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2025年03月15日
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2月1日傍晚18時，經過近9個小時鏖戰，外灘國際金融服務中心(8-1)地塊終于有了主人。戴志康率領的上海證大[0.32 -1.56%]置業以92.2億元“虎口奪食”，樓面單價達到34148元/平方米。
外灘金融集聚帶賣出的這第一塊地，便輕松取代幾天前剛剛誕生的中海地產北京豐臺區六圈A居住項目地塊，成為中國新地王。
相比于北京的央企兇猛，在上海，這次是民企贏得了地王。中華企業[13.17 0.08%]、太平洋[15.95 1.40%]人壽和泰康人壽聯合體，還有上海新黃浦[15.21 -0.33%]，兩大國資均悉數落敗。
不過，對于地方政府來說，什么性質的企業拿地、具體哪些資金參與并不重要，重要的是地王依然不愁銷路。在當下住宅土地市場面臨巨大的宏觀調控壓力時，商辦類土地及時接過地王的大旗，讓土地財政找到了“接力棒”。
9小時“馬拉松”
從早上9：30土地投標會開始，直到傍晚18：00新地王煉成，上海完成了有史以來耗時最長的一次土地出讓。
外灘國際金融服務中心(8-1)地塊，東至中山東二路，南至東門路，西至人民路，北至龍潭路，出讓面積45471.9平方米，地上建筑面積上限27萬平方米。位置隔黃浦江與小陸家嘴[22.53 0.40%]相望，處于外灘絕版地段，是業內公認的寶地。
該地塊自去年年底推出以來，受到包括李嘉誠在內的眾多境內外地產大鱷的關注。但在2009年11月30日公布的預申請結果中，呼聲很高的香港新鴻基以及和記黃埔[54.15 1.03%]意外出局，讓2月1日的爭奪頗具懸念。
港資大鱷退出后，外灘地塊爭奪成為上海本地國資與江浙民企巨頭的較量。
當天的對陣格局是，上海新黃浦集團出價90億，銀行存款9305萬，凈資產16.7497億；中華企業、太平洋人壽和泰康人壽聯合體出價90億，銀行存款234.5億，凈資產是214.2241億；上海證大置業出價91億，銀行存款5.7270億，凈資產23.2961億；復地、復星、嘉投以及臺州林海聯合體出價93.01億，銀行存款52.7553億，凈資產95.3583億。
專家按照招標計分方法經過近3個小時的評標，4家競標企業得分分別為中華企業聯合體139.56分，證大106.2分，復地聯合體102.44分，新黃浦89.5。新黃浦和復地聯合體出局，另兩家進入最后的現場競價，價高者得。
最后的決斗瞬間來得猛烈而短促，經過近20輪的交替競價，戴志康“秒殺”國資巨頭，以92.2億元勝出。
從2009年下半年至今，上海成交多幅地王，中海地產拿下長風地王、綠地拿下徐匯龍華路地王、中建地產競得新江灣城C6地王，均是國資一統天下，上海證大成為上海灘此輪土地盛宴中首個民企地王得主。
幕后的隱形贏家
復地領軍的聯合競買體報出的競買價格93.01億甚至高于地王的最終成交價，讓人大跌眼鏡。
“但是，復地未必是失敗者。”一位接近復星系的知情人士說，關鍵在于復星系此前已經進行了周密部署。
就在今年1月8日，復地集團公告稱旗下全資附屬公司中合置業有限公司以每股0.31港元認購上海證大房地產有限公司15.5億股配售新股。完成本次交易后，復地集團所持上海證大股份將由8.47%升至19.68%。
在這次增持前，復地已通過上述渠道對上海證大進行了多次大規模增持，并早早坐上了后者第二大股東的位子。
這些舉動讓業內猜測頗多，但雙方當事人始終未披露相關運作背后的真正目的。復地集團董事長范偉在接受本報記者采訪時，只是表示看好上海證大的業務和發展前景。
“復地成為上海證大第二大股東，戴志康通過上海證大平臺奪得地王，復星系將共享地王”，目前來看，這個推理是成立的。
而且，戴志康當天勝出后也透露外灘地王后續開發將引入合作方，“已經有幾家在談合作，不排除復地”。
復地聯合體和上海證大雙劍齊出，對復星系而言或許是“雙保險”。
從財務的角度看，戴志康雖為民企大鱷，但要獨吞外灘地塊，出讓金加上后續開發，顯然資金并非全然無憂，需要外援支持。
“戴老板從早期開始已經有意識調整資金，通過減持旗下投資基金持有的股票，回籠資金，更多用在房地產領域，現在看來，也是在為爭奪外灘地王做準備。”戴志康旗下有關公司的內部人士透露說。
而公開的信息是，戴去年減持了重倉股遠興能源[14.64 2.02%](000683.SH)。
勾地首試仍出地王
與此前的地王不同，外灘地王是上海采用“勾地”模式出讓的第一幅土地。
勾地制度源于香港。1997年亞洲金融[2.85 1.79%]危機后，香港樓市大跌，地產商停止購入土地，地價大跌，嚴重沖擊港府推行多年的土地拍賣政策。為了保證土地不被賤賣，港府暫停了土地拍賣，轉而執行勾地政策。
所謂“勾地”，就是政府根據市場情況，對納入“招拍掛”出讓計劃的土地預先向社會公布出讓方案。由購買者提出購買意愿申請并報價，如果申請人的資格符合條件而且所提出的報價符合政府預期，政府再以招拍掛方式公開出讓該宗土地，以避免土地流拍造成對市場的心理沖擊。
盡管通過出讓制度“改良”，采用更理性的出讓方式，但最終在國資和民企巨頭的拼搶下，這塊首幅“勾地”地塊還是如期成為了全國地王。
和當年香港在低谷期采取勾地制度的背景不同，上海去年推出外灘地塊之際，正是上海乃于全國地產市場之火爆近乎瘋狂之時，其時，此舉被業內解讀為政府給地市降溫的一種嘗試。
“外灘地塊雖然創造了新的地王紀錄，但較去年的地王高溢價率，仍然有不小的差距。”美聯物業上海區總經理李志仁說。
易居中國分析師薛建雄則認為，該地塊的成交價格其實處于政府預期的低位，表明近期的政策調控，對開發商的資金鏈造成了影響，使他們在拿地時更加謹慎，這種趨勢在后面的土地市場中或將進一步體現。
但是，就成交總價客觀結果而言，這幅土地反而成了樓市、地市降溫過程，突然跳出來刺激市場神經的新地王。
有業內人士認為，外灘地王的溢價率雖然不高，但是，一塊地溢價300%，以10億元成交，和溢價不高，但以近百億成交，兩者對市場的影響，顯然是后者更大些。
“勾地制度適合在市場低迷時推出，以節省地方政府成本，提高出讓成功率，而上海卻相反，想用它來遏制過熱的地市，這是有問題的。”
土地財政交接棒？
美聯物業的調查報告顯示，今年1月至今，上海及全國主要市場成交的土地，溢價率基本都在200%以下，這與去年溢價率動輒破200%、甚至300%的情況大不一樣。今年到場競拍的開發商也十分稀少，平均每塊地只有四五個買家到場。
“近段時間內頻繁的房產調控威力已在土地市場有所顯現。2009年的火熱程度正在逐漸退卻。”
在外界看來，這意味著地方政府的土地財政在2010年將面臨大幅縮水。但外灘地王的成交給出的信號是：可能并非如此。
變數將出現在地方政府出讓土地不同屬性的配比上。
在2009年的上海地方財政中，房地產的貢獻率達到25%。上海人大《關于上海市2009年預算執行情況和2010年預算草案的報告》顯示，2009年，上海全市地方財政收入為2540.3億元，而據多家權威機構統計的上海去年全年土地出讓收入，則超過千億。
“土地出讓收入對地方政府不可或缺。”滬上資深房地產人士柴一峰說，2010年宅地市場走低時，相信政府必將尋找用以填補宅地出讓收入空白的另一個土地主角，現在看來，商辦用地是首選。
仲量聯行的一位高層指出，隨著去年宅地和住宅價格飛漲，商辦土地和商辦物業已經被國內外研究機構共同定位為“價值洼地”，2010年，海外熱錢涌入中國的首選就是商辦類物業。
一個公開的事實是，商辦地的出讓總價往往較宅地更高，進一步彌補地方土地財政在宅地市場的損失。
以外灘地王所在的上海外灘金融集聚帶為例，該區域面積2.6平方公里，以這幅外灘地王最終成交價單位土地超過20萬元/平方米計算，即使不考慮今后出讓中土地的升值因素，整個區域的土地價值也將超過5000億元，甚至夠整個上海地方財政“吃”好幾年。
無獨有偶，上海目前正在出讓流程中的商辦地王級地塊，還包括南京東路163地塊、蘇河灣地王等。不僅上海，即將出讓中服地塊的北京等眾多城市，商辦土地呈現全面接力宅地的趨勢。
迄今為止，房地產宏觀調控主要圍繞住宅市場展開，隨著商辦地塊在地方土地財政層面接力宅地，是否意味著一個新的泡沫增長點正在產生？
