以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月16日
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連謝國忠也改變了一貫唱衰的立場，在最近回答上海證券報的采訪中，謝國忠認為城市化帶來的是房價越來越高，與此同時，也提高了城市化發(fā)展的門檻。所以，隨著城市化率不斷提高，人們出于追漲的心理，目前出現(xiàn)了短期房價的上漲。
但從長期看，供求總是要尋找一種平衡的。房價越高需求越低，在達到相對平衡后，銷量就會出現(xiàn)下降，平衡被打破，房價尋求下一個支撐點。所以，短線的追高出現(xiàn)的是短期的泡沫。
剛性需求到底有多么強烈？剛性需求真的會消滅嗎？答案是否定的。商品房房價高不高？與最低消費人群的收入對比，不光商品房房價高，經(jīng)濟適用房的房價最低收入人群也接受不了。那么是否會改變商品化的房地產(chǎn)市場趨勢？答案也是否定的。那么保障房解決全體中低收入階層的產(chǎn)權居住，可以短期內(nèi)解決嗎？是最好的分配方式嗎？答案也是否定的。走出來的步伐絕不會再退回去。原因是只有在市場化房地產(chǎn)改革之后的11年，住房改善程度才越來越高，整個社會的居住需求滿足程度才越來越高。
只有住房消費趨勢和習慣的改變，才是目前最現(xiàn)實的考慮。
今天看了《蝸居》前17集，感觸頗多。對于很多的問題我在表示異議的同時，也深深的為海萍的奮斗和蹉跎所感動。這是底層的生活狀態(tài)，但是這樣的生活狀態(tài)必須要依靠自力來改變。當然還有就是自己的消費習慣的改變。
李奶奶要做茅房里的石頭的釘子戶理論，我更是深有感觸。頗多的拆遷經(jīng)歷告訴我，在很多時候開發(fā)企業(yè)或者拆遷公司面臨的是李奶奶這類很難啃動的硬石頭，這樣的情況下，究竟誰是雞蛋，誰是石頭是一目了然的。很多案例也表明在拆遷問題上的悖論：最近的兩則新聞我相當關注：一個是最牛的開發(fā)商被判死刑，一個是最牛的釘子戶殺人被判三緩五。拆遷，越來越成為土地收儲環(huán)節(jié)的最大難題。
我贊賞的還是我所經(jīng)歷的拆遷形式，特別是中小城市的實物安置、原址返遷的原則。這是和京滬等超一流城市完全不同的拆遷形式。在與被拆遷戶的交流中，對于很多城市的原有拆遷理念深深地不以為然。但是我們看到的是，最初的拆遷征地過程的不合理正在逐步改變。
但是即使是政府和開發(fā)企業(yè)再努力，一步到位的滿足所有居住需求，是根本做不到的。資源配置的科學也不可能回復原來的福利分配，事實證明，原有的福利分配體制的問題極多，保障房十年來的實踐過程更是權利者的盛宴。本該解決最低收入人群的部分住房問題的經(jīng)濟適用房，基本異化成公務員階層以及壟斷的企事業(yè)干部和員工等所謂的夾心層的改善居住。
這也是我反對二次房改的根本原因。
最低收入階層更多的是私企員工和手工業(yè)者、小商販和農(nóng)民工等等處于最底層的人們。他們在現(xiàn)有的住房體制中只有一條路可走，那就是商品房和市場租賃。所謂的職工集資建房和他們很遠，所謂的經(jīng)濟適用房更與他們無緣，所謂的廉租房只是最低社保人群可以享有的形式。那么這些人群的住房問題才是最根本的問題。二次房改面對夾心層實在是講不通的。
但是解決這些問題，目前來看十分艱難。財政壓力自不必說，多年的財政國富地方貧窮的現(xiàn)象逼迫地方政府轉嫁矛盾，更多的選擇保障房配建。現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場的運作確實像國土部規(guī)劃司曹司長的所說：對普通的商品住房，長期的政策應該是抑制房地產(chǎn)價格非正常上漲，把正常上漲盡可能的返還給社會。也就是說從長期來看，我國正處于加快發(fā)展的過程中，土地日益稀缺，從這個情況來看價格還是要上漲的，任何人沒有辦法進行抑制。但是應該通過稅收的措施，把土地增值返還給社會，這是解決問題最終的目標取向。
國務院發(fā)展研究中心中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)14日發(fā)布的調(diào)查報告顯示,超過八成企業(yè)經(jīng)營者預期明年企業(yè)所在地區(qū)的房價會上漲,并認為“改善型購房”和“投資或投機型購房”是推動房價上漲的主要因素。被調(diào)查的企業(yè)經(jīng)營者認為,當前需求旺盛是推高房價的重要因素。63.7%的企業(yè)經(jīng)營者認為“改善型購房”是企業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場需求的主要來源,43.1%的企業(yè)經(jīng)營者認為“投資或投機型購房”是企業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場需求的主要來源。
不論是謝國忠還是國務院的這個調(diào)查，我未必是贊同的。在改善型需求為主的認知上還是認同的，但是全國來看的投資性需求卻是根本不同的。所謂的抑制投資投機需求的政策最終傷害的一定是消費者。
幾個來回都過來了。事實也很清楚的擺在大家面前。唯一合理的解決辦法是基本收入人群選擇小戶型的二手房或租或購，等待入市良機的到來。這個良機最可能的是收入水平的提高，而不是降價。
千軍萬馬擠獨木橋，房價如何能不漲？
