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2025年03月13日
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2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從財(cái)稅、信貸、土地和市場(chǎng)監(jiān)管等經(jīng)濟(jì)和法律手段，演變?yōu)閺?qiáng)化運(yùn)用行政手段，現(xiàn)已形成限購(gòu)、限貸、限價(jià)、加快保障房建設(shè)和行政問(wèn)責(zé)等“三限一保一問(wèn)責(zé)”調(diào)控措施。最近的調(diào)控政策進(jìn)一步通過(guò)貸款等經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)住房開發(fā)和供給，發(fā)展部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)、增加穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的政策措施。隨著市場(chǎng)不斷發(fā)展，調(diào)控政策將會(huì)進(jìn)一步完善。
應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨于精細(xì)化。十年來(lái)，調(diào)控政策不斷從原則性規(guī)定向定量轉(zhuǎn)變，二套房最低首付比例從50%提高到60%，二手房交易繳納所得稅從模糊規(guī)定到明確20%的稅率，都將對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房形成明顯約束。同時(shí)，對(duì)自主性住房需求進(jìn)行了明確區(qū)分，并予以政策鼓勵(lì)。此外，調(diào)控政策正從開發(fā)商和購(gòu)房者兩個(gè)層面向地方政府、開發(fā)企業(yè)、銀行、購(gòu)房者中介等全方位擴(kuò)展，正在進(jìn)一步整合稅收、金融等部門信息記錄，將對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素形成更精準(zhǔn)的打擊。
此外，房地產(chǎn)調(diào)控更加重視長(zhǎng)期制度建設(shè)。隨著保障性住房建設(shè)加快和制度不斷完善，2010年后幾乎每次都將住房保障作為調(diào)控政策的重要內(nèi)容，住房保障正成為解決城鎮(zhèn)居民住房困難的重要渠道。2010-2012年，各類保障性住房新開工超過(guò)2400萬(wàn)套，基本建成超過(guò)1370萬(wàn)套，至2012年底，實(shí)物住房保障覆蓋范圍達(dá)12.5%。“十二五”規(guī)劃提出2015年末覆蓋20%左右的家庭，力爭(zhēng)使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決。
然而，值得注意的是，盡管十年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但調(diào)控目標(biāo)并未完全實(shí)現(xiàn)，這就需要對(duì)調(diào)控政策和原有思路進(jìn)行總結(jié)反思。我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、居民收入總體不高且差距較大的發(fā)展階段，現(xiàn)行財(cái)稅體制、政績(jī)考核、土地管理等體制機(jī)制又有諸多需完善之處。住房?jī)r(jià)格偏高、分布不均衡等都是在這一大背景下產(chǎn)生的附屬問(wèn)題。因此，解決中國(guó)住房問(wèn)題不能局限于住房領(lǐng)域，應(yīng)在更寬視角和更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)考慮問(wèn)題。
首先，改革房地產(chǎn)稅費(fèi)制度和政績(jī)考核體系，使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政的束縛。改革房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，一要精簡(jiǎn)合并現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，重構(gòu)完善的房地產(chǎn)新稅制，保留開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，交易環(huán)節(jié)的所得稅及印花稅，保留土地增值稅；將耕地占用稅改為資源稅，豐富資源稅種；取消開發(fā)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；新開征保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政由“土地出讓收入為主”向“土地稅收收入為主”轉(zhuǎn)型，由一次性收入向分年收入轉(zhuǎn)變。二要調(diào)整征稅范圍和稅率。兼顧財(cái)政收支需要和納稅人的負(fù)擔(dān)能力，調(diào)整稅基評(píng)估和稅率，明確稅收減免范圍。三要改善房產(chǎn)稅征收管理機(jī)制，加強(qiáng)基層稅務(wù)部門房產(chǎn)稅的征收管理，提高征稅工作效率，部門間加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立房產(chǎn)、土管、城建、稅務(wù)、民政、公安、銀行等部門的協(xié)調(diào)機(jī)制。四要徹底規(guī)范收費(fèi)。最大限度減少行政審批，控制政府規(guī)模，取消事業(yè)性收費(fèi)，公開和規(guī)范經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)種類和標(biāo)準(zhǔn)，改革完善國(guó)有土地出讓制度，公開土地出讓金用途接受監(jiān)督，壓縮收費(fèi)和地價(jià)上漲幅度。
其次，加強(qiáng)住房領(lǐng)域基礎(chǔ)工作，確保政策和制度的執(zhí)行。一是將存量住房信息集中聯(lián)網(wǎng)。存量住房的總量、戶型及不同地區(qū)分布情況，家庭存量住房擁有情況及存量房的入住情況。二是準(zhǔn)確測(cè)算城鎮(zhèn)新增住房需求及分布情況。不同家庭收入及增長(zhǎng)情況，及對(duì)增量住房的需求情況，全國(guó)住房建設(shè)用地潛在供給量和分布情況。三是進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成情況。要公開不同地塊的出讓價(jià)格情況，各地房地產(chǎn)開發(fā)的稅費(fèi)種類及征收情況，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本。四是加快建立家庭和企業(yè)的誠(chéng)信數(shù)據(jù)庫(kù)。做好信息公開公示，減少企業(yè)捂盤、囤地行為，防止家庭在保障房申請(qǐng)環(huán)節(jié)失信行為。
再次，多措并舉增加住房供給。要改革土地管理制度，改革單一“價(jià)高者得”國(guó)有土地出讓原則，完善綜合評(píng)標(biāo)、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)等多種制度方法，降低地價(jià)成本。分類分層次清理小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。挖掘城鄉(xiāng)建設(shè)用地潛力，擴(kuò)大土地供應(yīng)量，首先保證保障性住房工程建設(shè)和中小套型普通商品住房用地需求，降低土地價(jià)格。同時(shí)，嚴(yán)厲打擊捂地捂盤、發(fā)布虛假信息、內(nèi)部操作、哄抬房?jī)r(jià)行為。
第四，通過(guò)財(cái)稅金融政策區(qū)別管理住房需求。在完備準(zhǔn)確的信息基礎(chǔ)上，制定實(shí)施差別化的稅收制度和融資制度，既要擠出投資投機(jī)購(gòu)房需求，促進(jìn)中高端住房市場(chǎng)的供需兩旺和價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行，又要合理引導(dǎo)和疏導(dǎo)剛性需求。
第五，建立適合我國(guó)國(guó)情的基本住房保障體系。應(yīng)統(tǒng)籌設(shè)計(jì)我國(guó)基本住房制度架構(gòu)，建立基本住房保障體系，即在對(duì)家庭和住房一一對(duì)應(yīng)進(jìn)行分類基礎(chǔ)上，建立的分類科學(xué)、制度完善、政策配套、組織有力的制度政策和組織機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)集合。
最后，推進(jìn)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的幾個(gè)領(lǐng)域改革。要在新一輪城鎮(zhèn)化進(jìn)程中加速推進(jìn)教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等基本公共服務(wù)均等化。重點(diǎn)發(fā)展大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，打造一大批衛(wèi)星城，分散承擔(dān)大城市的部分產(chǎn)業(yè)和城市功能，使其既與大城市形成良性互補(bǔ)，又具有與大城市相當(dāng)?shù)纳妗l(fā)展機(jī)會(huì)，提高其對(duì)人口的吸引能力。同時(shí)，完善資本市場(chǎng)管理制度，豐富居民投資渠道。長(zhǎng)期以來(lái)，通脹預(yù)期催生居民的投資保值需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)前發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為刺激經(jīng)濟(jì)無(wú)限量、無(wú)限期實(shí)施量化寬松貨幣政策，極有可能繼續(xù)推高通脹預(yù)期，給房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)新壓力。出路在于，要通過(guò)發(fā)展資本市場(chǎng)豐富居民投資渠道，分散過(guò)于集中的投資保值需求。此外，落實(shí)《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見的通知》精神，推進(jìn)收入分配改革，促進(jìn)家庭間住房均衡分布。規(guī)范收入分配秩序，增加普通居民收入，調(diào)節(jié)過(guò)高收入，保護(hù)合法收入，限制灰色收入，取締非法收入。逐步提高居民收入在國(guó)民收入分配中的比重、勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重，提升社會(huì)保障和就業(yè)等民生支出占財(cái)政支出比重。有效縮小行業(yè)、區(qū)域和居民之間收入差距，擴(kuò)大中等收入群體，逐步形成“橄欖型”收入分布結(jié)構(gòu)。
