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    近日和一個城市新區的朋友聊起有關新型城鎮化的話題，他的困惑是：就其在的新區建設而言，經過上一輪的開發積累，基礎設施建設達到了前所未有的高度，道路、寫字樓和輕軌站的布局基本完成，看到現在媒體上對新型城鎮化的熱烈討論，不明白的是，接下來通過大規模資本投入進行快速的城市開發建設的模式還行得通嗎？

    之所以有此困惑，一方面他已經明顯感覺到國家和銀行對城市建設方面的資金投放已經收緊，這使得他們的壓力倍增。與此同時，媒體上很多的專家都分析稱，由于缺乏根本性的變革，國家城鎮化難免在此走向老路，再次走向以土地運作為基礎的房地產開發的模式。

    房地產化的城鎮化或城市化，在國家新型城鎮化的表述中，還屬于鼓勵的方向嗎？

    既有開發者的困惑雖然存在，但就我所知，已經有很多的房地產企業，甚至之前從來沒有進行過房地產開發的企業，通過與地方政府的合作，以新型城鎮化建設的名義進行大規模的圈地，說好聽點是，“開始在全國進行新型城鎮化的布局”。這些地塊小則五六平方公里，大則四五十平方公里，有的位于區域性中心城市的周邊，有的甚至是在農村地區腹地。很顯然，這些規模的土地開發，依靠傳統的地產開發思維模式顯然無法適用，無論是從人口集聚、產業集聚、基礎設施布局，以及將來的這一地區的社會管理，都對經營者提出了更高更綜合的要求。

    圈地容易運作難，但這個時候談具體的運作難度問題可能還不是最關鍵的，最重要的是，為什么在國家最重要的戰略文本中和國家有關主要領導人的有關談話中都頻繁提到新型城鎮化戰略，迅速的被解讀為遭遇不景氣的房地產市場的解套機遇，并引發了新一輪大規模的圈地和房地產熱潮。

    我最近將媒體上出現的和有些所謂專家所引用的有關新型城鎮化政治文本和政策文本進行了收集，并仔細閱讀，得出的觀察結論是主要包括：新一輪的城鎮化的，雖然按照國家現代化進程中城鎮化發展的普遍規律，中國依然處在一個快速城鎮化的階段，也就是說，有關城鎮化的基礎設施建設和投資，包括房地產開發依然會增長，但就國家的戰略導向而言，中國新一輪城鎮化的核心更多是解決存量的農民工融入城市的問題，以及與此密切相關的基本公共服務均等化改革問題，也就是所謂的人的城鎮化問題。

    此外，將會對既有的城市化所累積的城市交通、環境、社會等方面的困境進行紓解，提升城鎮化的質量。還可以關注一下城市群內部的協調發展問題。這些都是提升城鎮化質量的戰略安排，并將有一系列的政策支持安排。

    我對開始提到的那位新區朋友的回答是，可以將新型城鎮化理解為更綜合的國家改革平臺設計，無論是新區的開發建設也好，還是在農村地區以新型城鎮化的名義進行的房地產開發而言，傳統的房地產化的思路都難以為繼。挑戰不僅來自在新的市場環境和國家戰略導向下，這些區域的投資強度難以保障。更大的挑戰是，無論是開發商甚至地方政府部門，都缺少在一個地區快速建設一個具有社會、政治、文化等綜合性意義的城市或城鎮社區的綜合性解決方案的能力。如果僅僅是將原有的城鎮化模式搬到一個新的土地面積上進行開發，原來的問題將更大規模的出現。比如，雖然中國有著全球第一大人口規模，但現在很多建設的很漂亮的新區，卻因為沒有人生活而陷入困境和爭議，雖然中國成了世界第一制造業大國，經濟總量居世界第二，但很多建設得很漂亮的地區，卻因為沒有產業支撐，陷入財務和社會的雙重危機。

    新型城鎮化并非是房地產化城鎮化的再次重演。之所以這么說，并非主要基于中央的戰略文本和有關領導人言論的解讀，就是從商業模式的角度而言，房地產化思維的城鎮化建設都不現實，在進行類似圈地的過程中，有關各方都應該慎之又慎。