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2025年03月14日
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今年以來，公租房作為“十二五”期間我國保障房的主力品種，開始逐漸從建設轉為供應。令人大跌眼鏡的是，上海、北京、武漢等城市公租房項目“試水”入市招租卻頻繁遇冷。一方面是大量住房困難人群求房若渴，另一方面卻是裝修完備、功能齊全的公租房鮮有人問津。公租房緣何“人氣不足”？如何才讓曾經引起無數喝彩的公租房既“叫好又叫坐”，成為了相關部門的一道難解但又必解的考題！
曾被譽為“夾心層”的貼心房
時光倒回到3年前，在2009年3月11日的住房和城鄉建設部新聞發布會上，有人問：對既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”，政府如何解決他們的住房問題。住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房（以下簡稱公租房）的建設。這場對話是政府層面第一次將“夾心層”的苦澀如此高規格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。
簡單的說，公租房是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。它不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。
中國國際城市化發展戰略研究委員會委員、北京大學房地產研究所所長陳國強直言，公共租賃住房其實就是一個過渡性的解決方法。在房價高企的今天，廣大夾心層群體確實在短時間內很難解決自己的住房問題。因此，政府通過公租房提供給他們一定的幫助。過一段時間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開公租房，再到市場購買或承租住房。也正因此，公租房被人們一度譽為廣大“夾心層”的貼心房。
2010年6月12日，由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外發布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。全國公共租賃住房工作會議同期在北京召開。李克強副總理出席會議，并要求按照黨中央、國務院的決策部署，加快發展公租房，推動保障性安居工程建設，以適應群眾基本住房需求。至此，輿論普遍認為公租房已經被提升到國家戰略的高度。很快，各地紛紛制定了公租房建設計劃。
按照2010—2015年常州住房保障規劃，常州市5年內要完成約20000戶住房保障任務。如今，常州已開工了4個廉租房和公租房項目，總共4000戶左右，建筑面積達20萬平方米。常州市市長王偉成表示，常州市將原來的擬建設經濟適用房的項目和新立項保障房項目全部改為公租房和廉租房。
廣州計劃今年將推出3000套公租房。根據初步方案，公租房租金計劃分為三個檔次，分別為同地段市場價的60％、48％和30％，將按住戶收入水平高低分類收取，其目標人群為既不符合廉租房申請條件，又無力購買經濟適用房的“內夾心層” 。
早在2007年年底，深圳就開始效法香港公屋制度，建設公租房。2006年，深圳發布《深圳市住房建設規劃(2006-2010)》征求意見稿，明確了5年內深圳公租房的建設思路：總建筑面積為570萬平方米，占5年內住房總需求量的十分之一。在深圳市“十一五”住房規劃中，政府規劃的14萬套保障性住房中，有11.47萬套為公租房，在保障房中所占比率遠遠高于經濟適用房。
“今年在城市建設區，通過政府公共土地的投放和公共財政的支持，將建設15萬平米的公共租賃房，比去年的力度更大。而今后公租房的建設收購力度將逐漸加大，公租房這個產品將逐漸在政策性住房中占主導地位。”北京市規劃委主任黃艷如此表示。
作為最年輕也最大的直轄市，重慶市有一個宏偉的計劃：未來5年，重慶市將建設4000萬平方米的公租房。而這些公租房，全部采用“3+1”的公租房申請入住模式：“3”是指家庭人均住房面積在13平米以下的城市中低收入群體、到城市打工且有穩定收入的農民工和剛畢業留在重慶工作、暫時買不起房的大學生； “1”是特殊照顧人群，包括重慶市引進的特殊人才和全國或市級勞模等先進人物。
“試水”即遭“冷臉”
自去年12月以來，各地的公租房項目開始陸續竣工，一批房源也被推向了市場，就在人們為之歡欣鼓舞之際。然而，讓人大跌眼鏡的是，上海、武漢、鄭州和北京等城市公租房項目“試水”卻頻繁遇冷。
馨寧公寓和尚景園，是上海首批面向社會供應的市籌公租房項目，累計有房源5100套。目前，首期申請已經結束，項目總申請率約在四成。
兩個項目分別位于徐匯華涇地區和楊浦新江灣地區，均為全裝修房。屋內臥室及客廳均鋪有復合木地板，全套櫥柜、衛浴設備、沙發、餐桌椅等設施家具均已齊備，每戶還配有液晶電視、電冰箱、空調等。
據楊浦區公租房運營管理有限公司總經理蔣曉波介紹，尚景園申請期間，接受咨詢有1萬多人次，但最后提交的申請書只有586份；一些高校等單位曾有意一次性承租數百套，但最后只租幾十套。
210戶武漢首批公租房住戶已于近日搬進南湖新城公租房小區，開始了新家生活。在此次供應的913套公租房中，317戶遞交了租賃申請，并全部被審核通過。但在租金和補貼標準出臺后，其中又有107戶主動放棄了資格。
在南湖新城小區，此次提供的公租房單套建筑面積均為65平方米，戶型有一室一廳、一廚一衛，還配備有熱水器、抽油煙機、衣柜等設備。實行的是有限期租賃，租賃期限一般為3年，最長不超過5年。
武漢市洪山區房管局局長何繼說，由于租戶申請人數一直太少，相關工作難以開展，才推遲至今。他擔心，如此低的入住率會帶來大量公租房閑置浪費。
去年12月底，鄭州市區面向社會供應的1551套公租房資格申請工作正式啟動。據最新統計數字，整個市區遞交申請的共有362戶，不到四分之一。
遠洋沁山水公租房項目，位于石景山區玉泉路地鐵站向南約600米處，是北京土地招拍掛市場首批配建公租房的地塊，由遠洋地產有限公司建設，因開工最早，最先竣工和移交，使得該項目成為北京最先開始配租的公租房。
據悉，遠洋沁山水公租房是“遠洋沁山水?上品”小區的配建項目，有5個單元，共550套住房。去年項目竣工前，由北京市保障性住房建設投資中心代表政府收購了該項目，并進行運營管理。
海淀區作為北京市公租房推行的試點，2010年在全市率先提出“三房”輪候家庭(廉租房、經適房、限價房的輪候家庭)可選擇公租房過渡。2011年10月17日，海淀區2011年公租房意向登記及配租工作全面啟動。
據北京市保障性住房建設投資中心運營部高級主管陳永東介紹，遠洋沁山水公租房項目的550套房中，海淀、石景山、全市統籌調配各為120套、250套和180套。去年底，該項目首批配租時，北京市住房保障辦公室拿出了120套調配給海淀區廉租房、經適房、限價房的輪候家庭(下簡稱”三房輪候家庭”)。
最終，經過公開搖號、選房后，遠洋沁山水公租房只有60套迎來了主人，全部為海淀區經適房、限價房的輪候家庭。今年1月15、16日，60戶家庭辦理了入住手續。
“試金石”試出分配短板
“有人沒房住，有房沒人住。”這種尷尬局面多少讓人有點匪夷所思。究竟是什么原因促使“暖心房”遇冷？
首先，租金過高是公租房受到冷落的主要原因。上海市兩個項目租金均按“略低于市場價格”的原則制定，經過專業機構評估、測算，為每平方米40元左右。
“一套小公租房，月租金近2000元，每個月工資三分之一付房租還不夠。”在馨寧公寓附近公司上班的劉敏這樣告訴記者。
不少申請人認為公租房成本超過心理預期，還不如自己租房劃算。從四川來武漢打工的王女士給記者算了一筆賬：房租和物業費每個月共需要800元，加上坐公交車的費用近100元，每個月共需支出近900元。而她現在租住的房子，雖然條件差些，但是房租只要500元，還不用坐車上班。“我工資總共才1200元，即使有80元的政府補貼租金，多花300元對我來說還是個大數字。”
再如北京的遠洋沁山水公租房項目，從該公租房項目管理處獲悉，550套住房為一居、兩居兩個戶型，平均建筑面積分別為47平方米和68平方米，單價41元/平方米/日。
由此計算，47平方米的一居室，每月租金為1927元，68平方米的兩居室為2788元。盡管這個價格相比同小區和附近同品質的樓盤租金便宜不少，但仍讓很多想申請的人望價止步。
申請門檻過高是很多地方公租房遇冷的又一原因。以鄭州為例，按照《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》，中等偏下收入住房困難家庭以家庭為單位申請，新就業職工和來鄭務工人員由單位統一申請。但據鄭州市房管局介紹，還沒有一家單位為新就業職工和來鄭務工人員遞交申請。
按照申請條件，新就業職工要具有鄭州市常住戶口；已與用人單位簽訂勞動（聘用）合同；月工資低于城鎮居民最低生活保障標準的5倍（1700元）；本人及其父母在本市市區范圍內無自有住房且未租住公有住房。
來鄭務工人員要同時具備連續繳納社會保險1年以上或累計繳納社會保險3年以上；已與用人單位簽訂2年以上的勞動合同；月工資低于城鎮居民最低生活保障標準的5倍（1700）；在本市市區范圍內無自有住房；非本市的戶籍證明。
按照這些條件，許多剛畢業又沒有鄭州戶口的大學生、單位沒繳納社保或者沒有簽訂超過2年以上合同的來鄭務工人員直接就被排除了；另外要求靈活就業人員（含個體工商戶）要有一定時期的納稅證明。
再如武漢市，本市人員要申請公租房，需滿足下列條件之一：住房困難家庭人均面積必須在8平方米以下，人均月收入在1500元以下。對于新就業人員要求月收入2500元以內，畢業不超過5年等，許多缺房戶因超過這一標準而無法申報。
位置過于偏僻，配套不完善，也是其導致遭遇市場冷臉的重要原因。上海市兩個公租房小區離最近的地鐵站都有一公里以上的距離，公交還無法充分滿足出行要求，而相應的物業配套也是殘缺不全。上班族小白告訴記者：“租房最看重的就是出行方便。”
另外，入住公租房的其他費用也讓不少特困戶望而止步。武漢市洪山區領鑰匙時租戶需一次性繳納4800多元的各類費用。包括先按市場價繳納3個月租金、押金（3個月房租）以及1年468元的物業費。
“暖心房”如何才能暖心
公租房少人問津，一方面不利于房地產調控，不足以對遙遙直上的商品房價構成沖擊，不利于擠壓房產泡沫、促使房價合理回歸；另一方面也說明一些城市只是將建設公租房當作“政績”來完成，只建不管，缺少合理規劃，并沒有把它當作一項民生工程來對待。
應該不難看出，各地首批公租房遭遇冷落，雖在表面上看似乎是“租金顯貴”的原因。但在中國國際城市化發展戰略研究委員會委員、北京大學社會學人類學研究院副所長于長江看來，其中關鍵或許還是相關部門對公租房需求缺乏準確把握，才是導致這次首批公租房公共保障服務不到位的直接原因。
首先就公租房的社會定位講，眾所周知，公租房作為與廉租房、經濟適用房、動遷房居住保障體系中的組成部分，其與市場性出租房最大的不同就是其社會保障性。換句話也就是說，公租房的出租人——也就是相關的管理部門，不是市場商人，其所追求的目標也不是經濟利益的最大化，而恰恰應當是為相關社會群體提供住房保障服務，并進而以此來為相關社會群體謀取福利為目標的的管理部門。
以上海首批公租房出租率不足四成的結果來說，顯然，如果說相關的公租房管理部門在此之前沒有做過相關的市場可行調查與評估，想無疑肯定不會是事實，而且也難以讓人相信。
可現在出租率不足四成的事實擺放在了社會面前，這背后的問題到底又是什么呢？在北京大學經濟學院副院長崔建華看來，最重要的原因可能還是相關部門沒能想公租房保障對象群體所想，也沒能擺正公租房保障與市場利益之間的關系，以致才會使如今的公租房面臨出租率不足四成的尷尬局面。否則，除此而外就很難再讓人相信會有其他的原因。
再就公租房保障群體需求來講，同樣眾所周知的是，公租房針對的是缺乏住房、但有中等收入的外來特定人才群體，且為了吸引、留住人才，這樣的住房供應還必須具有相當的社會保障性質。
可與現在市場租房相比，因顯貴的租金加上地段偏遠出行成本高而遭到冷遇說明，公租房并沒有能顯示出其所必須要有的社會保障性優勢。相反，不足四成的公租房出租率事實卻證明，現有顯貴租金已經讓相關的人才群體遠離了公租房。這不能不說是社會住房保障服務所本不應有、也本不應面臨的一種社會性尷尬。而形成原因，或許最關鍵的還是相關管理部門沒能站在相關社會群體立場上，并為其想之所想、急之所急。否則，如今這公租房所遭遇的尷尬理應不會出現。
于長江一針見血的指出：建設公租房之初，政府就該對申請對象仔細調研，應盡量建在交通、學校、超市等配套設施相對完善的地段。如今建成的公租房多統一裝修，可“拎包入住”。對租房者來說，雖然住房條件有所改善，但房子本身才是最重要的，采用的精裝修只能是徒增“租房成本”。公租房既然是為了滿足中低收入群體的需求，就不該只是“看上去很美”，而成為政府的炫耀工具。
一方面是租房的剛性需求，另一方面是公租房的空置遇冷，已經說明實行市場化運作的公租房，若不加以改善則很可能遭到淘汰。原為節省財政開支將公租房建至 “荒郊野外”，如今建成后少人問津，已然造成了資源的極大浪費。這應該讓一些城市有所警醒。公租房的建設應當有所改進，必須切實滿足中低收入群體的住房需求，否則，公租房就可能成為“空置房”。
