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2025年03月13日
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無(wú)疑，綜合體已經(jīng)成為近年來中國(guó)房地產(chǎn)最炙手可熱的概念，就像二十年前的開發(fā)區(qū)、十年前的CBD一樣，不僅開發(fā)商重視，某種程度上政府甚至比開發(fā)商更加充滿期待。
當(dāng)我們徜徉在國(guó)際大都市東京的六本木新城、新加坡新達(dá)城的時(shí)候，多么希望在自己的城市也能夠擁有這樣的視覺沖擊和親臨感受！而每一個(gè)到過美國(guó)南加州爾灣的游客，更是無(wú)不驚嘆其舒適的區(qū)域環(huán)境、科學(xué)的功能規(guī)劃。這些其實(shí)都是國(guó)際城市綜合體或者城市綜合開發(fā)計(jì)劃的經(jīng)典作品。
我一直認(rèn)為，如果冠以“城市”兩個(gè)字，綜合體就應(yīng)該成為最有魅力、最具拉動(dòng)力的一道城市風(fēng)景；對(duì)于每一個(gè)外來者來說，都能對(duì)城市綜合體留下深刻的印象：百年建筑、百年商業(yè)。這是城市綜合體發(fā)展的靈魂，也是綜合體與城市相結(jié)合的現(xiàn)實(shí)意義之所在。
一、綜合體的誕生和發(fā)展源于快速的城市開發(fā)，重點(diǎn)是老城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)。
中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展始于改革開放之后，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的人口調(diào)查數(shù)據(jù)，中國(guó)城市化率至今已經(jīng)超過50%；而中購(gòu)聯(lián)自2003年開始統(tǒng)計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心（包含綜合體）的開發(fā)數(shù)據(jù)。十分巧合的是，根據(jù)中購(gòu)聯(lián)的研究成果，2003年-2025年購(gòu)物中心累計(jì)商業(yè)建筑面積增長(zhǎng)率與城鎮(zhèn)化率的增速基本保持同步（見圖），可見購(gòu)物中心（含綜合體）與城鎮(zhèn)化水平之間具有十分重要的關(guān)聯(lián)，可以說城鎮(zhèn)化是中國(guó)商業(yè)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展的核心推動(dòng)因素。
中國(guó)城鎮(zhèn)化率近十年的增速開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，低于30年來的平均增速，中購(gòu)聯(lián)預(yù)計(jì)，到2025年中國(guó)城鎮(zhèn)化水平將超過60%，購(gòu)物中心累計(jì)商業(yè)建筑面積的增速趨勢(shì)也與城市化率趨近。從這個(gè)角度看，中國(guó)城市綜合體還將繼續(xù)保持較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展勢(shì)頭。
從當(dāng)前階段的購(gòu)物中心（綜合體）的表現(xiàn)看，購(gòu)物中心開發(fā)對(duì)城鎮(zhèn)化具有一定的依賴作用，城鎮(zhèn)化也會(huì)極大地推動(dòng)購(gòu)物中心開發(fā)。中購(gòu)聯(lián)預(yù)計(jì)2015年以后的十年期間，購(gòu)物中心累計(jì)面積增速將繼續(xù)下降，預(yù)計(jì)增速將降至8%左右。
從中國(guó)新建商業(yè)設(shè)施（包括綜合體）的布局特點(diǎn)看，老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)成為兩大主力市場(chǎng)，這也是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中政府部門最為關(guān)注的兩個(gè)方向。應(yīng)該說這是造就中國(guó)綜合體發(fā)展的兩片沃土。
中國(guó)綜合體發(fā)展始于城市核心區(qū)或者距離老城區(qū)較近的城市新型功能區(qū)。例如北京的國(guó)貿(mào)中心、華潤(rùn)深圳中心等。而最近幾年綜合體發(fā)展則出現(xiàn)了明顯的變化，例如以萬(wàn)達(dá)為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商開始主攻城市新區(qū)，其搶先布局、贏取先機(jī)的特點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。比較有代表意義的是沈陽(yáng)的渾南大開發(fā)，目前遍布青年大街的綜合體等商業(yè)設(shè)施正在陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。無(wú)論其經(jīng)營(yíng)水平如何，城市商業(yè)面積的迅速放量確實(shí)已經(jīng)成為最醒目的新區(qū)發(fā)展標(biāo)志。
當(dāng)然，就從我個(gè)人理解來說，綜合體不如以片區(qū)綜合開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行定義更為貼切，因?yàn)槌鞘芯C合體并不完全屬于開發(fā)商，而是屬于整個(gè)城市。正如有位成都官員所言：50%以上的面積都是出售的居住物業(yè)，談何綜合體？對(duì)此觀點(diǎn)，我也表示深度認(rèn)同。也就是說，如果城市綜合體無(wú)法成就百年建筑、百年商業(yè)的城市地位，僅僅是住宅地產(chǎn)的翻版或者可售物業(yè)的嫁衣，綜合體恐怕對(duì)城市的影響就不一定是正面的，甚至有可能成為城市的“創(chuàng)口”，為城市未來的可持續(xù)發(fā)展埋下隱患。中國(guó)的城市綜合體必須要擯棄的是以短期的盈利心態(tài)透支城市發(fā)展的社會(huì)資源。
二、中國(guó)綜合體快速發(fā)展的誘因并不在于城市功能的需要，而是一種開發(fā)商資金自循環(huán)的資本運(yùn)作模式。
得出這樣的結(jié)論，恰恰反映出中國(guó)的城市綜合體發(fā)展機(jī)制不健全的客觀現(xiàn)實(shí)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上看無(wú)疑是成功的，萬(wàn)達(dá)能夠從無(wú)法進(jìn)入一流梯隊(duì)的房地產(chǎn)開發(fā)商一躍成為“標(biāo)桿性企業(yè)”，自然離不開商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)其形成的強(qiáng)有力的支撐。可以說，萬(wàn)達(dá)是實(shí)現(xiàn)綜合體資金自循環(huán)，即資金主導(dǎo)型綜合體模式的典型代表，這是一種追求現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)的物業(yè)投資型模式。這種模式的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)可謂不分伯仲。這種綜合體不以城市切實(shí)需要的物業(yè)組合取勝，而是從資金平衡角度出發(fā)。城市貢獻(xiàn)能力中等，對(duì)城市發(fā)展具有正負(fù)兩種效應(yīng)，政府和企業(yè)得以各取所需；社會(huì)綜合效應(yīng)中等，對(duì)城市短期開發(fā)和短期發(fā)展有加速和改善作用；投資回報(bào)周期較短，項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)出于投資平衡，以資金高效循環(huán)為基礎(chǔ)；擴(kuò)張速度較快，強(qiáng)調(diào)快速和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大背景下的投資回報(bào)和土地增值。但是我們不得不正視的現(xiàn)實(shí)是，該模式下綜合體項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力確實(shí)較弱，主要起到城市追隨者的作用，未來發(fā)展過程中依然需要進(jìn)一步的升級(jí)和調(diào)整。中國(guó)城鎮(zhèn)粗放式的發(fā)展方式?jīng)Q定了該模式的合理存在。
資金主導(dǎo)型綜合體模式的出發(fā)點(diǎn)并不在于綜合體最為倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)的物業(yè)組合與功能協(xié)同，而僅在于現(xiàn)金流的快速滾動(dòng)，其快速開發(fā)、快速銷售、自我循環(huán)，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)速度是這種模式的第一要素，每一個(gè)項(xiàng)目基本上都能夠保持資金的體內(nèi)循環(huán)，其資金利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它房地產(chǎn)開發(fā)商。
我們也能從萬(wàn)達(dá)綜合體快速發(fā)展的背后捕捉到行業(yè)發(fā)展過程中必須要引起深思的一些現(xiàn)象。一是城市發(fā)展進(jìn)程中，地方政府確實(shí)需要萬(wàn)達(dá)這樣的“高速企業(yè)”，在最短時(shí)間完成項(xiàng)目的開工、建設(shè)和開業(yè)；甚至從某種程度上說，產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)組合已經(jīng)變得并不重要，而完成時(shí)間變成了決定性的因素。二是地方政府的確缺乏全面統(tǒng)籌的管理思維和現(xiàn)代城市規(guī)劃理念，較為忽視綜合體服務(wù)城市社會(huì)化功能的長(zhǎng)期價(jià)值。
反觀對(duì)城市拉動(dòng)更為顯著的均衡型綜合體發(fā)展模式，在中國(guó)則顯得數(shù)量有些稀少。華潤(rùn)中心可為均衡型綜合體發(fā)展模式的典型代表。這種模式是結(jié)合了城市、市場(chǎng)和投資需求的領(lǐng)導(dǎo)型物業(yè)組合。物業(yè)組合能夠?qū)崿F(xiàn)功能協(xié)同發(fā)展，具有較為合理的零售、辦公、居住、商旅功能設(shè)置和配比；城市帶動(dòng)力強(qiáng)，服務(wù)城市開發(fā)、片區(qū)發(fā)展以及城市品質(zhì)提升；社會(huì)效應(yīng)顯著，對(duì)傳統(tǒng)城區(qū)或者CBD功能區(qū)的改造提升作用極為明顯；該模式的回報(bào)周期較長(zhǎng)，開發(fā)商短期收益較為有限，但長(zhǎng)期資產(chǎn)升值能力強(qiáng)大；擴(kuò)張速度較慢，由于項(xiàng)目品質(zhì)高，直接影響到擴(kuò)張速度；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，具有城市領(lǐng)導(dǎo)者作用，對(duì)城市長(zhǎng)期發(fā)展的社會(huì)價(jià)值提升效果極為顯著。可持續(xù)發(fā)展的城市管理模式?jīng)Q定了均衡型綜合體模式的存在，此類綜合體的城市需求將日趨強(qiáng)烈。
基于以上分析，中購(gòu)聯(lián)對(duì)城市綜合體做出如下定義：具有城市公共服務(wù)機(jī)能并且同時(shí)擁有兩種以上的零售（購(gòu)物中心）、辦公、酒店商旅等功能的復(fù)合設(shè)施與物業(yè)組合，具有改善區(qū)域環(huán)境以及城市服務(wù)能力的社會(huì)機(jī)能。核心要素是全功能的物業(yè)組合和城市機(jī)能。城市綜合體與商業(yè)綜合體具有一定差別，差別就在于城市公共服務(wù)機(jī)能。
我們?cè)趯?duì)中國(guó)和日本兩大著名綜合體——華潤(rùn)深圳中心和東京六本木進(jìn)行對(duì)比后發(fā)現(xiàn)了兩者的區(qū)別所在。六本木新城，代表了日本最高水平的老城區(qū)改造項(xiàng)目，商業(yè)面積非常小。六本木在東京扮演了不可或缺的社會(huì)產(chǎn)品定位和角色。它不是一個(gè)純粹的商業(yè)綜合體，而是糅合了多種具有城市功能的文化設(shè)施和公共設(shè)施。在整個(gè)76萬(wàn)平方米中，商場(chǎng)只有3.8萬(wàn)平方米。它的商場(chǎng)規(guī)劃完全服務(wù)于整個(gè)大樓片區(qū)，政府規(guī)劃的超前性和開發(fā)企業(yè)的堅(jiān)韌不拔精神值得學(xué)習(xí)。
華潤(rùn)深圳中心代表著中國(guó)綜合體的最高水平，華潤(rùn)自述為標(biāo)志性的商業(yè)綜合體，這個(gè)界定是非常準(zhǔn)確和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模A潤(rùn)并沒有像其它公司一樣稱其為城市綜合體，而是商業(yè)綜合體。
比較之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)綜合體所在的區(qū)位條件都較為成熟，都在城市發(fā)展中具有特殊地位和領(lǐng)導(dǎo)力，物業(yè)組合也均表現(xiàn)為多元化。但是它們也有差別，社會(huì)功能是華潤(rùn)深圳中心和六本木最大的區(qū)別。日本的綜合體強(qiáng)調(diào)社會(huì)機(jī)能，六本木物業(yè)組合和社會(huì)功能的豐富度和全面性明顯高于華潤(rùn)深圳中?心。
從上述對(duì)比，我個(gè)人堅(jiān)持認(rèn)為，中國(guó)綜合體發(fā)展極為迫切地需要進(jìn)行功能延展，盡可能多地強(qiáng)化社會(huì)功能，發(fā)揮綜合體的組合優(yōu)勢(shì)，提升城市傳統(tǒng)城區(qū)的承載能力，完善產(chǎn)業(yè)功能和城市服務(wù)功能，推動(dòng)城市綜合體的全功能組合能力，增加文化、藝術(shù)、旅游、城市服務(wù)設(shè)施。
三、綜合體具有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，這是綜合體未來得以長(zhǎng)期發(fā)展的重要基礎(chǔ)。
從外部表現(xiàn)上看，綜合體倡導(dǎo)多元化的物業(yè)組合可以有效分解市場(chǎng)波動(dòng)所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)，抵抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況下對(duì)不同物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響；同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素的客觀存在，使綜合體更容易規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合體的內(nèi)部循環(huán)系統(tǒng)和獨(dú)立的區(qū)域環(huán)境；綜合體最大的社會(huì)價(jià)值在于全面提升城市商業(yè)、商務(wù)、旅游等社會(huì)功能，滿足多重復(fù)合需求。
從內(nèi)部表現(xiàn)看，綜合體借助多元化的物業(yè)組合，有助于快速形成具有影響力的區(qū)域環(huán)境，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)價(jià)值和城市功能，并使不同物業(yè)組合之間形成互動(dòng)關(guān)系，盡顯綜合優(yōu)勢(shì)。在物業(yè)組合、功能協(xié)同以及同一品質(zhì)的前提下，能夠有效提升綜合體的吸引力。
四、反思綜合體發(fā)展，推動(dòng)綜合體走上健康軌道。
中國(guó)的城市綜合體發(fā)展并不健康，雖然結(jié)論有些殘酷，但是面對(duì)太多的現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目，確實(shí)地方政府需要警醒。對(duì)于地方政府官員而言，要在任期內(nèi)出政績(jī)，興建綜合體不失為一個(gè)立馬見效的捷徑。而與預(yù)期需求脫節(jié)，則成為綜合體混戰(zhàn)式發(fā)展的重要原因，例如區(qū)位條件的選擇、合理面積的設(shè)定等等，都缺乏相對(duì)嚴(yán)格的依據(jù)。
另外，對(duì)于零售規(guī)劃，地方政府并沒有施加嚴(yán)格的管制，而且政府還通過政策來限制開發(fā)商土地開發(fā)的時(shí)限，導(dǎo)致開發(fā)商不能分期開發(fā)地塊。
我個(gè)人認(rèn)為，購(gòu)物中心包括綜合體的區(qū)域性過熱更多是政策“瘸腿”、城市規(guī)劃不合理造成的。購(gòu)物中心包括綜合體在局部區(qū)域過于集中，與城市規(guī)劃脫節(jié)，包括數(shù)量和結(jié)構(gòu)，都或多或少與城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃缺位存在一定程度的關(guān)聯(lián)。同時(shí)部分地方政府在引資招商方面的觀念還相對(duì)落伍，重視引資而忽視招商現(xiàn)象較為普遍。比如，在商業(yè)用地投放過程中，在較短時(shí)間內(nèi)投放的數(shù)量規(guī)模較為集中，階段增量極為明顯，使商業(yè)項(xiàng)目開始招商后馬上面臨諸多困擾，比如同一個(gè)零售品牌原本在一個(gè)城市開3家店就足夠，結(jié)果多達(dá)30家開發(fā)商都想引進(jìn)這個(gè)零售品牌，造成零售商與開發(fā)商無(wú)法達(dá)成一致，無(wú)法進(jìn)行有效對(duì)接。
結(jié)合城市發(fā)展需要，綜合體發(fā)展確實(shí)到了需要反思的關(guān)頭。就我個(gè)人而言，有如下一些想法和建議。
1、應(yīng)加快從商業(yè)綜合體階段向城市綜合體階段的轉(zhuǎn)變，使綜合體切實(shí)發(fā)揮服務(wù)城市功能區(qū)發(fā)展以及城市升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的作用，放大綜合體的社會(huì)機(jī)能和城市服務(wù)機(jī)能。
2、應(yīng)加快從開發(fā)商投資方式主導(dǎo)向政府規(guī)劃引導(dǎo)方式的轉(zhuǎn)變。這是決定中國(guó)綜合體未來健康發(fā)展的決定性因素。
脫離了城市規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃是不存在的，綜合體的健康發(fā)展需要一個(gè)綜合性的部門來進(jìn)行統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。政府規(guī)劃中應(yīng)該建立健全綜合體開發(fā)的引導(dǎo)和約束機(jī)制，避免問題重復(fù)發(fā)生。
新加坡一直強(qiáng)調(diào)規(guī)劃科學(xué)和節(jié)約第一的原則。新達(dá)城是新加坡最大的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積65萬(wàn)平方米，由5座辦公大廈、購(gòu)物中心、國(guó)際會(huì)議展覽中心及財(cái)富噴泉組成。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新達(dá)城共有700多家公司落戶，每天有1.5萬(wàn)多人在此辦公，5萬(wàn)多車輛出入，1萬(wàn)多輛車停泊，每月外來訪客超過200萬(wàn)人次，堪稱“城中之城”。盡管這里車水馬龍，但車輛、人群井然有序，堵車、擁擠很少見，使人在驚嘆設(shè)計(jì)建造者的匠心獨(dú)具的同時(shí)，更是折服于新加坡城市規(guī)劃的有序與管理的高效。
3、加快從資金循環(huán)和地產(chǎn)投資收益模式向社會(huì)服務(wù)和城市服務(wù)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)商逐利本無(wú)可厚非，但是城市管理者則需要本著對(duì)城市負(fù)責(zé)的高度控制和引導(dǎo)綜合體的規(guī)劃和建設(shè)，不能片面強(qiáng)調(diào)開發(fā)商利益而忽視城市利益。只有通過高水平運(yùn)作，才能真正達(dá)成綜合體服務(wù)城市和服務(wù)社會(huì)的正確方向。
從提供城市多元化成長(zhǎng)空間和物業(yè)組合的層面看，中國(guó)城市綜合體應(yīng)加快構(gòu)建三大體系，發(fā)揮綜合體在功能性設(shè)施改善、城市商業(yè)設(shè)施升級(jí)方面的積極作用，推動(dòng)傳統(tǒng)城區(qū)改造項(xiàng)目和新城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的完善和提升，建立優(yōu)化城市功能和城市空間可持續(xù)發(fā)展的綜合體開發(fā)服務(wù)體系；深化物業(yè)組合、協(xié)同效應(yīng)和城市價(jià)值的綜合體運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系；構(gòu)建資源型城市發(fā)展方式需要的綜合體社會(huì)服務(wù)體系和城市功能完善體系。
五、對(duì)中國(guó)綜合體的發(fā)展規(guī)模和合理分布的分析和建議
根據(jù)中購(gòu)聯(lián)對(duì)綜合體發(fā)展的初步研究，我們認(rèn)為，憑借自身的諸多優(yōu)勢(shì)及其與城市發(fā)展需要的緊密結(jié)合，在城鎮(zhèn)化推動(dòng)背景下，綜合體的地位和作用還將繼續(xù)凸顯。
具體來看，雖然中國(guó)一線城市的數(shù)量較少，但是綜合體的發(fā)展成熟度較高。截止到2011年，中國(guó)一線城市已開業(yè)285個(gè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2014年，還將有130個(gè)綜合體進(jìn)入市場(chǎng)。但增幅與二三線城市相比，下降趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，預(yù)示著綜合體在一線城市的布局正在接近完成，數(shù)量增長(zhǎng)將逐步進(jìn)入到相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。
中購(gòu)聯(lián)預(yù)計(jì)，2012年中國(guó)二、三線城市新增綜合體數(shù)量將達(dá)230家，而2013年和2014年新增量將接近400家，即未來三年的新增綜合體將達(dá)到625家，超過一線城市綜合體的總量。由于中國(guó)二三線城市數(shù)量較多，這就決定了綜合體在這些城市具有很大的成長(zhǎng)空間，但我們需要正視的現(xiàn)實(shí)是，二三線城市的規(guī)劃水平與消費(fèi)能力與一線城市相比差距較大，因此綜合體的理性開發(fā)顯得尤為重要。
我們必須承認(rèn)，綜合體對(duì)城市發(fā)展環(huán)境的依賴性較強(qiáng)，例如消費(fèi)能力、收入水平、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力等，同時(shí)綜合體不同的物業(yè)組合對(duì)城市的基礎(chǔ)環(huán)境要求又有所不同，比如商務(wù)氛圍決定寫字樓市場(chǎng)、旅游活躍度決定酒店市場(chǎng)、消費(fèi)能力決定零售商場(chǎng)等，因此從事綜合體的開發(fā)，必須要對(duì)各類物業(yè)的未來前景進(jìn)行深度調(diào)研，才能降低風(fēng)險(xiǎn)，成功運(yùn)作。
由此可見，綜合體在不同城市的發(fā)展適用性是具有一定約束條件的，并非所有的城市都具備發(fā)展綜合體的成熟條件，需要政府和開發(fā)商理性看待。目前階段，綜合體的發(fā)展重點(diǎn)可以選擇一線城市的老城改造地區(qū)和基礎(chǔ)條件較好的城市新區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)功能區(qū)；也可以選擇二線城市的核心區(qū)域；而三四線城市發(fā)展綜合體確實(shí)需要相對(duì)謹(jǐn)慎，以避免與市場(chǎng)、消費(fèi)、商務(wù)和旅游需求的脫節(jié)，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，也可以避免對(duì)城市環(huán)境和土地資源的影響和破壞。
