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2025年03月14日
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位于馬連道的第三區開盤當天推出540套服務式公寓引來數千人搶購。
10月北京樓市開局不利，截至10月20日，除去政策房，實際成交的期房商品住宅為4415套，同期成交的現房商品住宅為1032套。環比9月同期，實際成交的期房商品住宅成交套數下降了29.2%，現房成交環比也下降了42%，降幅明顯。11月的市場供應在一定程度上受到9月和10月的市場表現影響，雖然新開盤量有所下降，但多達41個樓盤中仍有一些值得關注的熱點項目，8000個排號的美立方仍會開盤，華貿城新一期也會入市開盤；此外，還有如萬科藍山、天潤福熙大道等純新盤進入市場，因此，樓市11月仍然值得期待。
后勢預測
預測一：更多純新盤將選擇低開
亞豪機構的數據顯示，今年11月有41個樓盤計劃開盤。雖然媒體報道指出11月開盤量出現下降趨勢，但整體來看，今年11月的開盤量比2006年和2008年同期都有所增加，其中比2006年多了一個項目，比2008年多了5個項目，但相比火熱的2007年56個項目來看，還是減少了一些。不過多位業內人士表示，從今年北京樓市的走勢來看，今年和2007年的市場有些相近，而且11月樓盤的走勢也和2007年會有所相似。
11月預計入市的純新盤大約有13個，從這些純新盤的價格制定來看，多數采取的是低開策略。“這一點和10月份有些相似。”月亮河公園營銷總監張奕奕認為，11月份的新盤采取低開策略，對樓市的影響還是很大的。今年4-9月樓市銷售火熱，不論是純新盤還是老項目后期，多數采取高開策略。一方面是當時樓市火熱，開發商看到排號的人多立馬坐地漲價，另一方面就是購買者追漲的心態明顯，給開發商漲價提供了堅實的基礎。從10月份開始，純新盤采取低開策略，說明其對后勢的看法存在不明朗或分歧。“今年的11月和2007年的11月的市場表現類似。”張奕奕認為，純新盤低開的現象越來越明顯，這樣對其他開發商和購買者的心態影響將很大。
多個業內人士均持有上述觀點。北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，2007年北京樓市價格飆漲，到11月份一路飆飛的房價走勢放緩，開盤價格和成交數量均出現疲態。“今年也是前9個月價格瘋漲，10月開始放緩，11月份可能出現價格和交易量均放緩的局面。”楊少鋒表示，如果按照2007年的走勢來看，今年11月的樓市走勢應該屬于下降趨勢。
預測二：開發商多會“保價舍量”
記者在采訪幾位準備低開的開發商時發現，其實公司內部對是否低開都有一定的分歧和爭議。“在開盤前一天我們最終價格還沒確定。”10月份某低開純新盤的負責人告訴記者，他們在確定開盤價格時內部分歧很大，有的認為低開能快速實現樓盤銷售，有的則認為，高開的風險也不大，樓市的余熱還能持續。不過，最后該項目采取的是低開，因為他們更希望在淡季中有所表現，同時，11月還計劃持續推盤。
另外，多個準備11月份開盤的開發商接受記者采訪時表示，價格目前還暫未確定，這在一定程度上也表現了開發商對后期走勢預期的不明朗。尤其是純新盤低開策略的影響，使得部分價位高的老項目不敢輕易開盤，不敢輕易制定開盤價格。“雖然開發商多數完成年度銷售任務，今年短期內不會有資金壓力。但對于今年后2個月到明年3月份，多達5個月的銷售‘垃圾時間’比較擔憂。”著名投資專家杜春飆指出，多數房企對今年后2個月的走勢并不是很擔心，他們更擔心的是今年后2個月的淡季，對明年一季度產生影響。這樣影響如果傳遞到明年，市場就會再次發生變化。
“大幅度調價的樓盤會很少，即使出現樓盤價格調整也是小范圍的。”亞豪機構副總經理高姍認為，11月轉入傳統銷售淡季，開發商在對市場形勢的判斷上也趨于保守。同時，受到今年存量快速消化的影響，多數開發商可售房源不足，企業面臨著持有流動性過剩、資金相對充足的現實，部分樓盤更愿意等一個更好的時機、更好的價格點上出手。但是從價格上看，11月即將開盤的項目價格仍在持續走高，這種現象說明，樓市的博弈現象進一步加深，開發商在當前采取了“保價舍量”的策略來應對市場變化。
預測三：整體市場趨于平穩
多數專家認為，11月份的價格仍舊會保持高位，但交易量會有所下降，這也就是開發商的“保價舍量”的策略。北京鴻瀚房地產經紀有限公司副總經理曹傳勇認為，9月份，北京商品住宅成交均價已達14377元/平米，已超過2007年房價歷史最高13931元/平米。8月份已到今年樓市回暖的“階段性頂部”，9月份成交價格與8月份14849元/平方米環比降3%。
“銷售回暖帶動價格攀升將加劇供需雙方的博弈，而供需雙方對價格預期的差距正在拉大，構成助推成交量下滑的力量。”曹傳勇分析認為，11月份價格高位徘徊，客戶購房意愿下降，銷量下降，房價環比增幅極有可能到達高點，其后漲幅會慢慢縮小，甚至不排除后期重新下跌。近期成交量及價格下降，后期不會出現連鎖反應，主要由于前幾月大部分開發商多已完成年底前任務，資金回流多達到預期，市場不具備大幅下跌的動力。
中原地產李文杰也認為，11月份北京樓市還能保持一個相對平穩的狀態。“目前不論是從交易價格、交易量和政策來看，都能保持一個相對平穩的狀態。”李文杰認為，這種平穩的狀態是政府、開發商及部分購房者都能接受的。所以不論是從政策，還是從開發商的心態來看，11月份調整和變化的動力不足，所以11月樓市不會出現大起大落。對于購買者來說，本月更應該關注純新盤，建議不要輕易購買部分價格走到歷史最高的老項目后期。
| ■ 10月總結 10月成交量先抑后揚 觀察北京房地產交易管理網10月成交數據，記者發現，從10月初的日均80多套的冷清，到中旬日均200、300套，再到下旬日均近600套，10月北京樓市成交出現爆發式上漲，成交量曲線不斷上揚。 10月19日-10月25日這一周，北京樓市商品房住宅期房成交大幅上揚，日均簽約量為428套，該交易量比上上周及上個月平均日簽約量都高，純商品住宅期房簽約環比上漲62%，是近期商品房住宅期房周簽約量最多的一周。“近期出現了一些低開樓盤，這些純新盤的開盤價格均比區域均價低出3000-5000元/平米。”中原地產華北區域總經理李文杰認為，低價純新盤帶動熱銷，得到購房者追捧，使得短期內北京樓市簽約量增加。 多個新盤低價入市熱銷 進入10月中下旬，多個新盤選擇低價入市。如10月17日，位于國奧板塊的美立方開盤推出714套房，購房者辦理參加搖號的“優活卡”則多達8000張，所推房源開盤當日全部售罄。 19日開盤的位于馬連道的第三區，是三環內精裝修純新盤，開盤均價16600元/平米，當天推出540套服務式公寓全部售罄。 10月24日，位于西三環的永翌公館開盤，均價19000元/平米，推出的戶型多為60—90平米房源，開盤推出的所有房源都已售罄，營銷負責人介紹，近期將緊急加推新房源。 不過，不是所有樓盤都熱銷，本報記者統計的數據顯示，10月中旬開盤推出的房源約有4200套，已認購的房源大約在3000套，整體平均認購率約在70%。“而今年4—8月份樓盤開盤認購率都在80%以上。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒指出，認購率走低為部分性價比低的樓盤銷售太差所致。 投資需求現入市苗頭 10月下旬，前三季度宏觀經濟數據出爐，通貨膨脹是否將來臨，保險資金入市，房地產調控政策是否面臨調整，成為樓市熱點話題。記者在上述熱銷樓盤現場發現，很多選擇此時入市的人是以投資為主，如第三區是首付50%的商住項目，但也吸引了不少人搶購；北京華貿城，雖為純住宅，但投資購房者不在少數，其中很多還是房地產業的從業者。 美聯物業營銷總監張大偉認為，北京樓市在房價居高不下的背景下，成交量卻逐漸走出低谷，說明剛性需求在購房需求中所占比例逐漸被壓縮，投資性需求已主導市場，針對未來通貨膨脹的預期，為保值增值，大批資金進入房地產市場，投資性需求購房隊伍還將逐漸壯大。 |
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