以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月13日
星期四
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
新一輪城鎮(zhèn)化帶來(lái)的各個(gè)階層群體的大量消費(fèi)需求，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。然而，在上一輪城市化浪潮中興起的商用建筑大量重復(fù)建設(shè)、供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)也正部分二三線(xiàn)城市日漸凸顯。那么，在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)面臨著怎樣的市場(chǎng)機(jī)遇？在新城鎮(zhèn)環(huán)境下發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的路徑如何？
7月4日下午，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)與房地產(chǎn)新聞門(mén)戶(hù)網(wǎng)站地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)聯(lián)合主辦的“機(jī)遇2013：新型城鎮(zhèn)化與商業(yè)地產(chǎn)首屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)論壇”在北京（樓盤(pán)）凱晨世貿(mào)中心隆重舉辦。論壇上，來(lái)自國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的領(lǐng)導(dǎo)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)以及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的老總們對(duì)此進(jìn)行了深入探討。大家一致認(rèn)為，把握新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇，以及應(yīng)對(duì)電商沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)布局都亟待轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)型成為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)生存和發(fā)展的必然選擇，而提供特色商業(yè)體驗(yàn)、注重商用建筑空間的生態(tài)與環(huán)保則成為必然趨勢(shì)。“中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜”同時(shí)在論壇當(dāng)天揭曉，為行業(yè)樹(shù)立了可資學(xué)習(xí)借鑒的商務(wù)辦公建筑開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)和項(xiàng)目。
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)
“在過(guò)去城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，存在著各地不講當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展階段，不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，將新城新區(qū)作為突破口，大搞商業(yè)地產(chǎn)和綜合體建設(shè)的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在大量的復(fù)制模仿，城市之間的招商引資愈演愈烈，商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體面臨著過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。” 國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令在主題演講中指出：“城鎮(zhèn)化如果延續(xù)老路，或許將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此必須走新型城鎮(zhèn)化道路才能使其成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一步發(fā)展的動(dòng)力。”
對(duì)此，中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任委員、北京國(guó)華置業(yè)董事長(zhǎng)房超也深有感觸：“我們接觸到的很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期都很短，基本上就是抄襲、復(fù)制、雷同，沒(méi)有很好的研究地區(qū)性消費(fèi)結(jié)構(gòu)和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，導(dǎo)致了重復(fù)建設(shè)，有的甚至把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做住宅地產(chǎn)來(lái)開(kāi)發(fā)，這樣不僅導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不能充分發(fā)揮，也造成了土地、水電等資源的浪費(fèi)。如果繼續(xù)再做傳統(tǒng)意義的商業(yè)物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和浪費(fèi)都會(huì)越來(lái)越大，所以未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該迅速調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變觀念。”
“商業(yè)地產(chǎn)做不好就是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)體量在5萬(wàn)平米的商場(chǎng)其一年的水費(fèi)、電費(fèi)這些直接的能源消耗最少需要投入3000萬(wàn)元，如果效率低，不但開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)，還浪費(fèi)了資金、浪費(fèi)了能源，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都不好。”房超不無(wú)擔(dān)憂(yōu)地表示。
與此同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中盲目追求高端化定位的思路也備受詬病。“中國(guó)并不需要那么多高檔的商業(yè)地產(chǎn)綜合體，城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是農(nóng)民進(jìn)城，如何降低進(jìn)入城市的門(mén)檻才是最重要的問(wèn)題，在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中我們更需要能為廣大農(nóng)民群體進(jìn)城創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、消費(fèi)需求服務(wù)的中低檔綜合體。此外，新型城鎮(zhèn)化也是一個(gè)雙向流動(dòng)的過(guò)程，不只是農(nóng)民進(jìn)城，還包括城市人口對(duì)郊區(qū)化生活的需求。目前中國(guó)的國(guó)情是消費(fèi)人群已經(jīng)高度分化，呈現(xiàn)多元化的特征，所以我們不能用一種模式做所有的事情，京滬的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不是全國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)。”喬潤(rùn)令副主任在發(fā)言中強(qiáng)調(diào)。
效率、環(huán)保應(yīng)成必然趨勢(shì)
那么，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)又將如何去調(diào)整結(jié)構(gòu)，其轉(zhuǎn)型方向又應(yīng)該如何呢？
首先，從宏觀層面，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一給出了方向：“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅要了解國(guó)家政策、政府的規(guī)劃，也要了解客戶(hù)的需求，做好開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理模式的研究，尋求企業(yè)盈利模式與政府的結(jié)合點(diǎn)，并對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)單位的整合與協(xié)調(diào)進(jìn)行考量，這樣才能減少盲目性。比如結(jié)合中央政府對(duì)于新型城鎮(zhèn)化提出的節(jié)約、綠色、低碳等要求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也需要符合低碳的要求。”
在商業(yè)地產(chǎn)的布局上，喬潤(rùn)令則認(rèn)為，從區(qū)域布局來(lái)看，中短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的布局和發(fā)展應(yīng)該跟著人口的流向走。“上世紀(jì)90年代初國(guó)家推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向是小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略，但事實(shí)上這個(gè)目標(biāo)基本沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，人口向大城市流動(dòng)的趨勢(shì)沒(méi)有改變，因此，要提高商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)效率，在布局上就應(yīng)該隨之向超大城市和城市群集中。” 而在行業(yè)布局上，喬潤(rùn)令則認(rèn)為，下一步中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)領(lǐng)域最具增長(zhǎng)潛質(zhì)：一是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，二是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
“新型城鎮(zhèn)化，并不是城市都要新，同樣商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也不一定都要新建的，比如上海（樓盤(pán)）的新天地、成都的寬窄巷子，改造都很成功，這些改造的項(xiàng)目都很有文化底蘊(yùn)，而且充滿(mǎn)地方特色，很受市場(chǎng)歡迎，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路需要放寬。”朱中一則提供了另一種思路。
而作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，房超則在具體項(xiàng)目的微觀操作層面給出了自己的建議：“我們?cè)谘芯可虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候，首先要注意到消費(fèi)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)的變化，特別是商家的變化，進(jìn)而去調(diào)整商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)組合，而不能簡(jiǎn)單地復(fù)制模仿。”
從目前消費(fèi)者群體的需求來(lái)看，對(duì)生活方式和購(gòu)物體驗(yàn)的需求越來(lái)越強(qiáng)調(diào)，尤其是隨著電商的大行其道，傳統(tǒng)零售業(yè)正面臨巨大挑戰(zhàn)，在此境遇下，商業(yè)地產(chǎn)又應(yīng)當(dāng)如何求生存？
“未來(lái)5-8年間，電商的經(jīng)營(yíng)規(guī)模有可能占到社會(huì)零售業(yè)總額的半壁江山，在此情況下，首先地方政府不能再盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不能為了建商業(yè)地產(chǎn)而建；其次，就具體的商業(yè)項(xiàng)目而言，隨著電商的盛行，商家和品牌存在著建足夠多高水平體驗(yàn)店的需求，所以未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，一定會(huì)走向大型化和小型化相結(jié)合、高端和低端相結(jié)合，能存活的商業(yè)一是小型的便利店，另一個(gè)一定是能為為消費(fèi)者提供充分的不可替代的體驗(yàn)的極具特色的商業(yè)。”房超說(shuō)。
陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯則指出：“商業(yè)地產(chǎn)最重要是業(yè)態(tài)組合，開(kāi)發(fā)商需要更多多元化的創(chuàng)新，比如目前陽(yáng)光新業(yè)從事購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，就是結(jié)合網(wǎng)絡(luò)更多在做線(xiàn)上、線(xiàn)下融合的產(chǎn)品，做創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合，這是提升經(jīng)營(yíng)效果比較好的手段。”
而一向?qū)Ｗ⒂谏虅?wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融街(000402,股吧)控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛則認(rèn)為，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，未來(lái)的投資市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越平穩(wěn)，住宅的投機(jī)行為逐漸削減，商務(wù)地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要組成部分，其投資價(jià)值將會(huì)逐漸顯現(xiàn)，與其相關(guān)的商務(wù)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品也將隨之出現(xiàn)。
中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)紅榜彰顯“綠金”時(shí)代到來(lái)
除了演講嘉賓們熱切關(guān)注的零售商業(yè)地產(chǎn)，以寫(xiě)字樓為主力的商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)也成為此次論壇的討論熱點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云透露，考慮到國(guó)家對(duì)于環(huán)境保護(hù)的要求以及目前國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展水平，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)已經(jīng)著手組織編寫(xiě)國(guó)家級(jí)的寫(xiě)字樓物業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。以此標(biāo)準(zhǔn)為參照，結(jié)合業(yè)界口碑評(píng)價(jià)，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)在論壇上發(fā)布了“2013中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜”，榜單分為四類(lèi)：分別為中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)十大領(lǐng)軍企業(yè)、十大新興創(chuàng)領(lǐng)企業(yè)、十大金牌寫(xiě)字樓以及最值得期待的城市新地標(biāo)。地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)總編輯謝紅玲表示，舉辦紅榜推薦活動(dòng)的目的是為了表?yè)P(yáng)先進(jìn)、樹(shù)立標(biāo)桿，推動(dòng)商務(wù)地產(chǎn)向更高水準(zhǔn)發(fā)展，幫助那些新進(jìn)入商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)尋找經(jīng)驗(yàn)。
中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜主要關(guān)注先進(jìn)企業(yè)和標(biāo)桿項(xiàng)目，其中入列“十大領(lǐng)軍企業(yè)榜單”的均有豐富的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，他們代表著中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)的最高水平，如來(lái)自香港的嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)以及國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)發(fā)商方興地產(chǎn)、國(guó)華置業(yè)、融科智地、金融街等房企。
“十大新興創(chuàng)領(lǐng)企業(yè)榜單”亦備受矚目，因?yàn)樗麄兩虅?wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的新勢(shì)力，他們以獨(dú)特模式詮釋了商務(wù)地產(chǎn)的多樣性，有因金融創(chuàng)新聞名的平安信托、也有因回歸主流而被大家看好的SOHO中國(guó)。
在“十大金牌寫(xiě)字樓榜單”中，國(guó)貿(mào)三期的領(lǐng)先地位，得到了評(píng)審團(tuán)的一致認(rèn)可，評(píng)審團(tuán)專(zhuān)家認(rèn)為，無(wú)論從運(yùn)營(yíng)管理、品牌影響力來(lái)說(shuō)，國(guó)貿(mào)三期都是無(wú)可比擬的，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)是無(wú)法超越的，北京僑福芳草地因綠色環(huán)保、文化創(chuàng)意性備受推崇，融科資訊中心以其科技、環(huán)保、品質(zhì)而受稱(chēng)道。
在“ 最值得期待的城市新地標(biāo)榜單”中，北京保利國(guó)際廣場(chǎng)、中國(guó)尊、上海中心、深圳（樓盤(pán)）平安金融中心等代表未來(lái)城市高度、設(shè)計(jì)富有特色的商務(wù)建筑紛紛上榜。
此次參與榜單評(píng)審的專(zhuān)家表示，中國(guó)的商務(wù)地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，像香港的嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)更成熟一些，內(nèi)地的商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還有更多的學(xué)習(xí)空間，但發(fā)展后勁很足。
“商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜評(píng)選能夠幫助行業(yè)梳理出真正的榜樣，讓大家在摸索中找到可資學(xué)習(xí)借鑒的標(biāo)桿，進(jìn)而使這個(gè)行業(yè)總體水準(zhǔn)得到提高，發(fā)展更穩(wěn)健！”地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)總編謝紅玲如此闡述活動(dòng)的意義。據(jù)悉，此次商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜推薦活動(dòng)也是地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)全新改版5周年回饋行業(yè)的系列活動(dòng)之一，隨后，紅榜還將在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)掘行業(yè)榜樣，年底推出總榜。
