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2025年03月15日
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- 樓市調(diào)控加碼傳言重挫地產(chǎn)股
- 專(zhuān)家表示春節(jié)后至5月為政策敏感期
- 銀行稱(chēng)即便調(diào)整也不會(huì)影響已經(jīng)遞交的房貸申請(qǐng)
- 差別化信貸
2011年1月起，國(guó)務(wù)院要求各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋貸款實(shí)行差別化信貸：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
一則“風(fēng)聲”微博再掀敏感樓市波瀾。昨日有微博傳言稱(chēng)，近期相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺(tái)，目前待選方案有2種，“二套房七成首付+貸款利率為1.3倍”，實(shí)施時(shí)間未確定。
針對(duì)這一傳聞，多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人昨日均表示，“聽(tīng)到風(fēng)聲已經(jīng)有一段時(shí)間”、“目前只能說(shuō)是傳言”，到目前為止尚未接到調(diào)整二套房貸政策的通知。上海某區(qū)房管局負(fù)責(zé)人也表示“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)”。
受上述傳聞?dòng)绊懀蛉盏禺a(chǎn)股集體暴跌，招保萬(wàn)金四只地產(chǎn)龍頭股齊齊下挫。截至收盤(pán)，金地集團(tuán)跌幅超過(guò)7%，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和萬(wàn)科A跌幅均超過(guò)4%。
房地產(chǎn)調(diào)控傳言再起
財(cái)聯(lián)社微博昨日發(fā)布消息稱(chēng)：近期相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺(tái)，“二套房貸需七成首付(原為六成)，而貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍(原為1.1倍)。”而該微博賬號(hào)曾于前日發(fā)布過(guò)“夜間重磅：周四樓市或有政策出臺(tái)”的微博。
據(jù)早報(bào)記者測(cè)算，若二套房貸款利率由目前的1.1倍提高至1.3倍，以一套房貸款20年、100萬(wàn)元的總利息差距在13萬(wàn)元左右。
“(近期)不會(huì)出新政策，否則市場(chǎng)會(huì)亂掉的。”上海某區(qū)房管局市場(chǎng)科負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在地方政府剛剛完成換屆，即便是全國(guó)“兩會(huì)”后中央政府完成換屆，由于人事變動(dòng)剛剛完成，也不會(huì)立即出臺(tái)有重大影響的調(diào)控措施。
上海某區(qū)房管局負(fù)責(zé)人在接受早報(bào)記者采訪時(shí)也證實(shí)了上述說(shuō)法。“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)(要出臺(tái)新的二套房貸調(diào)控措施)，而且提高二套房首付比例、調(diào)整稅率等，也不是房管局的事，限購(gòu)政策也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有新的變化。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“我本人沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)，都是你們?cè)谡f(shuō)，我今天都接了好幾個(gè)記者的電話了。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)前會(huì)長(zhǎng)聶梅生昨日稱(chēng)。她同時(shí)表示，雖然尚未聽(tīng)說(shuō)會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，但就近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不排除出臺(tái)這類(lèi)政策的可能。
“這類(lèi)信息不可能讓我知道，知道我也不會(huì)說(shuō)。”住建部政策研究中心前主任陳淮表示，二套房貸首付比例原本就是規(guī)定的“六成起”，傳言的七成也不能算是新政策。
銀行稱(chēng)尚未接到通知
針對(duì)二套房貸收緊的傳言，多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人昨日表示，到目前為止還未接到相關(guān)通知。截至昨日，工農(nóng)中建交五大國(guó)有銀行在上海地區(qū)實(shí)行的二套房房貸政策均與之前保持一致——首付不低于六成，基準(zhǔn)利率至少上浮1.1倍。
“我們也是在年前才聽(tīng)說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)可能會(huì)考慮提高二套房貸的首付比例和利率，畢竟相比首套房貸而言，辦理二套房貸的客戶(hù)，非自住或投機(jī)性的人可能會(huì)多一點(diǎn)。”一受訪的銀行人士說(shuō)。
“二套房的房貸利率可能會(huì)提高。”一大行人士稱(chēng)。 “即便調(diào)整也不會(huì)影響到已經(jīng)遞交上來(lái)的房貸申請(qǐng)。”另一國(guó)有大行房貸業(yè)務(wù)人士稱(chēng)，按照該行以往房貸政策調(diào)整的慣例，新的房貸政策一般僅會(huì)對(duì)新政出臺(tái)以后遞交的房貸申請(qǐng)產(chǎn)生效力。
“從目前的情況看，受理首套房貸和二套房貸的筆數(shù)一般是八二開(kāi)或七三開(kāi)。”一大行分支機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，銀行受理的大部分按揭業(yè)務(wù)都是辦理首套房貸，換句話說(shuō)都是購(gòu)買(mǎi)首套房的剛性需求，據(jù)此可以判斷，二套房貸新政對(duì)銀行按揭業(yè)務(wù)的影響可能較為有限。
談及對(duì)首套房貸的影響，受訪的銀行人士認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)調(diào)的是差別性的住房政策，可能出臺(tái)的二套房貸新政不會(huì)影響到各家銀行的首套房貸定價(jià)。“首套房最低優(yōu)惠利率是各行自己掌握的，目前不變。”一大行人士表示。
關(guān)于傳聞中的新政出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，受訪銀行人士的說(shuō)法不一。多數(shù)受訪的銀行房貸業(yè)務(wù)人士稱(chēng)，新政應(yīng)會(huì)在全國(guó)“兩會(huì)”之后出臺(tái)，亦有大行的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“據(jù)說(shuō)會(huì)在‘兩會(huì)’之前”。
央媒暗示調(diào)控或加碼
值得注意的是，新華社本月15日發(fā)文指出，自2012年下半年以來(lái)，我國(guó)各地樓市加速回暖。面對(duì)不斷走高的樓市預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，現(xiàn)有的調(diào)控政策不僅不會(huì)放松，而且有進(jìn)一步加強(qiáng)的可能性，“調(diào)控還有很多牌”。
文章援引上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的表述稱(chēng)，“房貸也有進(jìn)一步收緊的可能，三套繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠可能減少或取消，最大調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。”
楊紅旭昨日則表示，春節(jié)過(guò)后至5月，是新政窗口期。而對(duì)于網(wǎng)傳二套房貸提至七成首付，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍，“寧可信其有！”
《人民日?qǐng)?bào)》海外版1月9日亦發(fā)表文章稱(chēng)，樓市調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)不存在政策“撞車(chē)”，管理層繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，表明抑制樓市過(guò)熱不僅是當(dāng)前調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的需要，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全平穩(wěn)運(yùn)行、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的重要保障。
文章指出，穩(wěn)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控是不矛盾的。過(guò)去依靠房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這種增長(zhǎng)模式消耗大量資源、占用大量的土地，同時(shí)造成了大量的產(chǎn)能過(guò)剩。
文章認(rèn)為，如果不調(diào)控，一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來(lái)越受冷落，另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)累積越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，是主動(dòng)順應(yīng)未來(lái)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)著陸。
圓桌觀點(diǎn)
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉：
二套房貸新政實(shí)施的可能性不高，而且即使實(shí)施影響也有限。從2012年中開(kāi)始的市場(chǎng)反彈，主要出現(xiàn)在一線城市，并非全國(guó)性反彈，在三四線城市大部分房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)，不存在全面出臺(tái)調(diào)控政策的空間。
相比首套房，二套房購(gòu)房者的支付能力更強(qiáng)，同樣增加一成首付，對(duì)于首套房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能會(huì)抑制30%的需求，而對(duì)于二套房來(lái)說(shuō)，增加一成首付的影響非常小。再?gòu)馁J款利率增加角度看，貸款20年，100萬(wàn)元的總利息差距在13萬(wàn)左右，而且大部分二套房購(gòu)房者的還款能力都比較強(qiáng)。
上海同策資深分析師宋紅衛(wèi)：
這個(gè)只是市場(chǎng)的傳聞，但是后期出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控加嚴(yán)的可能性較大。不僅僅是二套房，現(xiàn)在國(guó)有四大行中，除了工商銀行以外，其他銀行在蘇州的首套房?jī)?yōu)惠利率都從9折上升到9.5折。如果二套房貸首付比例從六成提高到七成，對(duì)于樓市會(huì)有一定影響，但影響不會(huì)太大，畢竟仍保留著購(gòu)房資格，隨著居民收入的增長(zhǎng)，以及其他行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，資金回流到房地產(chǎn)的可能性也會(huì)加大，尤其是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較大。
