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2025年03月13日
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城市綜合體符合中國(guó)城市化發(fā)展的需要，其土地集約化的特性，集合大型購(gòu)物中心、高檔寫字樓、星級(jí)酒店及高檔公寓等，滿足了人們的辦公、居住及消費(fèi)的需求，形成多種功能配套的商業(yè)集合體，綜合體內(nèi)各物業(yè)形成了復(fù)合型的互動(dòng)關(guān)系，各物業(yè)間彼此良性的互動(dòng)提升了自身的效率及價(jià)值，并憑借其強(qiáng)大的空間整合能力，融匯了各功能于一體，使其形成一個(gè)更具生命力的商業(yè)體。
同時(shí)，也必須清晰地看到，城市綜合體也具備了一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。即使一個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目具備了以上的特點(diǎn)，也并不代表其一定能成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的綜合體項(xiàng)目。從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開發(fā)優(yōu)質(zhì)城市綜合體必須以雄厚的資金作為后盾，開發(fā)商還需要有一定的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且由于綜合體的體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一般城市綜合體都會(huì)分期分區(qū)開發(fā)，所以需要通過(guò)合理及科學(xué)的安排來(lái)對(duì)各物業(yè)進(jìn)行開發(fā)，如果其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則將導(dǎo)致綜合體后續(xù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)紊亂，而導(dǎo)致失敗。
城市綜合體是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物
城市綜合體一般遵循著一定規(guī)律，就是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步的聚集，從而形成更多的人口導(dǎo)入、城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也隨之得到提升，并帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，當(dāng)城市規(guī)模及經(jīng)濟(jì)發(fā)展到達(dá)一定的程度，才會(huì)催生集合多種功能物業(yè)于一體并能把人口及消費(fèi)資源整合到一起的城市綜合體項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，三線城市缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，這意味著，第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)的情況下，三線城市難以發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目。
從對(duì)一線城市綜合體的研究來(lái)看，在傳統(tǒng)的一線城市北京和上海，由于其經(jīng)濟(jì)總量及第三產(chǎn)業(yè)一直為全國(guó)之首，所以也較早出現(xiàn)城市綜合體。
比如，1990年在北京出現(xiàn)的第一個(gè)綜合體——中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心（一期），當(dāng)時(shí)北京的常住人口已突破1000萬(wàn)，GDP總產(chǎn)值在500億左右，第三產(chǎn)業(yè)占比也達(dá)到了38%（按1990年統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)口徑），結(jié)合北京作為中國(guó)的政治文化和經(jīng)濟(jì)中心的地位，在當(dāng)時(shí)已有較多的跨國(guó)公司及知名企業(yè)在北京設(shè)立分公司或辦事處，但當(dāng)時(shí)北京的寫字樓配套仍未跟上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，直到國(guó)貿(mào)的出現(xiàn)，提供了當(dāng)時(shí)北京最優(yōu)質(zhì)的辦公場(chǎng)所，迅速吸引了這些企業(yè)入住，并帶動(dòng)了其商業(yè)、酒店及會(huì)展的配套。
上海也是類似的情況，而后發(fā)展起來(lái)的城市如廣州、深圳則依托珠三角強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)上，形成了對(duì)辦公、消費(fèi)及酒店的龐大需求，從而帶動(dòng)其城市綜合體的發(fā)展。
根據(jù)調(diào)查，廣州及深圳在GDP達(dá)到1000億元人民幣的時(shí)候，才出現(xiàn)了真正的城市綜合體，而對(duì)于二、三線城市，邁入“綜合體”時(shí)代的門檻就相對(duì)更高，通過(guò)研究沈陽(yáng)、成都和大連這些近年的熱門城市，可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)其年GDP超過(guò)2000億元人民幣之后，才出現(xiàn)了綜合體形式的項(xiàng)目。
根據(jù)對(duì)比各主要一、二線城市的人均甲級(jí)寫字樓、人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積及五星級(jí)酒店數(shù)量后發(fā)現(xiàn)，一些城市及二線城市的人均商用物業(yè)開發(fā)量已比較接近，部分二線城市甚至超越了一線城市的開發(fā)量，可見一線城市由于發(fā)展較早，土地價(jià)格較高，所以對(duì)商用物業(yè)的開發(fā)要較為謹(jǐn)慎，每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目都需經(jīng)過(guò)周詳?shù)囊?guī)劃及研究后才實(shí)施，其發(fā)展步伐要晚于二線城市。
作為城市的名片以及受近年的房地產(chǎn)調(diào)控措施的影響，使城市綜合體受到地方政府及開發(fā)商所追捧，這也導(dǎo)致城市綜合體在二、三線城市遍地開花的現(xiàn)象。根據(jù)調(diào)查，成都在建或規(guī)劃中的城市綜合體已超過(guò)80個(gè)，而沈陽(yáng)已開業(yè)或已確定的綜合體已經(jīng)超過(guò)30個(gè)，而且不乏華潤(rùn)、中糧等知名綜合體開發(fā)商，這種現(xiàn)象可理解為這些城市在綜合體開發(fā)方面落后于一線城市而奮起直追。
在一些三線城市也相繼參與到綜合體開發(fā)的熱潮當(dāng)中，但在經(jīng)濟(jì)總量及第三產(chǎn)業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)還無(wú)法相匹配的情況下，其寫字樓的本地使用者占絕大多數(shù)，從而使這些城市的寫字樓以銷售型居多，也產(chǎn)生了租售價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。另外有部分城市的綜合體需要依靠大型國(guó)企、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的支持，比如由大型國(guó)企、金融或房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)出資購(gòu)買綜合體內(nèi)的辦公產(chǎn)品，而在沒有旅游資源的條件下，酒店及其會(huì)議配套更多依賴于當(dāng)?shù)卣南M(fèi)，這也導(dǎo)致了綜合體失去了其原來(lái)的體現(xiàn)價(jià)值最大化的意義。
同時(shí)也可以看出，在一些二線城市，比如成都、沈陽(yáng)等，當(dāng)其經(jīng)濟(jì)總量及服務(wù)業(yè)上升到一定階段的時(shí)候，其服務(wù)業(yè)也得到蓬勃的發(fā)展，從而導(dǎo)致對(duì)高端寫字樓及高檔酒店有較高的需求，開發(fā)商對(duì)未來(lái)租金收益預(yù)期有信心，所以出現(xiàn)了一些以租賃為主的高端綜合體項(xiàng)目，如成都的華潤(rùn)中心、仁恒置地廣場(chǎng)等項(xiàng)目。這些成功的商業(yè)綜合體也帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展，提升了周邊地塊的價(jià)值，從而使更多優(yōu)秀的開發(fā)商參與開發(fā)，促使了一個(gè)新商圈的形式，使城市的經(jīng)濟(jì)得到了發(fā)展。
城市綜合體應(yīng)“謹(jǐn)慎”發(fā)展
從目前城市經(jīng)濟(jì)總量及城市化發(fā)展水平來(lái)看，北上廣深等一線城市的綜合體發(fā)展水平已接近，甚至超越了國(guó)際水平，比如北京的華貿(mào)中心、上海的恒隆廣場(chǎng)以及深圳華潤(rùn)中心等，集合高端購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓及五星級(jí)酒店于一體的城市綜合體，在其他發(fā)達(dá)國(guó)家也不多見。
但伴隨著二線城市的經(jīng)濟(jì)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，居民的消費(fèi)力得到提升，對(duì)高端商業(yè)體的需求得到了支持。另外，城市綜合體的發(fā)展也與該城市的城市屬性以及文化特點(diǎn)有關(guān)，比如，以成都和沈陽(yáng)為例，成都的文化為安逸、休閑，所以其消費(fèi)力比較驚人。成都2011年的人均可支配收入為2.3萬(wàn)元，其人均消費(fèi)支出也達(dá)到1.7萬(wàn)元，成都的居住環(huán)境及氛圍加上近年大力發(fā)展科技行業(yè)，使其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，從而帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)，加上成都為傳統(tǒng)的旅游城市，所以在消費(fèi)、商務(wù)及酒店的需求帶動(dòng)下，高檔的城市綜合體則應(yīng)運(yùn)而生。
而沈陽(yáng)則由傳統(tǒng)的工業(yè)化城市向以第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市轉(zhuǎn)變，通過(guò)與周邊城市的緊密相連，形成了一個(gè)城市群，沈陽(yáng)作為遼寧的省會(huì)、城市群的核心，在吸引周邊城市極強(qiáng)的消費(fèi)者及企業(yè)進(jìn)駐上享有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，也使其具備了發(fā)展優(yōu)質(zhì)城市綜合體的條件。
從未來(lái)發(fā)展看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將為城市綜合體這種新型商業(yè)體提供發(fā)展的機(jī)會(huì)，但并不意味著所有綜合體都能成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，二、三線城市應(yīng)學(xué)習(xí)一線城市的“謹(jǐn)慎”發(fā)展，才能充分地發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)。
