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2025年03月13日
星期四
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30萬元/平方米、40萬元/平方米……近期廣州商鋪市場頻頻傳來天價商鋪成交的消息，商鋪市場貌似只有更旺、沒有最旺，實際情況又是如何？連日來本報記者調查發現，不少開發商采用減首付、返租直接折現等花招吸引買家，實價其實大打折扣。業內人士提醒，商業地產屬于高風險高回報項目,投資者目前風險明顯比機會大。
現象1
租金回報可折現
首付也可分期付？
“今天是優惠期限的最后一天，還能打一個9.8折，過了今天就再沒有這樣的優惠了?！比涨?，位于越秀區某商業廣場商鋪的代理中介銷售人員向過往的路人賣力推銷。記者中午在該銷售中心內看到，有七八組客人在咨詢，場面一點也不冷清。
銷售人員告訴記者，目前項目在推的商鋪主力是三樓的商鋪，均價要13萬元/平方米，每間商鋪總價高達260多萬元。至于一樓的臨街旺鋪，目前所剩單位均價更是超過40萬元/平方米。
價格如此之高，普通買家自然承擔不起。銷售人員就解釋說，該項目承諾頭兩年能有8%的固定租金回報，而且這些回報全部可以在總價中抵扣折現。另一方面，購買商鋪雖然至少首付5成，但是如果在當天先下訂，買家只需要先付兩成，剩余三成甚至可以年后再交。
雖然頭兩年的租金回報率比較可觀，不過當記者咨詢兩年過后怎么辦時，銷售人員卻語焉不詳，只是表示不用擔心。而記者在三樓查看樣板鋪位時，看到還有大半的鋪位未曾找到買家。
現象2
1平方米柜臺
也可當作商鋪賣？
從去年開始，廣州已經大量出現間隔面積極小的“蚊子鋪”，以擴大潛在買家群。記者在位于龍津路的某專業商場探訪時發現，該項目竟然推出了最小只有1平方米多一點的“柜臺”鋪，而銷售人員表示，頭三年的年收益率可以確保8%。
“明年5月1日一定開業?！变N售人員告訴記者，項目是由大投資商買下裙樓商鋪再分拆包裝出售，每個商鋪都已辦好房產證。由于靠近華林玉器市場，所以主要經營玉器、珠寶、古玩等。而且開發商已經成功引入相關的商會進駐，所以年收益率絕對可以保證。此外，商鋪前3年的投資回報金額也可以直接在總價款內扣減，之后兩年，開發商將按季度支付固定的回報收益給業主，這樣，前5年的收益回報都是確定的。
記者進一步咨詢，銷售人員就透露，目前一樓還有少量的保留單位，均價都超過14萬元/平方米。不過如果一次性付款，買家除了可以享受9.5折加9.7折的優惠，還可以先抵扣三年的總收益，相當于打了七折。
“下個月會推出二期單位，不過和一期的保留單位是一樣的?！变N售人員透露，一期還剩余不少靠近扶手電梯的單位，這些“尾貨”屆時也會一并推出。
現象3
成交價僅6萬出頭
中介竟稱均價10萬
“現在我們項目均價10萬元/平方米，最便宜的35萬元就可以買到了?！蔽挥诤Ｖ閰^南泰路附近的某商業廣場商鋪從去年底就已經開賣，但是直到昨天，還不斷有中介向記者推銷這一項目。
據代理的中介人員介紹，該商業廣場平均每層都有8000多平方米，共有3層，而鋪位的面積卻大多在5平方米到10平方米之間?！绊椖恳呀涀饨o了專門經營精品的集團，可以做得好的?！变N售人員透露，開發商之前把項目長租給了相關的經營商十年，對于買鋪的業主，也同樣可以保證有8%的年固定回報。不過三年之后，如果覺得條件不夠優惠，業主也可以選擇不續租，自己想辦法放租。
“這個項目已經換了不止一個中介行來推銷了?！庇兄薪楣救耸烤拖蛴浾咄嘎?，該項目推出多時，不久前又新更換了代理的中介行。不過，項目的實際成交均價其實只有6萬元/平方米出頭，買家也以外地買家居多，超過3/4的買家都不是廣州本地客。
危機一
有效買家數量在變少
近兩年，商鋪作為不限購的領域，吸引了大批流動資金輪番炒作，特別是廣州市場，多個專業市場或裙樓商鋪爭相登場，逐步消化各類投資客戶。滿堂紅研究部高級經理周峰告訴記者，最近幾個月，廣州商鋪市場出現分化，部分項目繼續銷售火爆、甚至清貨，個別項目則處于“有貨缺客”狀態。反而是廣州附近的幾個二線城市的新推商場鋪迎來了成交小高潮。滿堂紅市場研究部對其中幾個項目的買家進行地域劃分，發現項目所屬城市的客戶購買比例皆不算高，佛山市的某項目，本地買家在各個項目中是最高的，也不到四成，而中山市的一項目，本地買家僅7.1%。
周峰分析，廣州大型地產中介正重新轉向住宅項目的代理，主要是商鋪市場的有效買家數量急速變少所致。
危機二
商業物業租金或走低
廣東省房協理事趙卓文分析，自廣州等城市限購以后，廣東地區的樓市投資者缺乏投資渠道，轉向投資商業類地產。2012年，廣東各地的商業物業價格被炒高，租售比進一步下降。實際上絕大部分商業項目年租金回報水平低于5%，嚴重缺乏投資價值。不過目前，廣東商業地產正演繹“再攀高峰”的行情。泡沫過后，2015年以后，可能會很快見到商業物業過量，租金持續走低，直至無法堅持的情況。
趙卓文表示，商業地產屬于絕對的高風險高回報項目，投資者相當于華山一條路，要不成功，要不失敗，但總是失敗的比成功的多，現時風險比機會大，投資者應該保持清醒的頭腦。
