以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月13日
星期四
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
接棒一線城市，二三線城市成房?jī)r(jià)上漲新陣地
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，今年11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅銷售價(jià)格同比和環(huán)比上漲的城市均達(dá)到67個(gè)，環(huán)比漲幅最大的5個(gè)城市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、銀川2.6%。此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，新建住宅同比價(jià)格上漲的城市有58個(gè)，其中漲幅最大的五個(gè)城市是金華、寧波、錦州、廣州和銀川；環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，其中漲幅最大的五個(gè)城市是溫州、湛江、杭州、濟(jì)寧和銀川。
另?yè)?jù)記者了解，長(zhǎng)春等省會(huì)城市，盡管漲幅不在全國(guó)前列，但是因?yàn)榻鼉赡陙?lái)一直保持著穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭，目前房?jī)r(jià)已達(dá)到近三年的最高點(diǎn)，11月份新建商品房?jī)r(jià)格突破5000元。
有分析人士指出，造成二三線城市房?jī)r(jià)飆升的主要原因，一是近幾年內(nèi)地省會(huì)城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深等一線城市，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資本和勞動(dòng)力向二三線城市轉(zhuǎn)移，增加了二三線城市本地居民的剛性需求；二是相比房?jī)r(jià)迅速上漲的一線城市，二三線城市仍然是“價(jià)格洼地”，吸引了部分外來(lái)投資者的進(jìn)入，增加了投資性需求。據(jù)了解，一向以本地居民自住為主的吉林省省會(huì)長(zhǎng)春市，今年投資者比例有可能達(dá)到20%，是2006年的三倍；三是與一線城市相比，二三線城市呈現(xiàn)出一定的價(jià)格傳導(dǎo)滯后性，目前的房?jī)r(jià)上漲可以看做“追漲”的結(jié)果。
易居中國(guó)長(zhǎng)春分公司總經(jīng)理王喻冬分析說，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，會(huì)加快農(nóng)民人口向城市流動(dòng)，帶來(lái)大量的新增購(gòu)房需求，使房地產(chǎn)價(jià)格獲得有力支撐。另外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中還提到要“提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平”，這也意味著這一輪城鎮(zhèn)化不會(huì)是低水平的簡(jiǎn)單重復(fù)，而是城市形象的提升和居住舒適度的提高，樓價(jià)也將從中分得一杯羹。
爭(zhēng)相布局，二線城市又掀“搶地狂潮”
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化、放寬中小城市城鎮(zhèn)戶籍限制的消息剛剛落地，今年在北京土地市場(chǎng)上屢有收獲的首開股份[19.70 -8.75%]迅速出擊二三線城市，以24.23億元拿下了太原和廈門共計(jì)67.644萬(wàn)平方米的土地。
事實(shí)上，萬(wàn)科、中海等一線開發(fā)商早已在二線城市大舉布局。據(jù)克而瑞(中國(guó))研究中心統(tǒng)計(jì)，今年前七個(gè)月，萬(wàn)科、中海等多家大型房企在二線城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積約980萬(wàn)平方米，占總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的49%，三四線城市占29%，而一線城市僅占22%。
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出手，帶來(lái)二三線城市土地市場(chǎng)井噴。據(jù)了解，今年11月份，我國(guó)一線城市中除上海以外，住宅用地成交量均出現(xiàn)下滑。北京僅成交一宗，面積27萬(wàn)平方米。上海成交35萬(wàn)平方米，廣州、深圳則均無(wú)住宅用地成交。但反觀二三線城市，土地成交量則出現(xiàn)明顯活躍的跡象。天津上月的住宅用地成交量大幅增加，共成交360萬(wàn)平方米。其中津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)的一塊住宅用地面積高達(dá)248萬(wàn)平方米，是天津今年最大的住宅用地。此外，武漢11月的住宅用地成交量也超過了100萬(wàn)平方米。
除積極拿地外，大型房企對(duì)二三線城市的重視還體現(xiàn)在與地方政府和國(guó)資平臺(tái)的密切合作上。今年5月份，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府達(dá)成協(xié)議，將在房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體等領(lǐng)域擴(kuò)大投資，預(yù)計(jì)在長(zhǎng)春開發(fā)投資總額30億元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二線城市已經(jīng)成為房企聚焦的熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)泡沫或擴(kuò)散到二三線城市
“城鎮(zhèn)化可能是一把雙刃劍，一方面帶動(dòng)二三線城市發(fā)展，另一方面使一線城市的地產(chǎn)泡沫向二三線城市擴(kuò)散”，長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人顧永超說。
品牌地產(chǎn)進(jìn)軍二三線城市，提高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)檔次，但是同時(shí)也拉高了房?jī)r(jià)。今年9月份，長(zhǎng)春新建商品房成交均價(jià)為4500元/平方米左右，隨著“地王”頻繁出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也在迅速走高，進(jìn)入10月份，突破5000元大關(guān)。10月30日，中海地產(chǎn)以均價(jià)破萬(wàn)的高價(jià)拿下長(zhǎng)春“長(zhǎng)鈴地塊”，樓面地價(jià)達(dá)到3480元/平方米，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將超過7000元。業(yè)內(nèi)人士指出，有了這樣的市場(chǎng)預(yù)期，長(zhǎng)春明年樓市開盤價(jià)將超過6000元/平方米。
不僅僅是長(zhǎng)春，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個(gè)二線城市，在臨近年底的傳統(tǒng)樓市淡季，樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢(shì)。
顧永超認(rèn)為，在傳統(tǒng)淡季中出現(xiàn)這樣的銷售熱潮非常不正常，這是一種擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的“恐慌性購(gòu)買”，將大大提前釋放居民的購(gòu)買力，而且進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。日前甚至連西北城市蘭州也出現(xiàn)了均價(jià)破萬(wàn)的樓盤。與很多二三線城市年人均可支配收入剛剛過萬(wàn)的購(gòu)買力相比，房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工資漲幅，樓市發(fā)展的可持續(xù)性令人擔(dān)憂。
萬(wàn)科公司董事長(zhǎng)王石近日接受了《華爾街日?qǐng)?bào)》的獨(dú)家采訪。他認(rèn)為，目前諸如北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)肯定存在泡沫。從全國(guó)整體來(lái)看，泡沫特征還不明顯。但如果泡沫向二線、三線城市擴(kuò)散，情況將十分令人擔(dān)憂……這樣一來(lái)其性質(zhì)就會(huì)類似日本上世紀(jì)90年代初破滅的房地產(chǎn)泡沫。
