以傳播城市化專業知識為己任
2025年03月14日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
“三四線城市主要是存在供求問題，體量過大而市場需求有限，開發商進去以后就會面臨銷售風險。拿了地，房子建起來會賣不出去”
22日晚，中國房產信息集團發布《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，風險最大的城市主要集中在三線城市，上海、北京、廣州成為我國房地產風險排名倒數前三的城市。
“三四線城市主要是存在供求問題，體量過大而市場需求有限，開發商進去以后就會面臨銷售風險。拿了地，房子建起來會賣不出去”，中房信研究中心副總經理林波告訴記者，一二線城市房價比較高，但供應仍偏少而且需求旺盛。全國房地產經理人聯盟研究院副院長陳寶存也向南都記者果斷判斷，一二線城市未來的漲幅比三四線“肯定要大”。大型開發商更是用腳投票，撤離現象明顯。
三四線樓市已脫離基本面
中國房產信息集團(C R IC )發布的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》，包含了286個國內城市。榜單顯示房價跟風險成反比，房地產風險排名位列倒數前三的分別是上海、北京、廣州，而其他一線城市如深圳、杭州、南京等的排名也相對較低。
名列前茅的是一批國內三線城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產投資風險的前三位。而且風險最高的前50名中，除了拉薩是二線城市外，其余皆是三線城市。
榜單顯現出一線、二線、三線風險得分均值依次遞增的趨勢，這就意味著，三線城市比一二線城市存在著更大的風險。
“目前開發商最要緊就是關注土地市場，并選擇合適的地塊繼續購進。”在全國房地產經理人聯盟研究院副院長陳寶存看來，一二線城市未來的漲幅比三四線“肯定要大”。
易居研究院企業研究中心分析，近年來三四線城市的房地產發展速度已經脫離基本面，過去幾年過于激進的土地出讓速度，積累成目前的庫存高壓，使得競爭慘烈。
“由于三線城市經濟總量相對有限，中心區域的土地供應也較為充裕，使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。”報告指出，即便一二線城市樓價一直高企，但是在更強的市場去化率的推動下，一二線城市的風險依舊比三線城市小得多。
南都記者在采訪中發現，供應高而需求低，使得三四線城市風險陡增。
中原地產市場研究部總監張大偉告訴南都記者，就今年上半年我國房地產銷售情況來看，整體房企在一二線土地市場表現激烈，但在全國范圍之內，由于三四線城市的高庫存，土地成交依然同比下降。
“三四線城市主要是存在供求問題，體量過大而市場需求有限，開發商進去以后就會面臨銷售風險。拿了地，房子建起來會賣不出去”，中房信研究中心副總經理林波告訴南都記者，一二線城市房價比較高，這對企業來說問題不大，因為它供求不足而且需求旺盛，開發商建起來的房子還是能夠銷售出去，從而獲得利潤。
“全國房地產市場已經出現明顯的不均衡，一二線城市的火熱難掩三線市場的冷清。”張大偉告訴南都記者。
西北形成風險集中圈
從報告中看，中國東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市風險偏大，西部地區風險偏大，形成了西北風險集中圈。
南都記者在針對開發商的采訪中發現，不少開發商現時都有計劃從中西部的三線城市中抽離出來，并將其資本投入到一二線城市中。
近年來，中西部出現的“鬼城”、“空城”現象層出不窮，在鄂爾多斯曝光之后，寧夏海原、云南呈貢等城市也紛紛加入這個行列。房地產商在這些城市上面看到了三線城市巨大的風險，投資也慢慢減緩。
“開發商對三四線城市的態度是很明顯的，今年房企都集中在一二線城市拿地，很少在三四線拿地”，林波說，中西部三四線城市，因為財政能力有限則在不留余地地賣地，它們并沒有考慮房地產的未來是怎么樣的。
“西北地區形成風險集中圈，一類是由于過度炒作、泡沫化明顯，如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等最為貧窮等干旱缺水地區。西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風險前20強。”上述報告指出。
有知情開發商透露，三四線城市不是屬于空置的問題，而是現在開發商買了地之后并不立刻建造房子，而是以地塊形式在當地放置。
“有些城市可以慢慢消化，但是對另外一些城市房地產來說就可能會成為一個遺留問題，最終這些開發商可能會通過退地等的方式退出當地的房地產市場。”林波接受南都記者采訪時稱。
