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2025年03月13日
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買房的心中酸澀
賣房的偷著樂
調(diào)控終將選擇市場手段
這樣的樓市正常不正常？
如同今年屢創(chuàng)歷史新高的氣溫一樣，北上廣深一線城市的房價也一齊創(chuàng)出歷史新高。雖然目前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)控之下，但很顯然，北京等一線城市的房價漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年3月底各地方政府所制定的控漲目標(biāo)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計，截至7月29日，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環(huán)比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。這一成交均價超過2011年2月的24459元/平方米，創(chuàng)下歷史最高。
房價一路上漲已成為不可改變的事實，而處于樓市不同維度的人群對房價增長的感受和觀點也自然不同。本報記者分別對購房者、項目銷售總監(jiān)、政府人士、業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了走訪，以求解讀不同人群眼中不一樣的樓市。
酸
購房者：不買怕漲 買了怕跌
據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周(7月29日—8月4日)北京住宅網(wǎng)簽總量為4153套，環(huán)比上周增加17.18%。 其中，新建商品住宅(含保障房)成交1806套，環(huán)比上漲46.0%。扣除保障房后，純商品住宅成交1676套，環(huán)比上漲50.3%。
從數(shù)據(jù)不難看出，量價齊漲已成為當(dāng)今樓市的趨勢。而面對這一情況，最著急的恐怕就是購房人。
在買房這件事兒上一直都顯得很淡定的張斌(化名)，最近開始忙著看房了。
“去年我去通州看過一兩次房，那時候通州的房價才一萬六左右，可是不到一年的時間，現(xiàn)在通州的房價都已經(jīng)漲到2.5萬元左右了，而且，我聽說通州的房價還會漲，只怕是再不出手就再也買不起了。”張斌表示。
張斌今年28歲，來北京3年左右，在國貿(mào)附近的一家廣告公司上班，月薪1萬元上下。他本來想等自己的社保滿五年后再開始看房的，可是目前北京快速上漲的房價已經(jīng)打亂了他的計劃，讓他提前打起了買房的主意。
對于在國貿(mào)附近工作的張斌而言，臨近CBD的通州無疑是理想的居所。可是，由于張斌的社保還未滿五年，不能在北京購房，因此，只能將自己的目標(biāo)放在了臨近通州的燕郊。
“去年我去燕郊玩兒過一次，那時候燕郊的房價才5000多元，可是目前燕郊的房價都已經(jīng)破萬了，真是太瘋狂了。”張斌吃驚地說。
按照張斌原本的規(guī)劃，他本來準(zhǔn)備在燕郊買一個三居，可是由于燕郊房價已經(jīng)破萬，他只能將自己的購房計劃變成了購買一套稍微大一點的兩居。
可是，后來的事實證明，購買兩居也絕非想象中的那樣簡單。
據(jù)張斌介紹，他原本看上了燕郊核心區(qū)一個項目的小戶型，可是由于當(dāng)天還有些猶豫就沒有交定金。可誰知，當(dāng)張斌第二天再來到該項目的時候，該項目的售價不僅上調(diào)了千元左右，而且自己喜歡的那套房子還被另一個購房者直接加價3萬元搶走了。
銷售人員告訴張斌，他相中的那個項目最近還會上調(diào)售價。為了不再錯失良機(jī)，張斌果斷地訂購了一套房，即使自己相中的戶型只剩下頂層的房源。
“好后怕，我買了房之后，那個項目的售價果然又上調(diào)了一次，目前都到1.1萬元每平方米了。”張斌不無慶幸地說。
可是，興奮勁還沒持續(xù)幾天，張斌就又后怕起來：“1.1萬元每平方米對于燕郊而言確實有點高了，燕郊的房價會像2010年那樣大跌嗎？”
據(jù)他了解，燕郊2010年的房價和目前很像，一度突破萬元大關(guān)，可是后半年，受國家調(diào)控政策的影響，燕郊的房價又急轉(zhuǎn)直下，一度跌到四五千元的水平。這成為了不少燕郊購房者心中永遠(yuǎn)的痛。
其實，像這樣的例子在當(dāng)前的北京并不少見。“在房價高啟時，買房，害怕房價會跌；不買房，又害怕房價會漲，以后再也買不起了。”這已經(jīng)成為很多張斌這樣的購房者內(nèi)心最真實的寫照。
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銷售總監(jiān)：為日光盤而奮斗
近期的新房市場好似脫韁野馬一般頻現(xiàn)“日光盤”。例如，位于大興黃村的中建·國際港項目開盤1462套房源當(dāng)日售罄，創(chuàng)造了2012年以來全國單日、單一樓盤的最高銷售紀(jì)錄；再比如，上周位于平谷的純新盤首城匯景灣，與位于房山區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)的中冶·藍(lán)城兩個項目，開盤當(dāng)天被認(rèn)購一空。
房價一路上漲，房子“日光”熱銷，恐怕最樂的就是樓盤銷售總監(jiān)了，終于擺脫了調(diào)控以來的銷售瓶頸，可以大松一口氣了—今年的銷售業(yè)績終于不用愁了！
最近，某上市公司項目銷售總監(jiān)劉麗(化名)可以說是“痛并快樂著”，一場接一場的項目推介活動讓她忙得不可開交，但銷售業(yè)績的直線上升，也讓其對今年的銷售業(yè)績抱有前所未有的信心。
“幾天前我們的一個剛需項目開盤，去化率達(dá)到100%。現(xiàn)在不愁賣，未來爭取銷售的項目都能達(dá)到去化率100%。”劉麗對記者如是說。
據(jù)其介紹，剛需盤目前銷售最為火爆。“現(xiàn)在市場上所有的項目都銷售得不錯，走得最快的產(chǎn)品是剛需產(chǎn)品。而走得快與慢主要是跟需求有關(guān)。剛需的客戶群基數(shù)大，需求量大，所以銷售得比較快。畢竟剛改客群相對于剛需來說，受眾人群略少。”
據(jù)記者了解，該房企為贏得剛需客戶，在原有產(chǎn)品系上又增加一個系列，而此系列的產(chǎn)品主要針對的就是剛需和剛改人群。
而現(xiàn)階段，該房企由于市場回暖等原因，也開始著手向中高端住宅邁進(jìn)。據(jù)了解，其在北京西部的某高端項目已經(jīng)開始大量蓄客。
“對于這個項目，公司2月份拿得該地塊，現(xiàn)在根據(jù)整個節(jié)奏規(guī)定四季度開盤。肯定不會捂盤，根據(jù)銷售節(jié)奏進(jìn)行銷售，回籠資金后再進(jìn)行開發(fā)拿地。”劉麗這樣表示。
而對于項目價格調(diào)整這一話題，劉麗采取了迂回戰(zhàn)術(shù)，“剛需和高端樓盤的銷售手法略有差別，但無論做什么項目什么產(chǎn)品，都是從品質(zhì)出發(fā)。只不過從手法來講，不管是剛需、中高端，還是高端，手法都是不一樣的；甚至都是剛需盤，手法也不一樣，每個項目都有自己的特質(zhì)。”
但同時劉麗也表示，下半年，客戶的需求還是有的。具體可能還要看土地供應(yīng)、需求變化和開發(fā)商拿證情況，根據(jù)具體情況而定，但目前從現(xiàn)有狀況來看，需求還是相當(dāng)旺盛的。
不言而喻，火熱的銷售狀況，使房企的銷售層面對價格和購買需求上漲還是有絕對信心的。
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政府人士：房地產(chǎn)市場將更多依靠市場調(diào)控
近日，有媒體曝出，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，正在有關(guān)部委、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見，但推出時間尚未確定。不難看出，房地產(chǎn)調(diào)控的市場手段正在逐步完善。
“下半年北京房價應(yīng)該還會上漲，但上漲態(tài)勢變?nèi)酢＞烷L期而言，房價的走勢會受宏觀經(jīng)濟(jì)情況影響，以及未來房地產(chǎn)政策走勢的影響。目前全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)冰火兩重天的狀況，一線城市銷售火熱，三四線城市有的供大于求，因此未來調(diào)控政策可能相對穩(wěn)定，新一屆政府更倡導(dǎo)依靠市場手段進(jìn)行調(diào)控。”談及調(diào)控下依舊堅挺的北京房價，某接近住建部人士如是說。
捆綁銷售方式再演變
該人士表示，下半年北京市場將更平穩(wěn)，銷售量同比增長，但是增長量放緩，房價也會往上走，但具體幅度難以判斷。“因為誰也不知道市場上真實的房價是怎樣的。調(diào)控政策下，房企為了在獲批預(yù)銷售許可證的同時賣到更高的房價，可以說是‘八仙過海各顯神通’，其中比較主流的做法是通過捆綁精裝修來提高最終售價。”
據(jù)記者了解，現(xiàn)在開發(fā)商普遍在琢磨如何通過添加額外部分，實現(xiàn)最終成交價的上漲。除了精裝修外，有的房企連車位都捆綁在一起銷售。
“如果精裝修價格定得過高，而質(zhì)量不夠好，引發(fā)糾紛的風(fēng)險較高，所以房企把車位捆綁進(jìn)來，淡化風(fēng)險。”該人士介紹說，將以前作為贈送面積的陽臺，單算面積，賣給購房者也成為房企加價的“法寶”之一。“主要看開發(fā)商在給建委報面積的時候是怎么報的，有的開發(fā)商沒有把陽臺的面積報進(jìn)去，或者高度不超過2.2米的陽臺，按規(guī)定不算入總面積。這種沒加進(jìn)去的面積，房企之前說是贈送給購房者，而現(xiàn)在可能就算成面積，再賣給購房者。”
就目前價格持續(xù)上漲的情況，整個社會的觀望態(tài)度明顯，都在猜測政府是否會有新的政策落地，但就現(xiàn)階段來看新政策出臺的可能性不大。對此，該人士道出其中原因，“這一年來，北京、上海等一線城市的樓盤銷售總體都很好，有些樓盤日光排隊，但是我們不得不看到，鄂爾多斯和溫州等不少的中小城市供大于求的局面已經(jīng)形成。這種情況下，如果中央出臺政策怎么出臺？到底是收緊還是放開？”
目前房企融資已經(jīng)開始放開，房產(chǎn)稅也聚焦增量有了新的突破。“種種跡象表明，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子更強(qiáng)調(diào)用市場的手段去調(diào)控房地產(chǎn)市場，用總理的話說就是‘讓市場的手更好地發(fā)揮作用’。未來房地產(chǎn)調(diào)控還是會持續(xù)，只是手段上會有變化，一是政策調(diào)控可能會有保有壓，針對一線城市和二三線城市會有不同的力度；二是更多采取市場化的調(diào)控手段。”
而就北京而言，該人士認(rèn)為，目前購房需求依然很強(qiáng)勁，供應(yīng)量短期缺乏，如果政策手段直接撤銷，房價肯定走高，從民生角度講無益。所以硬性調(diào)控政策會被逐步替代并退出。
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專家：北京房價未來五年將破十萬
日前，中國房地產(chǎn)研究中心測評的2013年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50出爐，再度領(lǐng)銜榜首的萬科等品牌房企又迎來一個大豐收。有人推測，銷售業(yè)績的持續(xù)上升，有可能會使房企的信心大增，從而導(dǎo)致漲價。面對這一問題，一些資深市場分析人士給出了各自的觀點。
北京目前的房價不算高
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵一句驚人：“我覺得北京目前的房價很正常，一點都不高。”
陶紅兵認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場實際上是面向全國的市場。在北京，我們不能按照北京的人均收入來衡量其房價是否過高。因為北京的房價不應(yīng)該是由北京人的工資性收入來衡量的，它應(yīng)該是由全國的有錢人的收入來衡量的。目前，想到北京買房的有錢人有成千上百萬，這些人的收入水平非常高，如果用這些有錢人的收入水平來衡量北京的房價的話，那么，北京目前的房價一點都不高。再次，如果把北京的房價和同是國際性大都市的香港房價比，北京的房價一點都不高，相反還差很多。
那么，為什么香港的房價這么高卻不會出大問題呢？因為香港在保障房方面做得非常好，香港的中低收入者可以通過政府的保障房來解決基本的住宿問題，所以，不會出大的問題。我們過去在保障房建設(shè)方面的欠賬比較多。
據(jù)陶紅兵介紹，香港的保障房一般面積都很小，而且也沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，廁所都是公用的，這使得有錢人不會去染指保障房。但是在大陸，我們的保障房建設(shè)的樣式和商品房差不多，這使得很多不符合規(guī)定的有錢人也去爭搶保障房，使很多應(yīng)該得到保障房的人反而被排擠在保障房的序列之外。
假如國家規(guī)定保障房的面積只能在60平方米以下，而且，只要保障房的擁有者購買商品房，就必須把保障房交出來，而且，保障房只能由政府按照原價回購，不能流向市場，這樣保障房就可以一直掌握在政府手中，用于保障中低收入者的居住權(quán)益。但是，目前在我國，保障性住房可以流向市場進(jìn)行交易，獲得高額的收益，這使得很多有錢的人都想方設(shè)法進(jìn)入到保障房領(lǐng)域，進(jìn)而使得很多本該得到保障的中低收入人群反而得不到保障。
有能力購房就盡早出手
目前，有些業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，北京未來的房價將突破十萬。對此，陶紅兵表示，未來五年內(nèi)，北京的房價就能突破十萬，甚至超過這一水平。如果不從根本上解決土地出讓和住房分配制度的問題，按照目前的情況來看，北京的房價在未來的10年—20年內(nèi)一定是上漲的。
就短期來看，今年下半年，北京的房價還將穩(wěn)中有漲，但是漲幅不會高。因為目前政府通過各種行政手段調(diào)控，開發(fā)商目前也不希望用暴漲的方式來和政府對抗，政府通過限價等措施還是能夠控制房價的漲幅的。另外，去年下半年到目前，北京市房價的漲幅確實比較大，這使得一些購房者開始觀望，降低了一些剛性需求，這對北京房價的上漲能起到一定的緩和作用。
今年北京市成交的一些地塊的價格都比較高，由于開發(fā)商不會賠錢賣房子，因此在地價仍然上漲的情況下，未來北京市的房價仍然會漲。但是，由于今年成交的這些高價地，大概在明后年才能入市，所以不會直接影響今年下半年北京樓市的走勢。
陶紅兵說，過去十幾年，很多購房者都是從這樣一種糾結(jié)的心態(tài)中過來的，想要買房，又覺得價格太高，不買房，又害怕房價進(jìn)一步上漲。但是，當(dāng)初很多購房者覺得很高的價格，到目前來看其實都是“地板價”。同理，現(xiàn)在有些購房者覺得北京的房價很高，但現(xiàn)在北京的房價與將來北京的房價相比也只是“地板價”，因此，購房者只要有能力購買，就應(yīng)該馬上出手去買房，不要幻想北京市的房價會往下走。
“北京不像一些二三線城市，需求不大，土地供應(yīng)充足。北京目前的情況是，需求過大，而土地供應(yīng)不足，所以北京的房價易漲難跌。”
