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2025年03月13日
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今天的產業(yè)地產和過去的產業(yè)園區(qū)到底有哪些差別，哪些特點，我觀察有這么幾個方面。首先在投資運營主體上，過去各地各種形式、各種規(guī)模的產業(yè)園區(qū)的投資運營主體是地方政府或者地方背景的管委會，今天的產業(yè)地產多數是民營企業(yè)為主體，民營企業(yè)扮演了投資運營的主體。第二，在運營的重點上，過去的工業(yè)園區(qū)、產業(yè)園區(qū)主要是側重于招商引資，如何把產業(yè)引進來，今天的產業(yè)地產是產業(yè)為表、地產為里。第三是政策工具和政策手段上，現在主要是提供運營服務、配套服務，這個和過去顯然有很大的差別。在引進的企業(yè)特點上面，過去各種類型的產業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)主要是引進三資企業(yè)，包括港臺企業(yè)等等，今天的產業(yè)地產主要對接的是一些大城市或者中心城市，他們有產業(yè)外移，像北京、上海主城區(qū)各種規(guī)模不等的企業(yè)如何外移，轉移到郊區(qū)、轉移到更偏遠、成本更低的區(qū)域。還有一個需求是中小企業(yè)，因為這些中小企業(yè)主要成長于非中心城市，他們有一個很大的愿望是進駐到大中城市，尤其像北上廣深這樣的大城市。換言之，產業(yè)地產主要是適應和滿足了以上兩類企業(yè)的發(fā)展需求，當然了，在一些中心城市還有一些相關的新興產業(yè)，包括文創(chuàng)產業(yè)等等。
第二，產業(yè)地產為什么近年來這樣廣受關注，這樣快速復制、快速成長？背后有幾點原因，主要基于幾大機遇，首先是區(qū)域經濟的發(fā)展機遇，對地方政府來說，無論是產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)對地方經濟的貢獻大家是有目共睹的，地方政府優(yōu)先考慮的是如何刺激消費、對地方財政的貢獻，往往一個成熟的開發(fā)區(qū)、一個成熟的產業(yè)地產項目，不僅可以解決當地的就業(yè)、增加稅收、提升區(qū)域價值等等，而且還可以對周邊的區(qū)域發(fā)揮比較明顯的示范效益或者溢出效益，所以地方政府對產業(yè)地產的發(fā)展投入了非常高的熱情。第二是行業(yè)自身升級發(fā)展的機遇，過去十多年，我們行業(yè)當中成長了很多有實力的企業(yè)，這些企業(yè)既具備了足夠的資金能力、行業(yè)經驗、社會資源以及資源整合能力，產業(yè)地產成為他們順理成章的一個新的選擇。第三是表現在當前的行業(yè)調控，為我們產業(yè)地產創(chuàng)造了一個新的機遇。調控之下，像養(yǎng)老地產、商業(yè)地產、旅游地產等等，剛才朱會長特別提到了這些，這些復合形態(tài)的地產因禍得福、受益匪淺，在這樣的特定環(huán)境之下，自然吸引了更多的地產。
第三，產業(yè)地產是不是一個新的奶酪，產業(yè)地產作為我們企業(yè)轉型或者拓展企業(yè)自身戰(zhàn)略空間的重要方向，在當前它既是規(guī)避調控、繞開土地招拍掛的有效方式，同時產業(yè)地產和住宅項目相比，我們分析了產業(yè)地產可以獲得有別于常規(guī)地產項目的高額利潤，這個利潤點恐怕至少有五個方面，首先是城市基礎設施開發(fā)所帶來的利潤點。第二是土地一級開發(fā)以及土地轉讓的收益，投資運營商可以自己來參與二級市場的投資開發(fā)，但是也可以保證一級開發(fā)的土地給其他企業(yè)參與。第三是房地產開發(fā)的銷售利潤。第四是后期管理運營的利潤，和長期住宅項目相比，是很大的差別。還有一個最重要的就是土地的增值收益，過去住宅項目除了暴利，有很大一塊是來自土地的收益，但是這一塊奶酪對住宅項目來說，隨著調控已經被政府拿走了，所以這一塊未來會成為有別于常規(guī)住宅項目一個重要的利潤增長點。
第四，和住宅項目相比，產業(yè)地產的不同點表現在哪里？我想至少表現在這么幾個方面。所謂產業(yè)地產是產業(yè)加地產兩者的結合，是復合型的地產形式，所以地產是載體，產業(yè)才是核心。地產是表，產業(yè)是里。如果抱著過去住宅地產的思維、住宅地產的模式和手法去運作，恐怕等待我們的是一個失敗的運營。第二，它是強調開發(fā)和經營并重，關鍵是要培育產業(yè)，保證園區(qū)的產業(yè)，有它生存發(fā)展的空間。第三，過去住宅地產、住宅項目強調速戰(zhàn)速決，強調運動戰(zhàn)或者強調陣地戰(zhàn)，行業(yè)當中一些標桿企業(yè)，像萬科、恒 大都在以高周轉的模式快進快出，但是產業(yè)地產相比于住宅顯然思維模式是持久戰(zhàn)，因為持久戰(zhàn)是消耗戰(zhàn)，跟粵菜里邊的煲湯一樣，需要溫火慢煮慢燉，這是跟住宅地產非常明顯的差別。第四，產業(yè)地產強調企業(yè)和政府的合作，強調雙贏、多贏，我們注意到像聯邦地產，他們就把企業(yè)客戶和地方政府作為投資運營產業(yè)地產的兩大客戶，所以產業(yè)地產追求的是多贏，特別是需要跟政府形成共贏關系。第五，產業(yè)地產更注重可持續(xù)的增長，更多的關注就業(yè)、稅收以及區(qū)域價值的提升，這是和住宅相比很顯然的差別。
第五，住宅開發(fā)商轉戰(zhàn)產業(yè)地產，成功的關鍵在哪里？這恐怕是很多企業(yè)非常關心的。從上一年的比較可以知道，產業(yè)地產和常規(guī)的住宅地產，包括商業(yè)地產相比，顯然更復雜，作為產業(yè)地產的運營商，需要更高超的資源整合能力，需要能夠教育更大范圍的企業(yè)招商，需要銜接好政府企業(yè)資源等等，這是很基本的要求。另外一個要素是需要做好產業(yè)和地產，這個加法如何來做，要實現過去住宅開發(fā)商向產業(yè)運營商的角度轉變，從單純的住宅開發(fā)商真正轉型成為產業(yè)園區(qū)的綜合運營商，如果這兩條不具備，或者準備的不足、不充分，套入產業(yè)地產領域就充滿風險。
第六，什么樣的企業(yè)能夠真正吃上產業(yè)地產這塊奶酪，或者能夠分享產業(yè)地產的大餐？答案很明確，從我們已經看到的既有的這些成功案例企業(yè)身上可以找到答案，這里我們也可以向大家做點推薦，大家可能都了解，北京或者北京周圍的一些例子，比如華夏信托基業(yè)參與運營的工業(yè)園區(qū)，從06年開始到現在，像聯東從起步到今天也有十年的歷史，像北京的總部基地模式等等，我們周圍已經可以看到很多產業(yè)地產的成功運營案例。從這些產業(yè)地產的榜樣身上，我們可以獲得一些有經驗的借鑒和運營的靈感。
