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2025年03月14日
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近日，杭州市正式公布《關于規范杭州市區經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見(試行) 》。該實施意見明確，簽訂購房合同(含預售合同)滿5年的經適房可上市交易，不過經適房住戶要按照評估價與當時經適房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。該實施意見自公布之日起30日后施行。（8月16日新華網）
杭州經適房入市，之所以漣漪萬千，無非有幾個背景：一是各地早建的經適房基本已到或快到5年期，杭州增值部分55%歸政府的比例和南京一樣，但相較濟南、北京等已實施經適房入市的城市要低，數據顯示北京和濟南為70%。怎樣確定充公比例、如何支配轉賣收益，凡此種種，都是需要好好考量的問題。二是近日有媒體統計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產相關的宏觀政策達43次，房價也隨之上漲超過10倍。在國五條新政效力似乎邊際遞減的事實語境下，從經適房上打破供需比的入口，似乎也不失為一種努力作為的姿態。
來自官方數據顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價格同比上漲。杭州市區商品房成交均價17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價17507.1元/平方米，同比上漲25%。面對這樣的現實，將閑置或準閑置的經適房拋入有效供給的市場，顯然有利于盤活存量資源，短期內改善房價過快上漲的短缺因素。當然，如果從更宏觀的視角看，有人將之視為試水房地產調控長效機制，以去行政化的姿態發揮市場的功用。
想法是美好的，但現實未必依照邏輯而生。一者，截至目前，杭州市公開銷售經適房7萬多套，而滿足上市條件的經適房估計也已有數萬套。但這里有一個悖論，從經適房的享受對象來說，如果真是審批嚴苛，一般底層家庭三五年難以去追求改善需求，這既是因為收入結構決定的，也是因為這幾年宏觀經濟形勢決定的；反之，如果大量經適房到期就能販賣，要么說明基尼系數立竿見影地轉身了，要么說明很多人本來就不是經適房的合法主人。
二者，從價格上來看，也別指望經適房能以經適的價格來入市。8月14日的《工人日報》介紹了北京的情況--雖然是經濟適用房，轉成商品房后，價格一樣漲的厲害，而且非常搶手。記者近日走訪北京回龍觀、天通苑等保障性住房小區了解到，經滿五唯一住房成為二手房市場的給力賣點，備受剛需族青睞，其價格差不多是業主當初購買的10倍。房東不是慈善家，羊毛出在羊身上，經適房一旦入市，自然會在市場中找到合適的價格。指望它們價廉物美地為拉低總房價做貢獻，這個想法實在過于天真。
真要讓經適房解決房價或居住問題，政府回購是最合理的辦法，既保障了部分住戶改善需求的權利，也防止隨行就市后還是讓大多人買不起。當然，早在2007年，杭州就出臺了《杭州市區經濟適用住房管理辦法》，著手經濟適用住房上市交易和回購管理細則的制定工作。2009年底，建設部下發了《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》后，根據新政內容，杭州再次啟動新一輪的修改工作。政策本身的取向，也未必在于2103年的地方樓市。畢竟，從經適房占比及高增值歸政府的操作來看，短期平抑房價確實可能性不大。
