以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月14日
星期五
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以“人本、綠色、可持續(xù)”為理念,以永清臺(tái)灣工業(yè)新城為例，探討大都市郊區(qū)新城可持續(xù)開發(fā)研討會(huì)于5月30日在北京馬奈草地會(huì)所舉行。與會(huì)的各界專家學(xué)者、企業(yè)家借鑒中外城市創(chuàng)造的前導(dǎo)理念和成功經(jīng)驗(yàn),就如何在全球化時(shí)代、城市化加速期、城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面轉(zhuǎn)型的背景下,科學(xué)、人本、綠色、高效地推進(jìn)大都市郊區(qū)新城的可持續(xù)發(fā)展,從理論與實(shí)踐兩個(gè)層面,進(jìn)行了深入的探討,提出了諸多符合本土實(shí)際的應(yīng)對(duì)理論和實(shí)踐舉措。
嘉賓：
李津逵 綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）主任研究員
王英杰 綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）研究員
劉世能 北京富達(dá)爾城市發(fā)展咨詢公司董事長
柴志坤 北京天鴻集團(tuán)董事長
楊建平 中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長、中關(guān)村協(xié)會(huì)聯(lián)席會(huì)執(zhí)行會(huì)長
孫其昌 北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院院長
蔡義鴻 中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)秘書長
金錫順 馬奈草地國際俱樂部董事長
楊華彬 永清臺(tái)灣工業(yè)新城管委會(huì)主任
馬樹新 永清臺(tái)灣工業(yè)新城總規(guī)劃師
梁慶東 永清臺(tái)灣工業(yè)新城管委會(huì)副主任
于國杰 永清臺(tái)灣工業(yè)新城管委會(huì)副主任
劉愛強(qiáng) 河北光彩投資有限公司常務(wù)副總經(jīng)理
張 蕾 永清臺(tái)灣工業(yè)新城管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)局局長
楊華彬：永清臺(tái)灣工業(yè)新城的現(xiàn)狀與機(jī)遇
永清臺(tái)灣工業(yè)新城位于河北省廊坊市永清縣，經(jīng)過幾年的努力，我用“四個(gè)一”來總結(jié)“臺(tái)灣工業(yè)新城”基本情況，包括管委會(huì)架構(gòu)、成員組成、開發(fā)現(xiàn)狀、面臨機(jī)遇等。
“一條路”，隨著京臺(tái)（北京至臺(tái)灣）高速的即將通車（2013年底），作為京臺(tái)高速離京后的第一個(gè)出入口，永清臺(tái)灣工業(yè)新城將迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。環(huán)北京周邊最后一個(gè)未被開發(fā)的高速路口區(qū)域?qū)Ⅰ側(cè)牍I(yè)化、城市化的快車道，傳統(tǒng)以農(nóng)業(yè)為主、屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的永清需要在各方面做好充足的準(zhǔn)備迎接這樣一次挑戰(zhàn)。
“一群人”，開發(fā)區(qū)管委會(huì)聚集了一批懷有新城建設(shè)理想和豐富工作實(shí)踐經(jīng)歷的本地干部及外來專業(yè)人士。王長永副主任、劉愛強(qiáng)律師來自河北光彩投資有限公司；馬樹新曾為北京亦莊開發(fā)區(qū)的總規(guī)劃師；邊強(qiáng)曾任職天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；梁慶東、賈永健兩位同志曾任職永清縣委、研究室等部門，具備較強(qiáng)的政策水平和工作能力。此外，還有若干位資深顧問長期關(guān)心支持永清臺(tái)灣新城的發(fā)展，為其出謀劃策。
“一個(gè)銀行”，即“寶島土地銀行”（永清土地托管中心）。管委會(huì)在新城開發(fā)建設(shè)過程中充分考慮到當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的切身利益和可持續(xù)發(fā)展需要，創(chuàng)新土地征用模式，通過組建“土地銀行”，引導(dǎo)農(nóng)民自愿參加，將規(guī)劃范圍內(nèi)的土地進(jìn)行集中托管，從而使農(nóng)民在新城建設(shè)開發(fā)之始便能夠分享到區(qū)域發(fā)展帶來的實(shí)在利益，受到農(nóng)民的普遍歡迎和擁護(hù)。
“一座城”，管委會(huì)從一開始就沒有將“永清臺(tái)灣工業(yè)新城”簡單理解為傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，而是堅(jiān)定樹立了建設(shè)一座“理想新城”的遠(yuǎn)大抱負(fù)。總規(guī)劃師馬樹新更是提出，“建一座慢城，造一座愛城”的理念，這可能也是管委會(huì)能夠匯聚各界精英前來相助的重要原因之一。
王英杰：永清臺(tái)灣工業(yè)新城發(fā)展環(huán)境及問題
通過對(duì)環(huán)北京衛(wèi)星城的發(fā)展脈絡(luò)的梳理，我們發(fā)現(xiàn)功能單一的工業(yè)園區(qū)和“臥城”發(fā)展模式給環(huán)北京區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)生態(tài)、資源環(huán)境、城市建設(shè)等造成了不利影響。結(jié)合對(duì)目前永清臺(tái)灣工業(yè)新城的空間特征、人文環(huán)境、區(qū)域價(jià)值的研判，我們認(rèn)為永清臺(tái)灣新城應(yīng)該把握發(fā)展機(jī)遇，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路和建設(shè)開發(fā)模式，成為未來第三代環(huán)北京衛(wèi)星城建設(shè)的典范。
劉世能：新區(qū)開發(fā)和城市建設(shè)應(yīng)系統(tǒng)思考
首先，新區(qū)開發(fā)和城市建設(shè)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，無論實(shí)施主體是政府還是開發(fā)商都要進(jìn)行戰(zhàn)略研究和系統(tǒng)思考，單一關(guān)注土地出讓收益、樓盤銷售利潤、招商引資效果等方面往往得不償失，盡管短期內(nèi)可能熱火朝天、轟轟烈烈，但從長遠(yuǎn)來看無疑是給區(qū)域發(fā)展“埋雷”。永清臺(tái)灣工業(yè)新城管委會(huì)從一開始就聚焦農(nóng)民利益分享、“土地銀行”、生態(tài)環(huán)境等領(lǐng)域，具有遠(yuǎn)見和創(chuàng)新意識(shí)，應(yīng)該將這些亮點(diǎn)進(jìn)行好好挖掘策劃，并結(jié)合戰(zhàn)略研究貫穿到新城開發(fā)建設(shè)的全過程。
其次，永清臺(tái)灣工業(yè)新城的建設(shè)開發(fā)觸及到了工業(yè)化、城市化的關(guān)鍵性問題，以往各地新城往往延續(xù)“城鄉(xiāng)對(duì)立”、“產(chǎn)城分割”的思維和行動(dòng)習(xí)慣，相關(guān)咨詢和規(guī)劃機(jī)構(gòu)也往往從各自的“專業(yè)”角度提出相應(yīng)實(shí)施策略，在操作中不可避免地出現(xiàn)很多問題。例如我們對(duì)中關(guān)村核心區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，做交通規(guī)劃的只研究交通問題，做空間設(shè)計(jì)的只研究空間問題，但他們不懂產(chǎn)業(yè)、不懂投融資、也沒有經(jīng)營理念，最后往往建的城沒有靈魂，設(shè)計(jì)的實(shí)效也大大降低。因此，建議永清臺(tái)灣工業(yè)新城在開發(fā)建設(shè)前一定要做大量的前期研究，包括本地及環(huán)北京大區(qū)域的市場研究、需求研究、人口轉(zhuǎn)移趨勢研究、生產(chǎn)生活方式研究等。
第三，鑒于北京在人口、產(chǎn)業(yè)、文化、服務(wù)等方面的強(qiáng)大集聚能力和向外輻射能力，永清臺(tái)灣工業(yè)新城在發(fā)展策略上一定要圍繞北京這樣一個(gè)具有2000多萬人口的超大城市做文章，要系統(tǒng)分析未來北京整體的發(fā)展趨勢，包括空間方向、人群需求、產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)等，要善于利用創(chuàng)新的思維和方式（比較優(yōu)勢+經(jīng)營模式創(chuàng)新）與北京形成良性的互動(dòng)關(guān)系。
第四，新城開發(fā)建設(shè)涉及方方面面，無論是政府還是開發(fā)商都不可能包攬?zhí)煜拢虼耍欢ㄒ袘?zhàn)略合作伙伴，才能將各種所需資源引入本地。
柴志坤：大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)一定要由政府主導(dǎo)
結(jié)合自身從事的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐，我認(rèn)為在區(qū)域開發(fā)問題上，政府與開發(fā)商的角色關(guān)系要清晰，畢竟雙方的地位和所掌握的資源是不對(duì)等的，否則就會(huì)出現(xiàn)越位和缺位的局面。從經(jīng)驗(yàn)上看，大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)一定要由政府主導(dǎo)，因?yàn)檎那捌谕度搿ㄔ谕恋爻鲎尫矫娴囊恍奚伎梢酝ㄟ^未來進(jìn)駐企業(yè)的稅收和其它社會(huì)效應(yīng)所彌補(bǔ)，而開發(fā)企業(yè)則必須考慮資金的平衡和短期的收益。北京亦莊開發(fā)區(qū)是較為明顯的政府主導(dǎo)案例。因此，永清臺(tái)灣工業(yè)新城在開發(fā)建設(shè)中也要認(rèn)真思考這一問題。在區(qū)域價(jià)值的研判方面，我初步認(rèn)為，永清臺(tái)灣新城的價(jià)值潛力尚不十分突出，但北京周邊也確實(shí)暫無特點(diǎn)突出、功能性強(qiáng)的衛(wèi)星城，而北京最近提出要建第五個(gè)“世界城市”的愿景，如何把握這一發(fā)展契機(jī)，明確自身定位，對(duì)于永清臺(tái)灣工業(yè)新城而言至關(guān)重要。
楊建平：要注意高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合
永清臺(tái)灣工業(yè)新城在招商引資和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)方面要注意高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，尤其針對(duì)未來將在新城落地的服裝產(chǎn)業(yè)。我覺得直接將傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)搬遷過來是不利的，要充分考慮其中的技術(shù)含量，要加入高端、高附加值的因素，這樣才能給地方經(jīng)濟(jì)帶來效益。
對(duì)于今后開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，以下幾個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)變供參考：一是，在開發(fā)區(qū)的土地利用性質(zhì)上，能否在“工業(yè)用地”和“城市建設(shè)用地”之外增加一類“產(chǎn)業(yè)用地”？以轉(zhuǎn)變過去城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的土地利用方式。二是，要轉(zhuǎn)變“園區(qū)”與“新城”的關(guān)系。要按照城市的規(guī)劃理念來建設(shè)，而不僅是一個(gè)單一功能的工業(yè)園區(qū)。三是，能否轉(zhuǎn)變現(xiàn)有征地開發(fā)模式，將“征地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮蓹?quán)結(jié)構(gòu)”，創(chuàng)新發(fā)展合作方式。四是，轉(zhuǎn)變建設(shè)開發(fā)投融資體制，從過去階段性、封閉化的機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)殚L久性、開放性的投融資平臺(tái)，畢竟新城建設(shè)不是一勞永逸的，需要前赴后繼，要讓后來者也有參與熱情和積極性。五是，要轉(zhuǎn)變開發(fā)時(shí)序，以往的工業(yè)區(qū)開發(fā)是先有工業(yè)廠房之后再考慮配套設(shè)施，而現(xiàn)在的新城開發(fā)則要齊頭并進(jìn)，但要注意人群進(jìn)場的先后及不同群體的差異性需求，將此作為決定開發(fā)時(shí)序的重要參考因素。六是，要轉(zhuǎn)變管理方式，既然永清臺(tái)灣工業(yè)新城有臺(tái)灣的因素在其中，可否在大陸與臺(tái)灣合作方面找到一些制度或政策創(chuàng)新的關(guān)節(jié)點(diǎn)，這樣對(duì)于今后的招商引資和聚集人氣都異常關(guān)鍵。七是，要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理模式，不是簡單性的后勤服務(wù)，而是要研究企業(yè)的生存模式，提供其切身需要的服務(wù)。
孫奇昌：要未雨綢繆，為未來發(fā)展留出空間
從臺(tái)灣新竹科技園和固安工業(yè)園區(qū)的發(fā)展可以看出，園區(qū)發(fā)展做好一整套戰(zhàn)略規(guī)劃固然重要，但隨著建設(shè)開發(fā)速度的加快，極可能出現(xiàn)拓展空間不足的尷尬局面，因此要未雨綢繆，規(guī)劃范圍和面積要足夠大。
我們參與天津?yàn)I海新區(qū)北塘鎮(zhèn)改造更新的經(jīng)驗(yàn)體會(huì)：一是，要有戰(zhàn)略眼光。北塘規(guī)劃導(dǎo)向經(jīng)過一年左右時(shí)間的充分論證確定為打造典型的歐洲小鎮(zhèn)，嚴(yán)格做到“窄街密網(wǎng)”。二是，服務(wù)定位鎖定為北京和天津兩個(gè)大城市。通過清代炮臺(tái)和民國黎元洪就讀私塾等一系列文化元素“恢復(fù)”打造了一座特色小鎮(zhèn)，與京津相比形成了鮮明的差異化特點(diǎn)。三是，明確了服務(wù)對(duì)象，即需要價(jià)格便宜、環(huán)境好、有很強(qiáng)地域特色的企業(yè)用于總部辦公，所有房屋建筑類似挪威丹麥的聯(lián)排，所有建筑鄰近于街道，感覺與天津的解放路、上海的南京路、廈門的中山路非常相近。四是，所有建筑立面統(tǒng)一色彩——“北塘紅”。
在參與平潭規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，我們的體會(huì)是平潭的開發(fā)建設(shè)有兩方面的特點(diǎn)：第一，利用與臺(tái)灣相近的地理優(yōu)勢和相對(duì)充足的土地資源，與臺(tái)灣新竹等地形成潛在的互補(bǔ)、競合關(guān)系，為了留有足夠的發(fā)展空間與新竹競爭，平潭這一年半還另外填海造陸52平方公里。第二，平潭開發(fā)得到了政府足夠的政策支持。2011年國務(wù)院通過平潭總體規(guī)劃，不僅享有全國各類開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，而且還可以根據(jù)發(fā)展需要自行制定政策，這在全國都是絕無僅有的。
結(jié)合永清臺(tái)灣工業(yè)新城的情況，我提出以下幾點(diǎn)想法供參考。第一，目前37.79平方公里的規(guī)模面積是否能夠滿足未來的發(fā)展需要？是否還有拓展和騰挪的空間？第二，既然有臺(tái)灣因素在其中，那么新城開發(fā)建設(shè)是否可以爭取更多的政府政策？第三，目前新城的規(guī)劃中居住用地、商業(yè)用地比例明顯偏少，綠化用地比例偏高，工業(yè)用地也明顯偏多，這就使得未來新城不可避免的成為一座工業(yè)城。能否將各類用地比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整？歸納起來，我的建議主要包括，一是，永清臺(tái)灣工業(yè)新城要突出人文特色、人文情懷；二是，要善于爭取政府政策的支持；三是，要預(yù)留有發(fā)展空間；四是，建設(shè)項(xiàng)目一定是功能復(fù)合的，即便是在小區(qū)域、小范圍內(nèi)；五是，新城定位一定要有鮮明特色，無論是產(chǎn)業(yè)布局還是建筑形態(tài)。北京富達(dá)爾城市發(fā)展咨詢公司劉世能董事長也特別強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，“一定要有亮點(diǎn)，起點(diǎn)要高，先要把人氣做出來，如果概念都講不好，沒有吸引力”。
