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2025年03月13日
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中國改革開放30年來釋放出的人口紅利、制度變革紅利、全球化紅利，都將并行或先后面臨見頂回落的趨勢，應該探索中國經濟新平衡的路徑。中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生博士主題演講時表示，未來中國改革的方向是要注重公平與效率，改變稅收結構，降低流轉稅，提高財產稅；調節供給與需求，擴大消費；對內市場化改革，對外開放；放松計劃生育政策；管理信用貨幣周期，控制房地產泡沫。
房產稅推出勢在必行
“個人感覺對房地產未來比較悲觀。”彭文生說，我國房地產市場快速擴張，房價大幅上升，泡沫已經非常嚴重，這導致貧富分化更加嚴重。
新型城鎮化投資必須要控制好房價。他說，以城鎮新移民目前的收入，即便考慮未來收入增加，也無力支撐目前的城鎮房價。目前農民工在務工地購房比例低，即使轉為市民后，收入水平仍處于相對低位，對購房需求相對有限。
在政府調節收入分配問題時，彭文生指出以消費稅為主要基礎的中國稅制不利于低收入群體，窮人的稅負高于富人，消費稅應向財產稅轉移，而作為財產稅的重要稅種，“房產稅的引進和推廣是不可避免的一個趨勢，遲早會推出。”
除了高房價外，當前財稅政策的改革也需要適時推出房產稅政策。彭文生提出：“中國流轉稅占整體稅收的比重60%，是全球最高的。流轉稅是消費者在買一個東西要交的稅，而窮人的消費占收入的比例要高于富人。因此目前的財稅體制讓低收入群體的稅負比富人、比高收入群體還要高，這就加大了收入差距，同時它不利于消費。”
近期降息是小概率事件
由于勞動力供給開始趨勢性緊張、對外開放程度明顯下降以及房地產泡沫擠壓實體經濟，中國經濟增長已經進入到了一個趨勢性放緩的階段，無法再保持過去30年的高速增長態勢。彭文生推測，人口結構對經濟增長的影響不容小覷，2020年中國經濟增速將滑落至5%左右。
“我國經濟增長進入了一個趨勢性放緩的階段，像重復過去30年那么快的增長是非常困難的。”他說，現在監管層需要擔心的是，怎么能控制經濟增速不過分下滑，不掉到7.5%以下，一旦中國經濟快速下滑，失業率增加，社會就會出現問題。
彭文生說，這就對當前的中國經濟提出了要求，“現在需要做的是，提高經濟增長質量，一方面，政府需要大規模的政策刺激來拉動經濟增長，另一方面，也需要考慮怎樣避免經濟增長勢頭下降過快。當前經濟水平并不存在問題，但需要警惕的是，如何遏制經濟增速下行趨勢。”
而市場上對降息的呼聲越來越高，PPT持續處于負值顯示，許多中小企業苦不堪言，彭文生指出，中國經濟受房地產市場價格過高等因素的制約，近期貨幣政策不會明顯放松，“降息是小概率事件”。
中國經濟動用貨幣手段需要看未來經濟增速和房地產市場情況，目前房地產增長勢頭迅猛，降息很難運用。
人民幣近期暴跌可能性不大
過去兩年，人民幣兌美元匯率漲超14%，彭文生看來是“過快”的，首當其沖，主營出口的中國企業，在經濟效益方面慘遭吞噬，日子過得可謂辛苦。但“出口企業最壞的時候還沒來臨，”他認為，雖然當前人民幣累計升值壓力對經濟的利空已經顯現出來，但這種利空的滯后性因素還將毒害中國企業。
談到人民幣下跌風險，彭文生說到，短期來看人民幣不會快速下跌，原因是，當前，國外貨幣政策的寬松環境，而國內，經濟泡沫、利率化問題仍存在，短期來看，資金流入國內的現象仍會發生，那么，帶來的人民幣升值壓力仍會存在，而這正是最危險的地方，一旦國內外資金流動性發生變化，人民幣貶值壓力就會增大。
彭文生預計，中國的人口紅利將在2015年見頂，因為據自2010年以來中國生育率已大大低于國際標準，在2012年勞動力總量首度降低，嬰兒出生率降低導致老齡人口比重上升。
“日本和美國的房價泡沫破裂，其實都是在人口結構沒有到頂點之前就已經發生了。這兩個國家股市的頂點恰好是在35歲到54歲的人口占總人口比例達到頂點的時候出現的。”他說。
記者日前在對天津市各大房地產企業、第三方電子商務平臺走訪中了解到，傳統的房產企業通過網絡電子商務方式進行銷售，已成為越來越多開發商的選擇。那么房地產“觸網”效果如何？電商能否成為地產銷售的未來趨勢？
據了解，２０１１年４月，ＳＯＨＯ中國攜手國內一電商頻道進行了第一次合作，并首次實現全程網上交易。天津搜房網提供的數據顯示，其電商業務已和保利、華潤、金融街、招商、泰達等眾多知名房企共同合作，兩年來運作電商項目１９４個，累計銷售金額達１２４．５億元。
據介紹，當下主要房產網站電商平臺有搜房、樂居、搜狐焦點，主要電子商務平臺如京東、淘寶，從現有的房地產電商的表現形式來看，線上的相關內容以團購和競拍為主要方式。
以天津為例，２０１１年，天津樓盤“昆侖中心”參與搜房網主辦的“０元起拍”活動，報名參與的１５２名購房者從０．１萬元開拍，開展了６９輪激烈競價，最終有三位網友同時競拍到１３３．６３萬元的“封頂價”，整個競拍過程僅僅歷時不足十分鐘，創造了天津開展此類活動的最短時間紀錄。
搜房（中國）控股副總裁徐曉曄認為，房地產電商離真正電商化還有很長的路要走，因為這與房產本身的非標準化，以及房產唯一性的屬性，包括房產交易屬于大宗交易的屬性都相關聯。所以這個過程中更多是針對房屋產品信息的展示，為消費者提供了便利性。
也有調查顯示，雖然房地產電商已經被眾多購房者熟悉，但有九成以上的客群明確表示不會選擇通過網絡完成房屋交易。有六成的消費者表示，現階段的“電商”給人更多的感覺只是“優惠”和“打折”。
不少業內人士分析，由于房產是不動產，且具有商品標準化低和交易金額巨大等特征，使得房產在現階段很難在線完成所有交易環節。在電商平臺上，用戶能完成選房、訂房和支付訂金等步驟，但還需要看房、簽訂合同、交付房款等線下服務支撐才能完成整個交易流程。所以目前所謂的“電商”還主要是品牌推廣的“噱頭”，距離真正意義的“電商化”還比較遙遠。
南開大學市場營銷系副教授杜建剛說，如此高價值的一個產品通過互聯網這種方式來付款，風險也是很大的，消費者多少也有這個擔心，可以說噱頭也好，炒作也好，其實就是地產商的一種促銷模式。
