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2025年03月14日
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據(jù)報(bào)道，國(guó)土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內(nèi)有望推出的相關(guān)政策除了修訂后的《土地管理法》，還有《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》、《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》等。這些文件的一個(gè)亮點(diǎn)是，現(xiàn)行政策規(guī)定不能買賣的農(nóng)村宅基地將有望進(jìn)入市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)，逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。這項(xiàng)新政將為目前陷入僵局的小產(chǎn)權(quán)房打開(kāi)一條活路，使其獲得國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，并進(jìn)而對(duì)理順我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要作用。
目前，我國(guó)的城鄉(xiāng)土地實(shí)行的是二元化制度。在城市里，土地所有權(quán)歸于國(guó)家，居民購(gòu)置的商品房，盡管房?jī)r(jià)中含有向政府支付土地資金的成本，但土地并沒(méi)有隨著房屋產(chǎn)權(quán)一起轉(zhuǎn)移給業(yè)主。在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民享有國(guó)家法律承認(rèn)的宅基地的權(quán)利，但政策面上又規(guī)定農(nóng)民的宅基地不能轉(zhuǎn)讓，因此他們對(duì)宅基地?fù)碛械臋?quán)利實(shí)際上是不完整的。一個(gè)突出的矛盾是，農(nóng)民在自己的宅基地上建起的房屋，特別是由農(nóng)村組建的建筑企業(yè)將農(nóng)民土地集中起來(lái)，按城市商品房模式建造的住房在出售以后，由于缺少這部分土地交易的合法性，導(dǎo)致入住的業(yè)主不能得到國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
這種利用農(nóng)村土地建造而得不到國(guó)家產(chǎn)權(quán)證書(shū)的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于不存在國(guó)家推地形成的高昂的土地交易價(jià)格，房?jī)r(jià)大都比較低，對(duì)中低收入者有很大的吸引力，在一些大城市周邊地區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。前幾年，它被一些地方政府視為違章建筑，甚至強(qiáng)行拆除。近兩年政策面上對(duì)此采取了回避的態(tài)度。現(xiàn)在如果通過(guò)修法，有望使這一問(wèn)題的解決獲得突破。如果賦予農(nóng)村宅基地可以入市交易的自由，這部分小產(chǎn)權(quán)房就有了正名的機(jī)會(huì)。考慮到大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主是城市居民和異地“漂”在城市之中的中低收入者，這對(duì)保護(hù)底層民眾的利益是有一定的積極意義的。
現(xiàn)行的政策將農(nóng)地入市的權(quán)力一門關(guān)死，從表面上看是國(guó)家為了保護(hù)農(nóng)民利益，不讓他們因?yàn)橘u地而失去居住場(chǎng)所。但是，深入想一想，這其實(shí)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期城鄉(xiāng)嚴(yán)格分治之下產(chǎn)生的思維，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系確定之后，農(nóng)民要不要賣地，他們完全可以自行決定，事實(shí)上他們只會(huì)比政府想得更周到。而當(dāng)政府向農(nóng)民征地的時(shí)候，政府運(yùn)用的是剛性的行政權(quán)力來(lái)定價(jià)，農(nóng)民能夠得到的只是低廉的征地補(bǔ)償，但政府卻可以轉(zhuǎn)手將征得的土地通過(guò)“招拍掛”的途徑出售給開(kāi)發(fā)商。在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)民承載于土地的權(quán)利受到了不小的損害。
由于土地的供應(yīng)完全由政府控制，缺少了農(nóng)民自主的農(nóng)地入市，造成的結(jié)果便是土地供應(yīng)緊張，地價(jià)畸高，即使是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，各地仍然頻頻出現(xiàn)各種“地王”。始于上屆政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延續(xù)至今已有數(shù)年，但調(diào)控效果并不理想，其中一個(gè)重要原因是，在土地完全由政府控制的環(huán)境之下，政府通過(guò)對(duì)土地的壟斷成為市場(chǎng)利益的最大獲取者，而政府又難以通過(guò)自己的手來(lái)打破這種格局，特別是在“土地財(cái)政”制度形成以后，政府更是缺少調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、降低房?jī)r(jià)的動(dòng)力。如果農(nóng)地入市成為現(xiàn)實(shí)，完全由政府控制的鐵板一塊的土地供應(yīng)就被撕開(kāi)了一條縫隙，在“鯰魚(yú)效應(yīng)”的作用下，無(wú)疑可以對(duì)目前瘋狂上漲的土地價(jià)格起到一定的抑制作用。如果由農(nóng)民或農(nóng)村組織和開(kāi)發(fā)商直接談判，農(nóng)民可以得到更多的收獲，而開(kāi)發(fā)商也完全可能以低于現(xiàn)行高價(jià)的成本獲得土地。因此，農(nóng)地入市是理順我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的關(guān)鍵一步。
當(dāng)然，我們需要意識(shí)到的是，農(nóng)地入市所帶來(lái)的結(jié)果，不僅是給部分“小產(chǎn)權(quán)房”正名，而且會(huì)引起現(xiàn)存房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局的很大變化，市場(chǎng)中的另一部分群體很可能會(huì)利益受損。如果部分“小產(chǎn)權(quán)房”獲得合法地位，當(dāng)其達(dá)到一定規(guī)模，其較低的購(gòu)房成本勢(shì)必對(duì)現(xiàn)有的商品房交易價(jià)格形成沖擊，從而可能引起商品房業(yè)主的抵制。因此，推進(jìn)農(nóng)地入市不可能一帆風(fēng)順，還需要政策面上進(jìn)行細(xì)致的考慮，通過(guò)博弈達(dá)成能夠讓各種市場(chǎng)群體縮小利益分歧的政策。
