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2025年03月14日
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據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份全國70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格上漲的城市有65個。雖然當(dāng)前房價依然堅挺，但隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長中樞下沉，微觀層面企業(yè)盈利難度增大，流動性供給轉(zhuǎn)向，住宅投資功能或會逐步下降，并可能引發(fā)未來樓市調(diào)整。
過去十多年來，住宅投資功能一直是驅(qū)動我國房價上漲的重要動力。從投資屬性上分析，住宅投資功能的實現(xiàn)，有賴于實體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長和寬松的流動性支持。但目前看，我國房價繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)削弱，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長中樞下沉，將制約房價上漲空間。房地產(chǎn)交易是社會購買力的重要組成部分，而社會購買力的形成有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)總量及其增長速度。從高達(dá)兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增速回落到7%至8%左右的增速，意味著我國社會購買力總體規(guī)模增長將放緩，這勢必約束房價上漲空間和房地產(chǎn)交易量。
二是微觀層面企業(yè)盈利難度增大，將影響住宅交易與流轉(zhuǎn)。當(dāng)前工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品比價關(guān)系繼續(xù)惡化，5月份全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降2.9%，環(huán)比下降0.6%。1至4月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入利潤率為5.3%，較上年同期下降0.07個百分點。微觀層面企業(yè)盈利難度增大，通過影響城鎮(zhèn)居民收入增長，進(jìn)而抑制住宅需求。特別是部分城市房價總額處于高位，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中等收入家庭的購買力，使得這些城市的住房交易淪為“有錢人的游戲”。
三是流動性或?qū)⑹站o，房價上漲失去寬松流動性支撐。6月份貨幣市場利率飆升，隔夜拆借利率高達(dá)8%以上，后雖有所回落，也在6%左右，與上月3%的利率形成鮮明對比。從5月底與6月初，新興市場經(jīng)濟(jì)體國家出現(xiàn)熱錢集體流出跡象，造成股市大幅下跌。隨著美國Q E退出預(yù)期增強(qiáng)，全球資產(chǎn)市場將面臨一次大規(guī)模的重新定價與布局。5月份我國新增外匯占款從4月份的470億美元降至110億美元。同時，5月份新增貸款也大幅下降。這些情況表明國內(nèi)的流動性供應(yīng)格局也可能會發(fā)生變化，以往過度寬松的流動性局面可能將成為歷史。
在房價上漲空間受限的同時，絕大多數(shù)的住宅租賃價格難以彌補住宅投資收益。按照目前一線城市的中心位置住宅租賃價格計算，相應(yīng)折算的投資收益率不到2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率。這意味著，與其購買房產(chǎn)坐享租金流入，不如放在商業(yè)銀行吃利息，且屬于無風(fēng)險收益。
由此可見，若大量投資住宅，未來住宅價格繼續(xù)飆升的可能性已經(jīng)顯著下降，而租金流入尚不能彌補銀行存款利息這一機(jī)會成本，表明當(dāng)前我國住宅的投資功能或已喪失。這對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策含義是，要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，完善住宅持有環(huán)節(jié)稅收制度，密切監(jiān)測分析住宅交易與流轉(zhuǎn)變化，加強(qiáng)稅收征管，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
