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2025年03月13日
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制圖：張芳曼
我們究竟缺不缺住房——住房：總量充足，區域性短缺
國家統計局公布的數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，占房地產開發投資的比重為68.8%。圖為廣州臨江大道旁的一處新住宅樓。
似乎每個人都在抱怨沒有房子，大城市居不易，漂泊在“北上廣”，很多人都在為難以擁有一套自己的住房發愁。
似乎每個人又都不缺房子，提起故鄉好，很多人都會說“老家空著房子沒人住，房價又低，不如回去算了”。
我們到底缺不缺房子？
這個看似簡單的問題，答案卻莫衷一是。所有的房地產調控政策，目標都是平衡供求關系，從而促進市場穩定健康。如果連基本的住房需求都不清楚，難免影響政策的效果，造成資源浪費，甚至加劇市場的供求矛盾。摸清住房需求的“底數”，正變得越來越迫切。
戶均1.02套房 總量告別短缺時代
●到2015年即“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來
十幾年前，人們住地下室、住筒子樓、與另外一家合住一套房子，幾乎每個地方、每個人都缺房子。如今，至少在總量上，這一狀況已經得到了根本性的改變。
數據顯示，1998年我國實施住房市場化改革以來，住宅投資保持快速增長，住房供給快速增加。1998年到2012年，我國城鎮住宅投資額由4311億元增加到5.7萬億元，年均增長20.4%；住宅竣工面積從4.8億平方米增加到10.7億平方米，年均增長5.9%，15年來我國累計住宅竣工面積達104億平方米。
國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，房改以來大規模的住房建設，使我國住房市場發生了深刻的變化。根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。
央行調查統計司的有關研究也顯示，1991年到2012年我國城鎮住宅竣工套數約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮居民住宅存量為8000萬套計，當前我國城鎮住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國城鎮人口數為7.12億，以2011年城市戶均人口數(2.87人/戶)計算，我國城鎮居民家庭數已達到2.48億戶。因而，估算我國城鎮戶均住房套數約為1套。
“到2015年，‘十二五’末，我國家庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。”任興洲說，“中國住房最短缺的時候已經過去了。”
有業內人士認為，上述這些估算可能還是低估了目前的存量房水平。由于房屋登記制度不完善，大量房改以前單位分配的公房和小產權房沒有進行有效登記，如果算上這些住房，存量房的數字可能更龐大。
不僅戶均擁有的套數在增加，房改十幾年以來人均住房面積也快速增長。今年兩會的《政府工作報告》指出，到2012年底，中國城鎮人均住房面積達到32.9平方米。這一數字比1998年增加了14平方米，年均增加1.1平方米，遠高于房改前(1978—1998)年均增加0.6平方米的水平。
任興洲表示，雖然戶均擁有住房已達到1套左右，但如果計算帶廁所廚房的成套住房，這個數字就下降到0.72套。因此，下一步住房市場除了數量型發展，更要注重提高住房的質量和舒適度。
也有專家指出，由于我國正處在城鎮化快速發展和人民生活水平不斷提高的階段，未來10年到20年，住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮外來人口的首次置業需求，也有居民改善住房條件的需求，從這種動態視角來看，或許中國的住房還將長期處于相對短缺狀態。
區域之間差異大 調控應該差別化
●城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應越緊張
“戶均擁有1.02套房”的說法，不少人對此表示質疑，認為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時擁有一套自己的房子而發愁。
盡管我們已經在總量上告別了住房的絕對短缺，但不同城市、不同區域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。
“如果說10年前各個地方都缺房子的話，現在不同城市已經出現嚴重的分化。”任興洲說，北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市住房供不應求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對欠發達的東北、西部地區也在大量進行房地產開發，這些地方應該說已經不缺住房了，今后甚至會出現供過于求的情況，存在一定風險。
不動產的地域性和不可遷移，決定了地區之間必然有很大差異。央行有關研究報告顯示，全國除西藏外的30個省份中，2007年—2011年城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，比值越低則說明住房供應越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區多為東北、西部地區，分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。
無論是一線城市的供不應求還是部分二、三線城市供過于求，都在積累著樓市的風險。中國指數研究院近期對100個城市的一項調研指出，目前有3個二線城市在售項目總規模超過1億平方米，超過北京。另有2個城市在售項目超過8000萬平方米，已超過上海。同時部分二、三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。而一線城市盡管土地供應量和在售項目規模也在全國位居前列，但由于需求特別旺盛、購買力強，現有供應量可供消化的時間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續發展，一線城市的房價上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。
“樓市調控應該重視住房市場的差異化，政策需要更加細致、更有針對性，避免一刀切。”任興洲說。最近出臺的“國五條”細則就明確要求，各省要更加注重區域差異，加強分類指導，對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。
除了區域上的不平衡，住房供應還存在著類型上的結構性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，當前樓市調控政策的核心是強調“控制投機投資性需求，滿足合理住房需求”，這個政策方向應該長期堅持不動搖，同時與加強保障房建設和反腐敗結合起來，力求改變當前住房資源占有不平衡的情況。
應啟動普查盡快摸清底數
●上一次房屋普查是1985年，呼吁盡快開展全國性的城鎮住房普查。同時，政府要從更高層面統籌安排，全面了解住房需求
“你們對當地的住房保有情況和供需狀況了解得清楚嗎？未來幾年大概要建設多少房子，有據可查嗎？”記者就這一問題詢問了多位城市住房主管部門的負責人，得到的答案都比較模糊。其中一位負責人告訴記者：“我們每年制定土地和住房供應的相關計劃，基本上是參考前幾年的供應量和銷售量來制定。至于跟需求是否匹配，到底缺不缺房子，因為底數不清，更多時候是憑感覺。而住房的開發建設現在更多的是市場導向，開發商預期好，愿意拿地開發，我們當然歡迎。最后能不能賣得好，與市場需求有關，也和開發商自身營銷水平和控制風險的能力有關。”
作為制定“十二五”城鎮住房建設中長期規劃的牽頭單位，中國房地產協會在制定規劃的過程中也深深感到底數不清的困擾。“我們一直在呼吁盡快開展一次全國性的城鎮住房普查，上一次房屋普查已經是1985年的事情了，現在城市居民的住房狀況已經發生了翻天覆地的變化。”協會副會長朱中一表示，只有通過住房普查摸清需求的底數，才能了解清楚各地到底缺不缺房子，缺多少，缺什么類型的房子。從而才能更科學地制定土地和住房供應的規劃，更有針對性地對住房市場進行調控。
無論是商品房還是保障房建設，底數不清都造成了困擾。為了讓保障房建設的品種、數量與當地住房需求盡可能地匹配，2011年下半年，陜西省組織了一次涉及200多萬戶、規模浩大的中低收入家庭住房情況調查。為了保證調查得到盡可能翔實的數據，陜西住建廳通過報紙、電視、社區張貼通知、發送公益短信等方式進行宣傳；同時，與社區入戶服務相結合，對行動不方便等情況特殊的人群做到上門服務。住建廳還專門從10所高校抽調1000名大學生，經培訓后深入到全省各縣區協助調查。在普查數據的基礎上，陜西省制定了未來幾年的保障房建設規劃。
“弄清了家底以后，今后動態調整的工作量就小了很多。”陜西省住建廳有關負責人告訴記者，“不過過程非常艱辛。這還只是對困難家庭的普查，全面的住房普查成本更高、更艱難，不是一個部門能組織的，需要政府從更高層面統籌安排。”
要更好地了解住房需求的變化，對住房占有不平衡的情況有據可查，住房信息系統的建設和聯網被寄予厚望。住建部副部長齊驥近日表示，目前40個城市的住房信息聯網已經完成，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯網工作。但事實上，住房信息聯網推進的進度并不理想，阻力重重。清華大學房地產研究中心主任劉洪玉認為，主要的阻力來自大家對這些信息可能被不正確、不理智、甚至不合法使用的擔憂。所以，針對涉及個人隱私的住房信息使用，應該抓緊研究制定相關的行政法規，通過規范信息使用來消除阻力。
