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2025年03月13日
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審批繁瑣業主不愿動 逾98%房屋維修金賬上沉睡 誰來喚醒沉睡的房屋“養老金”
賬上趴著348.1億元，可北京卻有大批的漏雨房屋和老舊電梯得不到維修。
日前，北京提出簡化使用住宅專項維修資金申請程序，屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請應急使用，最快48小時到款。
住宅專項維修資金，是購房人為房屋交納的“養老金”，可迄今為止，1.55%的使用率卻顯得太低。記者調查發現，除審批程序過于繁瑣外，歸集住戶資料難、業主不愿意用“養老金”、資金安全擔憂，也成為動用專項維修金的“攔路虎”。
■案例
歸集住戶信息難
百環花園5號樓頂層漏雨住戶正在等待專項維修金的審核時，小區另幾棟樓的住戶則在等著電梯大修。從提起到征集，一年時間已經過去。
“不瞞您說，此前小區1014戶居民的信息歸集工作，就占用了半年時間。”物業公司負責人告訴記者，很多業主進行房屋交易時，只對產權證進行了過戶，專項維修金卻沒過戶。不過戶，就意味著新業主沒有使用維修金的權利。“記得有一家，原業主已搬到了通州。為了拿到他同意過戶的簽字，物業人員來回就用了一天。”
記者發現，因為較少動用，住宅專項維修金的過戶，至今仍未得到房屋交易雙方的重視。天鵝灣的業主張女士，房屋是四年前購買的，維修金賬戶卻仍在原業主名下。“當時中介經紀告訴我不用過戶，我也就沒太重視。”
業主不愿用大家的錢修別人的房
朝陽新街坊小區，今年以來為使用專項維修資金一事，爭論不斷。
物業公司兩次動議，1號樓和4號樓的樓頂漏雨嚴重，需使用維修金予以大修；3號樓1單元的電梯已投入運行7年，經維保單位核查，部分部件老化、磨損，也需使用專項維修資金進行部件更換。每一次，都遭到部分業主的反對，簽字同意者遠不夠雙2/3的要求。
持反對意見的業主表示，超過房屋保修期才發現問題，物業須承擔維保不善的責任。以屋頂漏雨為例，僅有一小部分業主家中漏雨，所以維修費用應由物業公司來掏，不該動用屬于全體業主的維修金。而電梯是否達到大修指標，評測部門的評估結果如何，都必須事先公示。
“房子的‘養老錢’一旦被放出來，就像肉包子打了狗了！更要命的是，這只‘狗’目前無人監管，已經窺視包子好久了！所以，我表示堅決不同意。”一位不愿具名的業主表示。
巨額資金安全誰監管
“幾千萬元的資金，取出來后誰去監管？”北京奧林匹克花園小區業主楊先生，提出了他的擔心。而他的擔心，得到了許多業主的附和。
7月底，奧林匹克花園小區的業主委員會就劃轉住宅專項維修資金一事，在全體業主間舉行投票。按照規定，成立業主委員會的小區，經業主大會決議，可以申請將物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金，劃轉至指定銀行內開設的資金專戶。
結果，一石激起千層浪。對于業委會提出的資金劃撥后每年可增加200萬元利潤的說法，部分業主直言不相信。“我們小區的專項維修金少說幾千萬元。這么大筆錢，放在專有機構，雖說利息少，可安全有保障。若是劃轉后，誰去保障錢的安全？”楊先生表示，維修金是房子的保命錢，決不可隨意劃轉。
■數據
房屋“養老金”使用率僅1.55%
根據北京市住房資金管理中心提供的數據，截至2013年6月30日，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元，歸集套數228.7萬套，歸集幢數13.7萬幢。全市共有1300個小區使用商品住宅專項維修資金5.38億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等4722個項目。
348.1億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。換句話說，超過340億元的住宅專項維修資金，趴在賬上未動。這還未算上應當劃入賬戶中滾存使用的住宅專項維修資金的存儲利息。更令人吃驚的是，從已公布的數據看，北京1.55%的使用率已是領跑全國。
■探因
“養老金”被看成了“棺材本”
“住宅專項維修資金使用率不到2%，有其正常的一面。”北京普一業主大會工作輔導中心秘書長、市住建委專家組成員張大憲表示，北京發展商品房市場才十幾年，而房屋使用的前五年是由開發商負責保修，所以專項維修資金的使用問題，是隨著房齡的增長而逐漸提上日程的。
“當然，業主和物業公司理念不成熟，使用時審批手續繁瑣，也是系統不合理的地方。”張大憲告訴記者，有些業主認為這筆錢是房子的“棺材本”，輕易不能動；而物業公司則把它看做“金庫”，平時電梯、門禁的小毛病不盡保養維修義務，等到出了問題，直接動用專項維修金換新。而且，申請使用專項維修金時，左一個“蘿卜章”，右一個“蘿卜章”，沒有半年壓根申請不下來。
■建議
增加應急使用監管
日前，北京提出簡化使用住宅專項維修資金申請程序，屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請應急使用，最快48小時到款。
“簡化應急使用的審批程序，對提高維修金的使用效率切實有效。”張大憲進一步提出，簡化程序之外，為消除業主對于物業濫用的擔心，建議一是在鑒定組成員中增加業主代表，二是加強對物業公司日常維修的監管，一旦發現有物業公司借著大修不作為，應給予處罰。
另外，對于專項維修金的欠繳和重新歸集，他也建議出臺相應細則。“有些小區不是全體業主都交了專項維修金，大修分攤資金時錢不夠怎么辦？當維修金賬戶余額不足需重新歸集時，這筆錢由誰來收？怎么收？業主不交怎么辦？這些都要逐步完善。”
鏈接
專項維修金的十年政策演變
1998年，建設部出臺的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，第一次將專項維修金寫入政策。辦法規定，住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金按照房款2%由開發商代征。
2008年2月1日，建設部、財政部聯合發布《住宅專項維修資金管理辦法》，規定不繳專項維修金的業主將拿不到房屋產權證。
2009年，北京市出臺《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定了交存標準：獨立式住宅、非住宅為每平方米50元；多層住宅、非住宅為每平方米100元；高層住宅、非住宅為每平方米200元。公有住房，每平方米交存的數額為購房當年房改成本價的2%。業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
