”之勢，源于地產商幫助政府進行土地一級開發或進行“土地整理”。
曹雨說，地產商在參與、幫助地方政府制定土地利用規劃、平整地塊、建設道路和基建設施一過程中，形成了與地方政府的合作關系，往往可以優先獲得土地開發權。這一過程已經非常接近于一級土地開發模式，不過為規避法律風險，海南地方政府將這一過程稱之為“土地整理”，拒絕承認其為一級開發。
而在2010年之前，海南省曾明文支持土地一級開發。
2003年，海南省主要領導提出了海南“大企業進入、大項目帶動”的發展戰略，引入大型企業進駐海南。2006年7月19日，海南省政府出臺了《關于規范企業參與土地成片開發的通知》，提出：“土地出讓收入扣除土地開發成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例”。
長期關注海南的知名房地產專家崔元星表示，通過這項規定，一級開發商最高可以分得70%的土地純收益，此后眾多地產大鱷奔赴海南，瘋狂掠地，模式均是基于這一《通知》的低成本一級開發模式。
崔元星說，以一級開發模式為核心的海南地產開發項目，因為占地成本低，不受兩年不開發收回開發權等政策限制，“地主”們都樂于用這種模式與政府周旋。
這一情況持續到2010年海南國際旅游島成立。2010年1月4日，國務院發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，1月15日，海南省政府宣布在國際旅游島規劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發項目，隨后，海南政府又正式重申不再新批土地一級開發項目。
然而，海南地產界人士指出，以“土地整理”名義進行土地一級開發在海南“就沒停過，一直都有”。
突破用地指標的秘密路徑
雖然可以通過“土地整理”方便了地產商“圈地”，但海南每年的建設用地指標有限，根本無法滿足地產商所需。
比如，綠地集團最近獲得的靈山鎮(一期)約4300畝土地使用權，如此大宗土地是如何拿到政府土地指標的？由于協議轉讓2004年早已禁止，一級土地開發模式也于2010年被叫停，所有企業目前只能經過“招拍掛”獲得土地，一次性獲取如此大宗地塊不同尋常。
一方面，國土資源部等對一次性轉讓大宗地塊有限制。根據2012年5月國土資源部和國家發改委發布的《限制用地項目目錄(2012年本)》，宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市和建制鎮7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。
另一方面，根據《海口市2013年度國有建設用地供應計劃》，2013年度海口市國有建設用地供應總量控制在612公頃以內，其中新增建設用地383公頃。海口市也不太可能將一半的指標投放給單個項目。
有業內人士透露，綠地集團靈山鎮(一期)約4300畝土地使用權的土地指標，可能是通過“重點項目”這一特殊途徑，走“綠色通道”獲得額外的用地指標，從而突破土地利用規劃中用地指標的限制。
從準備拿地到獲得建設用地指標，這一操作流程是：
第一步，逐級修改規劃，將耕地等農業用地修改為旅游建設用地。由于農業用地在縣域規劃中不細分，一般以“高效熱帶農業”總括。用地企業與當地政府或村集體簽訂協議后，聘請土地規劃院做規劃，將農業用地計入縣域規劃中的旅游用地，再經由專家評審后進入縣域規劃。然后經城鄉規劃委員會通過后，農業用地的土地性質被更改為旅游建設用地。旅游用地中就會有20%-30%的部分成為建設用地。
第二步，列入當地“重點項目”，走“綠色通道”獲得土地指標。由于常規的建設用地指標已經由《海南省土地利用總體規劃(2006-2020年)》等一系列文件所規定，每年只有一定的使用量，不能滿足大宗土地使用。上述房地產界人士指出，在此情況下，通過申請列入“重點項目”，可以開綠燈獲得額外的建設用地指標。
該操作方式耗費時間長，但拿地成本極低。國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，通過“重點項目”獲得額外用地指標的情況是存在的，但全國范圍內不是太多，應該不是法定途徑。
圈地后遺癥
“大地主”頻出，海南省的建設用地指標變得越發緊張。
根據海南省國土廳的數據，“十二五”期間，海南全省實際新增建設用地達44萬畝，而根據土地利用總體規劃，今后海南可用的全部建設用地指標總共才65萬畝。
海南省于今年11月1日起施行的《海南省閑置土地認定和處置規定》指出，由于上世紀90年代房地產熱、土地過量供應等歷史原因和近年來土地市場升溫導致部分企業存在囤地、圈地苗頭，相當部分土地未按規定開發建設，海南省土地閑置形勢嚴峻。
目前，海南省共有“批而未用”土地28.68萬畝，其中，“批而未征”5.47萬畝、“征而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。
對于閑置用地，《規定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地閑置，超過動工開發日期滿2年未動工開發的；超過動工開發日期滿2年未完成項目投資總額25%的，政府可無償收回。
海南省省長蔣定之于10月29日表示，今后規劃建設項目，必須優先考慮開發利用閑置土地，對閑置土地多的市縣，要考慮減少甚至暫停用地指標供應，以督促限期消化處理。而對那些土地儲備過量、開發能力嚴重不足、以囤地為目的的企業，要清理出海南土地市場。
截止到11月7日，海南省公布了各市縣計劃今年11月10日前依法依規處置完成的36宗閑置土地，總面積3515畝，其中最大的宗地面積為938畝。根據各市縣前期的調查情況，這些閑置土地將主要采取有償或無償收回土地使用權方式處置。
記者查閱了已經公示的閑置土地目錄，沒有看到知名地產商名列其中。
海南當地知情人士指出，海南閑置土地問題已經存在多年，“政府已經處理過多次，每次都是敲山震虎，處理的都是小公司。甚至報紙公示以后，公示的項目就會立刻動工，請領導剪彩、搞奠基儀式，最后導致被公示的項目也很難收回。”
10年消化？
多年的圈地運動與房地產開發，造成了海南樓市高庫存，供過于求。
克而瑞公布的一份報告顯示，海南18個市縣未來3至5年，包括在售、庫存和準備開發的潛在供應量合計達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積880萬平方米計算，未來10年內，即使不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
此外，把旅游地產做成房地產項目的海南房地產市場，因為主打投資、投機客戶，在限購限貸的調控之下，正面臨客戶群體減少的困境。
房地產企業在海南大規模圈地，開發旅游地產，依賴兩個優勢。一是大規模拿地帶來的較低的土地成本和持有成本，二是隨著海南房地產行情見漲，地塊區位優勢而帶來的較高銷售價格。
以雅居樂地產(03383.HK)為例，其在清水灣的旅游地產項目，2007年拿地成本僅為平均276元/平方米，2011年銷售價格超過2萬元/平方米，即使在扣除土地增值稅后，巨大的價差也為公司帶來相當可觀的利潤。以至于該公司有兩年時間的收入相當程度依賴這個項目。但根據雅居樂年報，其2012年毛利率下降至41.4%，主要就是由于海南清水灣的占比有較明顯的下降。
上世紀90年代初的房地產熱，曾經令海南樓市10年在谷底徘徊，并使金融機構受到重創。新一輪的圈地熱，也波及到銀行。截至今年9月末，海南省銀行業不良貸款余額38.02億元，不良率0.87%，7月和8月連續兩個月出現“雙升”。
業內人士指出，當前海南省不良貸款壓力主要來自于房地產行業，一是房企資金鏈緊張，供過于求并未改變；二是房地產開發貸款還款來源中，集團劃撥資金占比較大，潛在風險不容忽視；三是海南省在建工程抵押登記管理存在缺陷，可能導致抵押懸空、重復抵押等問題，對房地產開發項目的貸款風險管理構成較大壓力。
最根本的是，除了開發以住宅銷售為主的房地產，海南仍然沒有建立一個完整的、真正意義上的旅游市場，旅游服務業的基礎相當薄弱。三亞大小洞天發展有限公司董事長孫冬認為，旅游地產項目的購房者如候鳥一般前來短期度假，造成擁擠和空城期，在常年人流量不足的情況下，基礎設施很難完善。
戴德梁行香港公司董事總經理陶汝鴻表示，人均GDP超過5000美元以上后，度假旅游興起。國內度假旅游最好的體現是海南，但在旅游項目的經營上，季節性會是很大的困難。
他表示，一個地區在不能形成固定人口的情況下，商業經營就會存在很大風險。這與項目的運營、定位等都有關系，需要把一個地方的特色突出，形成持久的吸引力。
鄒曉云認為，旅游地產應當遵循誰經營誰投資的原則，不要經過開發商中途轉手，比如海南之前曾發展產權式酒店，投資回報的情況不太好。投資者根據市場發展控制自己的投資，政府則應引導市場。
