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2025年03月13日
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溫州有了首個(gè)案例，因?yàn)橘?gòu)房者違約被司法拘留。通常購(gòu)房者違約，以支付違約金終結(jié)，此案開創(chuàng)了不履約就坐班房的先河。這說明，溫州房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)崩潰。
購(gòu)房者不履約的動(dòng)機(jī)很明顯，溫州商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)下跌到違約金以下，購(gòu)房者繼續(xù)履約只會(huì)造成更大的損失，直接造成購(gòu)房者資產(chǎn)負(fù)債表的惡化：資產(chǎn)在此處指商品房?jī)r(jià)格跌跌不休，購(gòu)房者所借的購(gòu)房款也即負(fù)債價(jià)值沒有下跌，如果購(gòu)房者使用的是自有資金，每年自有資金的理財(cái)收益起碼可以達(dá)到4%以上，如果購(gòu)房不賺反賠，因此違約。
購(gòu)房者已經(jīng)承擔(dān)了違約費(fèi)用。比如在溫州此案中，原告永嘉中廈房地產(chǎn)開發(fā)公司，要求購(gòu)房者履行購(gòu)房合同（購(gòu)買鉑晶嘉園）。而購(gòu)房合同明文寫道，購(gòu)房者不按時(shí)按揭或者分期付款則支出首付款的20%作為違約金，而現(xiàn)在購(gòu)房者愿意損失違約金，開發(fā)商不愿意索要違約金，看來交易雙方都認(rèn)定，鉑晶嘉園下跌幅度必然在首付款的20%以上，也就是整體購(gòu)房款的6%以上。
永嘉縣法院的判決有偏袒開發(fā)商之嫌。
按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金的數(shù)額允許合同雙方當(dāng)事人通過協(xié)商的方式事先約定，合同的不履行、不適當(dāng)履行、遲延履行等，都可以導(dǎo)致違約金的支付。而按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。此時(shí)開發(fā)商應(yīng)該提出證據(jù)，要求提高違約金，而不是讓不愿意購(gòu)房者坐班房。
即使讓人坐班房，也緩解不了退房潮，除非溫州政府有本事讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖，讓房?jī)r(jià)從低位上升。鄂爾多斯（600295）政府沒有辦法強(qiáng)迫民眾購(gòu)房，溫州政府也沒有。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)（博客，微博）》報(bào)道，鉑晶嘉園退房潮并非個(gè)案。溫州多家樓盤價(jià)格均被腰斬，溫州房?jī)r(jià)與2009年、2010年和2011年時(shí)的高位相比，回調(diào)了大約30%~50%。
就人口規(guī)模論，溫州是三線城市，但當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化程度發(fā)達(dá)、富裕居民投資意識(shí)強(qiáng)，從房?jī)r(jià)來看是中國(guó)的一線城市。到2010年時(shí)，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)在3萬元/平方米之上，超過北京、上海等一線城市中心相同區(qū)位房?jī)r(jià)。當(dāng)溫州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行銀行壞帳率上升，溫州人紛紛外出淘金，高利貸鏈條開始崩斷，房地產(chǎn)洗牌在所難免。浙江省溫州市物價(jià)局近期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年溫州市住宅交易價(jià)格明顯下降，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均價(jià)25886元/平方米，同比下降24%。
溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的去庫存壓力，2013年溫州市區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)可能達(dá)到160萬平方米，該供應(yīng)量是2012年市區(qū)新建商品住宅銷售量的2.4倍，是近幾年樓市銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍，預(yù)計(jì)需要約29個(gè)月去庫存。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行往往與實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整并行，加劇了轉(zhuǎn)型的痛苦程度，這也不難理解，為什么不買房就要坐班房了。
所有房地產(chǎn)泡沫崩潰的城市，都有著相同的癥狀，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型找不到北，房?jī)r(jià)前期上漲過快吸引不了足夠的資金與人口進(jìn)入，當(dāng)?shù)氐叵陆鹑凇⒏呃J市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)背后往往是幾十倍的金融杠桿。
從長(zhǎng)期來看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)上升富裕人群增加，是夯實(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)；從救急舉措看，吸引移民與外來資金進(jìn)入，是填補(bǔ)房地產(chǎn)洼地的辦法，如北美多倫多、美國(guó)加州等移民進(jìn)入地，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，人口與資金撤出，市場(chǎng)萬難上升。永嘉縣法院此舉，正印證了一句話，病急亂投醫(yī)。
其他新城規(guī)模龐大，地方債務(wù)高企，吸引不了人口與資金的三線城市，面臨與溫州一樣的結(jié)果，只是來得遲些罷了。
與其讓人坐班房，溫州市政府不如想想辦法，趕緊吸引人口與資金回歸吧。否則，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圣地，會(huì)成為繼海南、鄂爾多斯之后的第三個(gè)房地產(chǎn)泡沫崩潰之地。
