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2025年03月14日
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城鎮(zhèn)化是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程。十八大之后，“新型城鎮(zhèn)化”一詞已成為全民關(guān)注熱點。
城鎮(zhèn)化
城鎮(zhèn)化是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程。十八大之后，“新型城鎮(zhèn)化”一詞已成為全民關(guān)注熱點。回顧中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，最明顯的特點就是依靠地產(chǎn)企業(yè)“造城”，地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)，造成多地區(qū)房價泡沫嚴(yán)重。2013年6月，新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正在制定中，而城市群作為未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體形態(tài)被賦予更多關(guān)注。“新型城鎮(zhèn)化”是否會助推房價上漲已然成為一個焦點話題。業(yè)界認(rèn)為，加快城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略的實施，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前一線城市房地產(chǎn)市場趨于成熟平穩(wěn)，供求達(dá)到平衡，增長潛力有限，而二三線城市房地產(chǎn)受新型城鎮(zhèn)化政策影響，剛需劇烈釋放，供不應(yīng)求，市場結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
新國五條
新國五條，是指在2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，包括：完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，堅決抑制投機(jī)投資性購房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管。會議再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房。會議要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。隨著新“國五條”出臺，二手房市場在3月異常的火爆。3月底地方細(xì)則出臺前夕，各地的二手房市場進(jìn)入了一個“瘋狂期”。然而，隨后的市場反應(yīng)表明，“國五條”細(xì)則的落地，并未影響開發(fā)商對后市的預(yù)期。
物業(yè)稅
物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。物業(yè)稅，或者說，房產(chǎn)稅到底能否平抑房價？專家們還在爭論不休。就在2013年上半年，房產(chǎn)稅即將擴(kuò)大試點城市的呼聲頻出。從滬渝兩地房產(chǎn)稅試點兩年后的情況看，開征房產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)胤績r影響并不明顯。2012年上海新建商品住宅平均銷售價格為13870元/平方米，較2011年上漲3.1%，今年4月上海新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲2.0%和10.2%；同樣，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達(dá)11.41%，今年4月重慶新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲1.1%和5.6%。
限簽
2013年3月中旬，網(wǎng)上已有傳聞稱廣州“面積在140平方米、單價3萬元/平方米以上樓盤”被禁止網(wǎng)簽。對此，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，廣州從去年底就開始對高端樓盤進(jìn)行限售，但沒有規(guī)定具體的面積和單價，并未提出過對面積大于140平方米、單價3萬元/平方米以上的樓盤限制網(wǎng)簽。與此同時，北京要求新建樓盤在申請預(yù)售資格時，開發(fā)商要報價，報價不能明顯地高于樓盤此前的成交價格，也不能明顯地高于周邊的同類品質(zhì)的樓盤。限簽的實質(zhì)仍是限價，在廣州房價領(lǐng)跑全國5個月之久的情況下，政府面臨強(qiáng)大的調(diào)控壓力。限簽?zāi)芊襁_(dá)成平抑和穩(wěn)定房價的目標(biāo)？業(yè)內(nèi)人士分析，新政策下不排除有個別實力一般、資金鏈緊張的房企會率先“跳水”，以“政府指導(dǎo)價”出貨。
市場預(yù)期
買漲不買跌，這說的是買房、炒股的投資原則，也說明了“市場預(yù)期”的作用所在。去年以來，房地產(chǎn)市場對于房價的市場預(yù)期看漲，市場成交在一季度后開始復(fù)蘇回暖。在流動性寬裕、開發(fā)商降價促銷之下，看漲成為普遍的市場預(yù)期，并推動大量改善型和投資型買家重回市場。多方力量合力之下，房地產(chǎn)市場成交在年末走向高潮，并推動眾多房企創(chuàng)下歷史最好銷售業(yè)績。2013年房價不斷推升，調(diào)控之手再度出擊，意圖為市場降溫，穩(wěn)住房價飆漲之勢。當(dāng)前，限購限售限簽等舉措發(fā)威，信貸收緊之下房貸優(yōu)惠也大減，對于過熱的市場來說有一定作用。售價高企的樓盤成交也大大減少，而定位剛需的樓盤則以低價獲得熱銷。在眼下市場博弈中，目前看漲房價的市場預(yù)期并未發(fā)生根本性變化，如何適當(dāng)平衡，讓市場穩(wěn)健發(fā)展，頗考驗調(diào)控功力。 南方日報記者 李廣軍
錢荒
錢荒，指的是由于流通領(lǐng)域內(nèi)貨幣相對不足而引發(fā)的一種金融危機(jī)。銀行間市場隔夜回購利率自2010年底以來，第三次攀上如此高位。2013年6月，大型商業(yè)銀行加入借錢大軍，隔夜頭寸拆借利率一下子飆升578個基點，達(dá)到13.44%，與此同時，各期限資金利率全線大漲，“錢荒”進(jìn)一步升級。日前，受銀行流動性趨緊的影響，不少城市銀行房貸業(yè)務(wù)收緊，甚至有城市傳出銀行停貸“傳聞”。錢荒對房地產(chǎn)業(yè)的影響有可能體現(xiàn)在開發(fā)貸和購房貸兩方面。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于“錢荒”事出突然，對樓市的影響還有待觀察。如果“錢荒”繼續(xù)升溫，不排除樓市降溫的可能。但也有專家認(rèn)為，開發(fā)商現(xiàn)有資金尚且充裕，“錢荒”短期并不能扭轉(zhuǎn)樓市高燒的大局。
地王
2013年上半年，“地王”成為頻頻出現(xiàn)的一個詞，尤其是一線城市，“地王”紀(jì)錄在不斷被刷新。土地市場迎來瘋狂5月，單月各地產(chǎn)生單價總價地王超過10宗，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高，北京甚至在壓力之下緊急叫停于5月28日完成掛牌的“準(zhǔn)地王”夏家胡同純住宅用地的出讓。為何“地王”頻出？地方政府積極推地，對土地財政的依賴性依然很大，同時房企拿地積極性高，土地價格上漲，土地溢價上升。房企資金充裕“不差錢”，為其拿地提供了保障。從過去拿地王房企的經(jīng)驗來看，地王開發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐地王繼續(xù)生存。也有業(yè)界人士認(rèn)為，無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)高溢價、地王現(xiàn)象，都不是一件好事情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差、調(diào)控政策收緊的征兆。在調(diào)控高壓下，地王也令地方政府擔(dān)心。目前，政府采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓住宅用地，往往競出天價，而這一天價又必然作為成本帶進(jìn)了房價。
裸賣
裸賣不是裸身賣房，而是指開發(fā)商將以往精裝修標(biāo)準(zhǔn)出售的住宅改為毛坯房出售。原本來說，隨著近年來城市生活水平的提高，購房者一般傾向選擇精致裝修的單位，在改善居住環(huán)境之余，也可以省卻自己裝修的煩惱。但在眼下房價居高不下的市場，毛坯房反而頗受購房者和開發(fā)商歡迎。對于購房者來說，眼下不少豪宅樓盤動輒標(biāo)榜裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米數(shù)千元，而以毛坯房出售，減去裝修部分后售價也相應(yīng)降低，令購房門檻也隨之降低，購房支出壓力頓時舒緩。另一方面，部分樓盤定價過高導(dǎo)致滯銷，開發(fā)商為改變局面而將精裝房改為毛坯出售促銷，也有一定效果。值得一提的是，由于房價調(diào)控力度加大，部分樓盤也出現(xiàn)了購房雙合同的現(xiàn)象，毛坯房價格賣樓，卻捆綁高標(biāo)準(zhǔn)裝修合同。對于樓盤房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說，毛坯價確實有所降低，實際上購房者付出的款項并未減少。在當(dāng)前的市場中，這可謂是怪現(xiàn)狀之一。
捂盤
捂盤，指開發(fā)商賣樓不積極，將可售的產(chǎn)品延后推出，此舉形同囤貨居奇。2013年房地產(chǎn)市場捂盤現(xiàn)象又死灰復(fù)燃，也和大環(huán)境有關(guān)。去年房地產(chǎn)市場銷售一路見長，而房價也呈現(xiàn)走高之勢。在較大的房價壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步加壓。今年春節(jié)前新國五條亮相，到一季度末，各地實施細(xì)則紛紛亮相。限購收緊之余，不少城市還實行限簽、限售，將房價調(diào)控推到一個新的高度。在廣州，由于今年以來中心區(qū)樓盤推售貨量有所增長，不少改善型項目也開始入市，其高端定位之下，售價也較其他剛需樓盤價格高出許多。由于限售影響，部分豪宅樓盤也出現(xiàn)消極推售，等待時機(jī)。另一方面，今年以來一線城市土地市場一場火爆，地王頻頻亮相，地價屢屢超出所在區(qū)域的在售樓盤價格，大有面粉貴過面包之勢。在此情形下，部分樓盤也借緊傍地王之勢，大舉提高售價，甚至干脆捂盤停售，等待房價進(jìn)一步飆升后再開售，獲取更大的利潤。 南方日報記者 李廣軍
海外開發(fā)
今年以來在海外地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，一些大型房企的動向不但有更多更大的項目，而且涉及到了企業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，漸漸有了“戰(zhàn)略”的味道。業(yè)界認(rèn)為，海外開發(fā)的一個重要原因是開發(fā)企業(yè)受到國內(nèi)宏觀調(diào)控的影響，現(xiàn)在要想再像以前一樣高利潤，越來越難做到了。房企“走出去”也是整體運營需要，為了分散地域和周期性風(fēng)險，當(dāng)前市場低迷的現(xiàn)狀表明，三、四線城市不能幫助他們實現(xiàn)這一目標(biāo)，因此，一些開發(fā)商決定向海外發(fā)展，以尋求更為均衡的未來業(yè)績。但是，令房企真切感到市場有機(jī)可乘的還是國內(nèi)海外置業(yè)潮的沖擊。在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，高凈值人士對直接購買國內(nèi)住宅的投資熱情下降，投資方式轉(zhuǎn)向海外投資。在這樣的熱潮中，一些中國開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，與其讓外國人蓋房子和自己競爭，還不如自己開發(fā)房子賣給中國人。許多受金融危機(jī)影響最嚴(yán)重的海外市場的估值水平十分有吸引力，為中國開發(fā)商進(jìn)入這些市場提供了良好機(jī)遇。
